Yeni Haritaya Çeyrek Kala...

b>Galataport, Dubai Kuleleri, Haydarpaşaport, Zeytinburnu Silikon Vadisi, Kartal Ömerli İçme Suyu Havzası'nda Organize Sanayi Bölgesi Planlaması, Küçükçekmece Su Havzası, Kartal-Pendik Kıyı Kesimi Planlamaları, Tarihi Yarımada Müzekent Projeleri, Küçükçekmece-Avcılar İç ve Dış Kumsalı, Kartal Alt Merkez Alanı... İstanbul'un yeni yüzünde işte bunlar var. Az konut, çok kültür, alışveriş, iş merkezi... Çünkü İstanbul yerli ve yabancı sermayeye ve onun tüketimine, alışkanlıklarına açılıyor.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin (İBB) geçen ağustosta askıya çıkardığı "1/100 000 Ölçekli İstanbul İl Çevre Düzeni Planı"yla yapılacak yeni İstanbul için mahalleler, semtler yıkılıyor. Evsiz kalanlar, yükselen yaşam standardına ayak uyduramayacakları şimdiden belli olanlar şehrin çeperlerine doğru itiliyor. Hem planı hazırlayanlar, hem de onlar biliyorlar ki yeni kentte ne ev sahibi olabilirler, ne de kiracı. İstanbul'u üç buçuk kat büyüten bu ve diğer plan ile yasaların çatısını Kentsel Dönüşüm Projesi oluşturuyor. Projenin uygulanacağı alan 5400 kilometrekare, mimarı ise İstanbul Metropoliten Planlama ve Kentsel Tasarım Merkezi (İPM).

Merkezin, belediyeden ihale ile iş alan bir anonim şirkete, Bimtaş'a ait olması belediye yetkilileri için küçük bir ayrıntı olsa da, meslek odaları ve İstanbul'la ilgilenen sivil toplum kuruluşları için bu "yasadışı" bir durum. Plana karşı açılan TMMOB'ye bağlı meslek odalarının açtığı dava sürüyor. Yeni çıkarılan bir yasayla yetkisi genişletilen TOKİ (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) de plana uygun arazi yaratıyor. Amacı ise "Plan Raporu" anlatıyor: "İstanbul'un küresel düzeydeki metropoller arası yarışta hak ettiği yeri alması ve uluslararası pazarda daha rekabetçi olabilmesi".

Bu amaç sadece İstanbul'la da sınırlı değil. 2005'te 849.5 milyon YTL ile Cumhuriyet tarihinde ilk kez bütçede öngörülen geliri aşan Milli Emlak Genel Müdürlüğü bu durumu şöyle değerlendiriyor: "Ülkemizin yerli ve yabancı sermaye için cazibe merkezi olmasının yolu açılmıştır"... Sonuç: İnşaat ve gayrimenkul sektöründe büyük hareketlilik.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği'ne göre, her iki sektörde de son üç yılda yüzde 20 artış yaşandı. Hem kentsel dönüşüm projelerinin hem de 17 milyonu aşan konut stokunda yenileme ihtiyacının yarattığı bu hareketlilik nedeniyle bankalar da yüzünü gayrimenkule çevirdi. Bir türlü mortgage'a geçilemese de konut kredisi uygulamasında faiz yarışına girildi.

Biz yine İstanbul'a çevirelim yüzümüzü. TOKİ 48 bin, İBB'ye bağlı KİPTAŞ ise 22 bin konut yapmayı planlıyor. Bütün bu rakamların arkasında elbette insanlar var, özellikle de alt ve orta sınıfa dahil olanlar. Aslında kimin için, nasıl bir İstanbul'u, yanıtını da en iyi onlar veriyor. Gülümser Ezen onlardan biri. Küçükbakkalköy'deki evini, ev sahibi beş bin YTL'ye projeye bırakınca o da kendini, aynı durumdaki 25 aileyle birlikte kapının önünde buldu. Uzun lafın kısası, İstanbul yenileniyor, sahipleri de... İşte eleştirenleriyle, savunanlarıyla ve içinde yaşayanlarıyla İstanbul...

