|
b>İnsanoğlunun talepleri ve hayalleri doğrultusunda teknolojinin her alanında gerçekleşen gelişmeler, iş merkezleri ve ofisler, alışveriş merkezleri, eğitim ve öğretim kurumları, toplu konut siteleri, hastaneler, eğlence merkezleri, spor ve aktivite alanları, oteller, havaalanı ve limanlar vb. tesislerin inşasında da kendini göstermektedir. Gittikçe gelişen bu tip tesislerde her alanda yüksek teknolojiler kullanılmakta ve konfor şartları artırılmaktadır.
Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de konfor talebi doğrultusunda geliştirilen yeni teknolojilerle, daha küçük alanları, daha güvenli, daha fonksiyonel ve ekonomik kullanım hedefi doğrultusunda; akıllı tesisler inşa edilerek toplumların hizmetine sunulmaktadır. Ancak bu gelişme yüksek teknoloji içeren, diğer bir söyleyişle akıllı tesislerin yönetim ve işletiminin, artık eski yönetim anlayış ve usulleri ile yapılamayacağı ve gelişmiş yönetim anlayış ve usullerine dayalı yönetimlere ihtiyaç olacağı gerçeğini gözler önüne sermiştir.
Uzaya gönderilmesi planlanan bir uzay gemisi astronotunun, yüksek teknoloji kullanımı hususunda aylarca eğitime tabi tutularak yetiştirilmesi ve konusunda uzmanlaşması sağlanıyorsa, benzer şekilde; yüksek teknoloji içeren akıllı tesislerin inşası sonrasında; yönetim ve işletilmesini yapacak organizasyonlarda görev alanların da, teknoloji kullanımı konusunda uzmanlaşmasını sağlayıcı uygulamalar yaşanmaktadır. Bu yaklaşımın sonucu olarak; tüm dünyada önce geliİmiİ ülkelerden başlayarak, tesis yönetimi ve işletimi konusunun, bir uzmanlık alanı olarak kabullenilmesine başlanmış ve Facility Management tesis yönetim ve işletimi konusunda ihtisaslaşmaya yönelik çalışmalar başlatılmıştır.
Hatta, bu gelişme yeterli olmamış ve bu sektörde görev alan uzmanların bilgi ve tecrübelerini paylaşmaları amacıyla, sektörel ulusal ve uluslararası toplumsal örgütlere de ihtiyaç duyulmuİtur. Dünyada bu alanda hizmet veren International Facility Management Association (IFMA) vb. sektörel toplumsal kuruluşların koordinasyonunda gelişmelere ayak uydurulmaya çalışılmıştır. Ülkemizde ise bu yapıya benzer bir organizasyona ulaşılamamış, ancak tesis yönetimi ve işletimi yapan hizmet şirketlerinin çabaları ile bu konuda gelişmeler sağlanmaya çalışılmaktadır. Ayrıca lokal birtakım girişimlerle konu; fuarlara, seminerlere, üniversite ortamlarına taşınmakta ve medya desteği sağlanarak, sektörde tartışmaya açılması yollarıyla geliştirilmeye çalışılmaktadır.
Neden bahsekonu yüksek teknoloji içeren akıllı tesisler; eski yönetim anlayış ve usulleriyle yönetilemeyip, uzmanlaşmış ve ihtisas sahibi tesis yönetimi ve işletimi kadrolarınca yönetilmelidir? sorumuza birkaç örnek maddeyle açıklık getirmeye çalışalım.
1- Ölçek olarak yönetilecek alanlar çok büyümüştür. Bu büyüklük ülkemizde kat olarak 50-60'lı rakamlara, alan olarak 300.000-400.000 m2 kapalı alanlara veya 1,5-2 milyon m2'lik toplam alanlara ulaşmıştır. Dolayısıyla alana hakim olabilmek artık çok karmaşık hale gelmiştir. Böyle bir alana eskiden olduğu gibi bir tek iş hanı kapısından değil; kapalı otopark girişinden, açık otopark girişinden, çöp tahliye kapısından, personel girişinden, VIP girişinden, malzeme girişinden, sosyal tesis girişinden vb. birçok geçişten girilip çıkılabilmektedir. Dolayısıyla tesise hakim olabilmeniz için tüm bu geçişleri aynı anda denetleyebiliyor veya kontrol altında tutabiliyor olmanız gerekmektedir.