DR. Şükrü Aslan (Sosyolog, öğretim üyesi)

Kentin 'kurbanlık' mekânları!

Dr. Şükrü Aslan, sosyolog. Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Devlet Konservatuvarı öğretim üyesi. "Kentsel Enformel Sektörler" ve "Toplumsal Mücadeleler ve Kent" konulu çalışmaları var. "1 Mayıs Mahallesi" adlı bir de kitabı bulunan Dr. Şükrü Aslan ile kentsel dönüşüm ve dönüştürülen mekânlardaki insanlar üzerine konuştuk.

- İstanbul'un bazı mekânlarını kurbanlık olarak niteliyorsunuz, neden?

Çünkü bazı mekânlar kentin "kurtuluşu" için kurbanlık bir araç olarak görülüyor. Mekânı kurban ettiğinizde üzerindekileri de başka bir yere taşımanız gerekiyor. Yani kentsel dönüşüm projesi toplumun bir kesimi için iskân yasası gibi, kentin içinde yeni sürgünler yaratıyor. Belki bazı alanlarda kentsel dönüşüm gerekli, ancak niçin gerekli olduğu, kimlerin yararına ve ve nasıl yapılacağı önemli.

- Peki sizce nasıl bir dönüşüm amaçlanıyor?

Hâkim söylemin "küresel kent", "fırsatlar kenti", "yarışan kent" vurgusu göz önüne alınırsa, kentsel dönüşüm projelerinin anlamı daha iyi anlaşılır.

- Nereler bu kurbanlık mekânlar?

Bir dönem sermayenin çıkarları ve sistem için işlevsel olan, ancak günümüzde bu işlevini yitiren mekânlar. Özellikle de gecekondu mahalleleri.

- Gecekonduların nasıl bir işlevi vardı, ne oldu da bunu kaybettiler?

Gecekondular, 1940'lardan 80'lere kadar sanayi sektörüne minimal maliyetle iş gücü sağlıyordu. Ayrıca, gecekondu semtlerinin oluşturulmasından elde edilen görünmeyen rant, yerel yöneticilerin de dahil olduğu bir kesim içinde paylaşılıyordu. Sistem, buralara altyapı hizmetlerini götürdü, buraları yasallaştırdı. 80'lerden sonra neo-liberal iktisat politikaları ile kentlere yeni fonksiyonlar yüklendi. Sanayi alanlarının yeri değiştirilmeye başlandı, o yüzden de gecekondular artık sistem için bir ihtiyaç değiller, ancak kentsel arsa olarak sermayenin yeni yatırımları açısından önem kazanmaya başladılar.

- Yani kentsel mekânın, bir yatırım aracı olarak önemsendiği bir sürece geldik.

Evet, işlevsizleşen kurbanlık mekânlara, sermayenin çıkarları doğrultusunda yeniden işlev kazandırılıyor. Buralar yıkılıp toplu konut, alışveriş ve ticaret merkezleri yapılacak. Bu, kentte yeni bir rant üretme biçimi. Çıkarı korunanlar sermaye grubu; "ötekiler" zaten çoktan gözden çıkarılmış. Yıkımların öngörüldüğü yerler çok büyük yerleşimler. Mesela, Gülsuyu-Gülensu deprem açısından dayanıklı, denize tepeden bakan, adaları gören, iştah kabartan bir yer. Orada gecekonduların olması bazı kesimleri rahatsız ediyor.

- Sosyolojik açıdan, dönüşümden sonra kafanızda nasıl bir İstanbul tablosu canlanıyor?

İBB'nin (İstanbul Büyükşehir Belediyesi) Kartal ve Küçükçekmece'deki dönüşümler için yaptığı yarışmada kazanan projeler, nasıl bir kent tasarlanacağını gösteren iyi iki örnek. Kartal projesinde, çok az konuta yer verilirken, marina, alışveriş merkezleri, otel, opera evi yapılması planlanıyor. Yani küresel sermayenin yerleştiği, merkezileştiği ve isteklerine göre dizayn edilen bir kentten bahsediyoruz. Bunlar gerçekleşirse yeni toplumsal gerilimlere zemin hazırlanacak.