2- Yaşam destek teknolojisi olarak; ısıtmanın yaz/kış, hatta dört mevsim yapıldığı, soğutma ve klimatizasyonun yaz/kış, hatta dört mevsim talep edildiği, havalandırmanın ve paralelinde taze hava kalitesinin gece/gündüz sürekli değerlendirildiği mekanlarda yaşam sürdürülmektedir. Bu istekler ve ihtiyaçlar; tesislerde konfor şartlarının sürekli sağlanması ve yaşamın 7 gün 24 saat devam etmesi sonucu doğrultusunda yönetim ve işletim uygulamalarını farklılaştırmıştır.
3- Bu bahsekonu yüksek teknoloji içeren akıllı tesislerde, acil durumlarda (yangın, deprem vb.) yapılacak uygulamalar da çok daha fazla önem arzetmektedir. Projelendirme ve inşaat aşamasında bu konuda alınacak önlemler teknolojik olarak gerçekleştirilmektedir. Örneğin yangın durumunda teknik yangın senaryosuna uygun olarak kapalı ortama giren ve çıkan hava zaman sıralaması doğrultusunda otomatik olarak durdurulmakta, otomatik sprinkler sistemi (tavandan pulvarize su püskürtücü) devreye girerek, yangına müdahale edilmesini sağlamaktadır. Ancak bu esnada; tesiste bulunan çalışanların alanı nasıl/hangi yolla
eleri kullanarak/hangi önlemleri alarak terkedeceklerini çok iyi bilmeleri ve uygulamaları gerekmektedir. Bu hususlar ancak uzmanlaşmış bir tesis yönetimi ve işletimi organizasyonu tarafından olay öncesinde yaptırılacak tatbikatlarla öğretilebilir ve uygulanması sağlanabilir. 50 katlı ve kat kullanım alanı 800 m2 olan bir binada, yaklaşık 2000-3000 çalışan personelin bulunduğunu varsayarsak ve söz konusu olan hususun bu insanların can emniyeti olduğunu düşünürsek, konunun ne kadar büyük önem kazandığı ve uzmanlık gerektirdiği daha iyi anlaşılacaktır.
4- Günümüzün önemli değer yargısı ekonomi olgusu doğrultusunda konuya bakarsak, yüksek teknolojinin tesise getirdiği aşırı hassas bakım ihtiyacı, artan enerji tüketimi, vb. giderler nedeniyle her m2 için daha yüksek tesis yönetimi ve işletimi gideriyle karşı karşıya kalınmaktadır. Bu gider tesis yönetim ve işletiminde ihtisaslaşmış, konusunda uzman, Tesis Yönetimi ve İşletimi organizasyonunun; "her m2 için daha yüksek verim" sağlamasıyla bir ölçüde önlenebilecektir. Olumsuz bakış açısıyla ise; kurumsallaşmamış büyük şirket yapılarına benzer şekilde; tesisin harcamaları kontrol edilemeyen veya ölçülemeyen harcamalar haline gelerek, bütçelenmemiş, ancak gerçekleşerek ödenmesi gereken, sürpriz rakamlar olarak karşımıza çıkacaktır.
Sonuç olarak; ülkemizde bu gerçekler doğrultusunda önlemler yeterince alınamaz, tesis yönetimi ve işletimi konusunda yeterli uzman ekipler yetiştirilemez veya uzman ekiplerce tesis yönetim ve işletimleri sürdürülemezse; yüksek teknoloji içeren akıllı tesislerimizde; yaşam maliyetleri çok yüksek değerlere ulaşacak, yaşam riskleri içeren (yangın, deprem vb.) acil olayların da tetiklemesi ile tesislerimiz ekonomik olmaktan çıkarak kullanıcı bulamayabilecek, boş alanlar haline gelerek milli servetimizin boşuna harcandığı ekonomik zararlara neden olabilecektir.
|