- Bütün bu girişimlerin canlandırdığı sektörler de var, özellikle de inşaat.

80'lerden sonraki, bütün yasal düzenlemeler inşaat sektöründeki bu patlama için yapıldığı söylenebilir. TOKİ, KİPTAŞ ve 2001'de İBB bünyesinde Kentsel Dönüşüm ve Yeni Yerleşmeler Müdürlüğü kuruldu... Bu parçaları birleştirdiğimizde aslında inşaat sektörünün canlılığının baştan beri planlandığını anlıyoruz. TOKİ'nin sadece İstanbul'da yaptığı 50 bin konut var. 1995'te İstanbul'da konut üretmeye başlayan KİPTAŞ, 50 bin konut sloganının 25 binini tamamladı. Kaldı ki dönüştürülecek gecekonduların henüz çok azı yıkıldı. Yani kısa sürede kent, şantiye alanına dönüşecek.

- İnsanları ya da sizin deyiminizle sürgünleri ne bekliyor?

80'lerden sonra kent yoksullarının kentten dışlandığı ve kentin, sermaye grupları tarafından talan edildiği bir süreç yaşadık. Ormanlık alanların talan edilmesi de, bu süreçte iyice yayıldı. Dolayısıyla, kentin talan edilmesini sadece gecekondular üzerinden anlatan söylemin meşrutiyeti de kalmadı. Kaldı ki kent tek tür konuttan oluşmaz, bir villanın, apartmanın ne kadar meşrutiyeti varsa, bir gecekondunun da o kadar meşrutiyeti olmalı. Burada ölçü, kamu yararıdır. Oysa dönüşüm yasası için akıl danışılanlar, İstanbul Ticaret Odası, İstanbul Sanayi Odası... Bunlarla kamu yararına nasıl bir proje çıkabilir ki?

Ali Taylan (Ankara Tüm Emlakçiler Odası Başkanı)

Arz ve talep dengesizliği

- Gayrimenkul sektörü 200 iş koluyla direkt ilişkili, binin üzerinde işkolu içinse her zaman lokomotif ve en önemli istihdam yaratan sektör.

- Diğer sektörlerin aksine, emlak devamlı yükselen, en azından düşmeyen bir sektör. Bunun en önemli sebebi yeterli konut olmayışı, yani arz ve talebin dengeli olmaması. Yine arsa fiyatlarının yüksekliği, nüfus artışı, yenileme ihtiyaçları gibi birçok unsur fiyatları tetikliyor.

- Türkiye'nin hemen hemen her bölgesi kendi iç dinamikleri ile talep alıyor, ancak son zamanlarda özelikle yabancılar İstanbul ve sahil şeritlerimizde alımları ile bu bölgeleri biraz daha öne çıkardılar.

- Banka konut kredileri özellikle 2004-2005'teki emlak alımlarında son derece önemli rol aldı. 2005 sonu-2006 ilk çeyreğinde faizleri yüzde bire düşünce, krediler yoğun kullanıldı. Bugün yaşanan durağanlıkta son dönemde artan banka kredi faizlerinin yükselişi etkili.

- Kentsel dönüşüm çalışmaları nedeniyle, fiyat hareketleri yukarıya doğru çıkıyor.

- Türkiye'deki emlakçi sayısı 300 bin, ancak çok sayıda kaçak, yani bir odaya kayıtlı olmayan emlakçi olduğu için net bir sayı söylemek mümkün değil. Emlak müşavirleri özelikle İstanbul, Ankara, İzmir, Adana gibi büyük şehirlerde yoğun.


Kente entegre dedikleri...
Gülsuyu ve Gülensu, sırtını Marmara Denizi'ne dönmüş, tam adaların paralelinde, E-5'in altında çalışanların, E-5'in üzerine kurduğu iki mahalle. 80 bin kişinin yaşadığı mahallenin kuruluşu 1950'lere dayanıyor. Yüzde 90'ı tapusunu 77'lerde Kartal Belediyesi'nden alıyor. Gülensu mahallesine 89-90'da yapılan gecekonduların tapuları yok.

Mahallelilerin, kentsel dönüşümle tanışmaları 2004'te muhtarlara belediyeden yollanan "İBB tarafından onaylanan 1/5000 ölçekli imar planı uygulanacağına" dair yazı ile oldu. Gülensu Güzelleştirme Derneği üyesi Ali Şengül, "Mimar arkadaşlar planın, mahallemizin yerleşim birimlerini yeşil alan, park alanı, kentsel dönüşüm alanı diye ayırdığını söylediler. Bize danışmadan bir imar planı hazırlamalarına tepki gösterdik. İBB Planlama Müdürlüğü'ne yedi bin itiraz dilekçesi verdik. Böylece ilk defa mahallemizle, kentsel dönüşüm sürecine örgütlü bir tepki gösterildi" diyor. Mahallede para toplayarak, 32 yürütmeyi durdurma davası açmışlar. Bir yıl sonra İBB davaları geri çekmiş. Şengül, "Bu sefer de mahallemizi, kentsel yenileme kapsamına aldılar, yani işin başına döndük. Yine dava açtık, dört bin itiraz dilekçesi verdik" diyor. Ne mi istiyorlar? "Yerinde dönüşüm istiyoruz. Buradaki nüfus yoğunluğu kendisini korumalı. Ayrı illerden, mezheplerden, ırklardan olmamıza rağmen ortak bir kültür tutturduk. Mahallemizin dayanışma, birlikte yaşama kültürü var. Bu, kentlerdeki yabancılaşmanın alternatifi. Bizde cenazeler ortak kalkar, düğünler ortak yapılır. Apartmanlarda insanlar, komşusunun öldüğünden günlerce habersiz yaşıyor. Bizi kente entegre etmek istediklerini söylüyorlar. Biz böyle bir yaşama entegre olmak istemiyoruz".

Mahallede kimler mi yaşıyor? "İstanbullular" diye yanıtlıyor Şengül, "Karadeniz'den, Doğu'dan gelenler var, ama 50 yıldır burada yaşıyoruz. Ben başka şehirde doğsam da, oğlum burada doğdu, İstanbullu. İnsanlar, bizim devletin arazisinde kiracılardan rant elde ettiğimizi sanıyorlar. Yok öyle şeyler. Biz buraların bedelini fazlasıyla ödedik".

Dernek, mahallede, kentsel dönüşümle ilgili bir de anket yapmış. Sonuç: Mahallelinin çoğunluğu yaşadığı yerden memnun. "Memnunuz çünkü Maltepe'ye indiğimizde o sıkışıklığı görüyoruz. Kentsel dönüşüm yasası ile yaşadığımız yerlerin yeni farkına vardık, baktığımda manzarayı daha farklı görüyorum. Eksiklerimiz de var, okulumuz yok, çıkmaz sokaklarımız çok, yollar dar. Bunları bizi yerimizden etmeden yapsınlar. Bahçeşehir'e, Acarkent'e de götürseniz, orada yaşayamam, aidatı bile maaşım kadar. Burada dayanışmanın getirdiği bir destek var. Komşular yeri geliyor, yandakinin elektrik parasını ödüyor, yemek götürüyor. Bu planlar insanı dışlıyor, insana ilişkin bir duygu yok. Bizi yok sayıyorlar. İmar planı bizimle birlikte yapılmalı. Aksi takdirde, bize evlerimizi korumak düşecek. Mahallemiz bu konuda yeteneklidir" diyor.

Kentsel dönüşümün tek etkilediği mahalle Gülsuyu-Gülensu değil, Hürriyet Mahallesi de plandan payını alacak. 1250 konutta, 15 bin kişinin yaşadığı mahalle, 1966'da kurulmuş. Hürriyet Mahallesi Dernek Başkanı Niyazi Şahin, 69'da İstanbul'a gelmiş. "Bence" diyor, "bu planlamanın adı kentsel değil, rantsal dönüşüm olmalı. Mahallelilerin bir kısmı arazinin farklı kurumlarda olmasından tapusunu alamadı, ancak 84'teki imar aflarında gerekli kurumlara müracaat yapıp, yeminli bürolara vergisini ödedi. Bununla ilgili dava açtık". Hürriyet Mahallesi'nde yaşayanlar da, kentsel dönüşümle ilgili belediyeye itiraz dilekçesi vermiş, dava açmışlar. Şahin, "Bugün ne oldu da yetkililer, modern kent yaşamına yöneldiler. Avrupa'da tek katlı, müstakil evlere dönüş yapılıyor. Depremden bahsedip, tek katlı evleri yıkmak istiyorlar. Vatandaşı düşündüklerinden değil, şehrin göbeğinde arazi kalmadığı için, rant sağlayacak toprak arıyorlar" diyor.

Eyüp Muhçu (Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi Bşk.)

Hayalet siteler olacak...

- İstanbul, dünya metropollerinin en sorunlularından. Kişi başına düşen yeşil alan miktarı, çağdaş kentlerin 10'da biri. Deniz ve demiryolunun taşımacılık içindeki payı yüzde 10'un altında. Kuzeye doğru betonlaşma artıyor...

- Kentsel dönüşüm, kentin kaybettiği değerlerin kazandırılması ve yaşam standardının yükseltilmesi için yapılmalı, ancak bugün kaosa neden olan koşullar bahane edilerek, kentler rant alanına dönüştürülüyor. Sadece kamu ve hazine arazilerinin değil, küçük, orta ölçekli mülkiyet sahiplerinin arazilerinin de dönüşüm alanı ilan edilmesi, kamusallaştırılması için yasal düzenlemelere girişiliyor. Bunlar Anayasa ve diğer yasalara aykırı olduğundan, kentsel dönüşüm yasa tasarısı gibi bazı özel yöntemleri gündeme getiriyorlar.

- Kentsel dönüşüm alanlarını üç grupta toplayabiliriz. Birinci grupta, Haydarpaşa, Galata, Zeytinburnu, Kartal ve Küçükçekmece kıyı alanları, Ortaköy'deki Karayolları 17. Bölge Müdürlüğü arazisi, Zincirlikuyu-İETT Garajı gibi kent merkezindeki değerli kamu arazileri yer alıyor. İkinci grupta kent merkezine yakın bölgelerdeki yatırımlar var, bunlar daha çok TOKİ ve Büyükşehir Belediyesi'nin aracı kurumları ile gerçekleştiriliyor. Üçüncü grup ise, kentin yaşam kaynaklarındaki havza, orman alanları, Ataşehir, Ataköy, Bahçeşehir, Maltepe bölge parkı...

- Projeler gerçekleşirse, kent merkezindeki küresel şirketlerde çalışacak personel, İstanbul nüfusunun yüzde 25-30'unu oluşturacak ki, bu beş milyon insan demek. 2020 sonrasında İstanbul nüfusu 30 milyona yaklaşacak. Oysa bilim insanları İstanbul'un kaldırabileceği azami nüfusun 16 milyon olacağını düşünüyor. Dönüşüm alanlarındaki yerlerin fiyatı, küçük mülk sahiplerinin alım gücünden 100 kat fazla olacağından mülk edinemeyecekler. Kiracıların da yaşaması mümkün olmayacak. Bu sürece "kent soylu İstanbul" yaratma çabası da diyebiliriz. Bu yapı, küreselleşmenin İstanbul'a biçtiği hizmet kenti çerçevesine de uygun. Çünkü dert sadece rant değil, bu yağma politikasını savunanlar İstanbul'u bir mal, marka olarak gördüklerini açıkça dünyaya ilan ediyor ve İstanbul'u pazarlıyorlar. İstanbul sanayideki, ekonomideki önemini de kaybedecek. Küresel güç merkezlerine daha çok bağımlı olacak.

- Gayrimenkul fiyatları alabildiğine yükseldi, inşaat faaliyetleri hiçbir kritere dayanmadan sadece pazarlama ve ranta el koyma yöntemiyle yoğun şekilde devam ediyor. Bu plansız yapılaşma, tüketici için de zamanla cazibesini yitirecek. Piyasa tıkanacak, kredileri ödeyemeyenler, yeniden yoksullaşmaya itilecekler, bankalar kredi ile alınan dairelere yüzde 30 bedellerle el koyma hakkına sahip olacak. Yaşanmayan hayalet siteler, mahalleler oluşacak.

- TOKİ hem kent suçu işliyor, hem de kamu kurumlarının sorumluluklarını oluşturan bütün yasa ve hukuk kurullarına aykırı davranıyor. Ataşehir'in yeşil alanlarında binlerce konut yaptı. Maltepe bölge parkında iki bin konut yapıyor... TOKİ'nin üreteceği 270 bin konutun çoğu ortak ve yeşil alanlarda gerçekleştiriliyor. Bunu yaparken de TOKİ adeta bir karavan kamu kurumu olarak kullanılıyor. TOKİ tabelası altında özel şirketler bu inşaatları yapıyor. TOKİ'nin ihaleleri, ihale yasası açısından tartışmalı. Ataşehir planları ile ilgili iki yıl önce dava açtık, hâlâ sürüyor. Acarkent'in de dahil olduğu Molla Sait ve Serdaroğlu ormanlarını 13 yıldır gündeme taşıyorduk, ancak bugün tartışılıyor. Bu tür kent suçları uzun süre gündeme alınmıyor.

- Kentsel dönüşüm sadece İstanbul'la sınırlı değil, rant getirisi olan kıyı ve orman alanları için de projeler gündemde. Özellikle liman alanları, ekonomik ve stratejik açıdan önemli alanlar kentsel dönüşüm kapsamında küresel şirketlere pazarlanıyor, İskenderun, Trabzon, Sinop, Samsun, Mersin... Kuşadası, Ofer grubuna verildi bile.


DR. Binnur Öktem Ünsal (Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü Öğretim Üyesi)

1950'den bugüne kentsel dönüşüm...

Kentsel dönüşüm kavramı politik söyleme 1999 Adapazarı-İzmit depreminden sonra girdi. Literatürde, dönüşüm projelerinin Batı'da daha 19. yüzyıldan Türkiye'de ise 1950'lerden itibaren uygulandığı belirtiliyor. Ancak 1980 sonrası gündeme gelen kentsel dönüşüm projelerinin amacı daha öncekilere göre farklılaşarak ekonomik yenilenme, canlanma ve gelişme olarak tanımlandı. Küresel kent olma yarışındaki kentlerdeki kentsel dönüşüm projelerinin ölçeği, etkisi ve sonuçları daha büyüktü. İstanbul'da bu anlamda büyük kentsel projelerin gündeme gelişi Özal-Dalan dönemine rastlıyor.

Kentsel toprak, ANAP ve ondan sonraki dönemlerde en önemli yatırım alanlarından biri oldu. ANAP, İstanbul'u dünya kenti yapmak adına oluşturduğunu ileri sürdüğü büyük kentsel projelerle organik ilişki kurduğu sermaye gruplarına kentsel ranttan pay aktardı. Büyükdere-Maslak, Altunizade ve Kozyatağı'nda uluslararası iş merkezlerinin gelişimi, ormanların, su havzalarının ve Boğaz'ın imara açılması bu dönemin büyük kentsel dönüşüm projeleri. Sermaye ve devlet arasındaki kent üzerinden rant elde etme ilişkisi, SHP'nin 1989'da iktidara gelmesiyle bozuldu. SHP bu projelerin birçoğunu durdurdu. Refah Partisi de iktidara bu tür projelere karşıyım, diye geldi. Daha kalkınmacı bir söylemle, adil düzeni savundu. Ancak sistemle kurduğu gerilimli ilişki ve parti içinde yenilikçilerin küreselleşmeye sıcak bakan tavırları partinin ideolojisini neo-liberal sağa yaklaştırırken, büyük kentsel projeler de Refahlı belediyelerin gündemine girdi.

1999 depreminden sonra Fazilet Partisi, 500 büyük proje açıkladı, ancak belediye, partinin ve partiyi destekleyen sermaye grubunun 28 Şubat'ta aldığı darbe nedeniyle bunların uygulanması için gerekli destekten yoksun kaldı. AKP ise hem ulusal büyük sermayenin, hem palazlanan kendi sermayesinin hem de uluslararası çevrelerin desteğini aldı. Destekler AB'nin IMF'nin, Dünya Bankası'nın dayattığı politikalarla da birleşince toprak üzerinden rant elde etme ve bunun için gerekli yasal, kurumsal süreçlerin oluşturulması süreci hızlandı. AKP döneminde projelerin ölçeği, büyük gecekondu ve ıslah imar planları ile dönüşmüş alanları da kapsayacak şekilde büyütüldü. Bu projelerle bir taraftan kentin doğal, tarihi ve kültürel anlamda en değerli alanları emlak, turizm ve kültür eksenli projelerle belli sermaye gruplarının çıkarları uğruna feda edilirken, 1980'lerden itibaren uygulanan neo-liberal politikaların olumsuzluklarını en çok yaşayan alt ve alt orta sınıftan insanlar yerinden edilme tehlikesiyle karşı karşıya kaldı. İşte şimdi o süreci yaşıyoruz.


Sabri Ateş (İstanbul Emlakçiler Odası Başkanı)

Yeni yıldız semtler

- İstikrar ve istikrarsızlık dönemlerine göre gayrimenkullerin fiyatları değişiyor, ama başını sokacak bir mekâna sahip olma dürtüsü halkımızın özünde var. 15-20 sene önce bir memur emekli ikramiyesi ile bir ev ve araba alabiliyordu. Bugün, büyük şehirlerde arazi yetersizliğinden gayrimenkullerin fiyatları çok yükseldi. İstanbul'da yedi yüz bin konut açığı var.

- Kentsel dönüşüm sadece gecekonduların ıslahı ile ilgileniyor. Anayasada geçen sosyal devlet tanımının gereklerinden biri de vatandaşı ev sahibi yapmak. Şimdiye kadar hep zenginler için konut üretildi. 80'lerde 5, 6, 10 milyon dolara İstanbul'a uzak mesafelerde bile konut satılıyordu. Bu lüks konutları bırakıp, sosyal konut yapmaya yeni yeni ağırlık veriliyor.

- Semtlerin yıldızı birden parlıyor, fiyatlar hızla tırmanıyor. Bu bazen Taksim Tarlabaşı'nda olduğu gibi paralı olanların oralardan ev toplamasıyla oluyor, bazen de kültür ve alışveriş merkezi, beş yıldızlı otel gibi yapıların yapılmasıyla. Levent, Ulus, Etiler, Nişantaşı gibi zenginlerin ikamet ettiği bölgelerin yıldızı hiçbir zaman düşmez. Kentsel dönüşüm projeleri de bazı mekânların değerini arttırdı. Mesela, Zeytinburnu, Silikon Vadisi projesi nedeniyle değerlenen yerlerden biri.

- Yabancılar Mersin'den Kars'a kadar her yerden gayrimenkul alıyorlar. Özellikle de Alanya, Antalya, Bodrum, Marmaris'e talep fazla. Şimdi Karadeniz sahillerine de talep başladı.

- Kentsel dönüşüm, emlakçileri kötü etkiledi. Bugün firmalar arsa üretip, inşaatlarını kendileri yapıyor, sonra da inşaat firmaları ayrı bir şirket adıyla kendi satış ofislerini oluşturuyorlar. Emlakçilere artık bir şey düşmüyor, dava açacağız.


Bu benim projem...
İstanbul'daki Kentsel Dönüşüm Projeleri'nin mimarı, İstanbul Metropolitan Planlama ve Kentsel Tasarım Merkezi (İMP). Projeler, 15 ayrı çalışma grubunda görev alan 300'den fazla bilim insanı, uzman ve eleman tarafından üretiliyor. Tarlabaşı'ndaki merkezde; Ülke ve Bölge Planlama, Ticaret ve Hizmetler, Konut ve Yaşam Kalitesi, Lojistik, Kültür Endüstrileri gibi gruplarda 550 kişi çalışıyor. Bunların bağlı olduğu isim, merkezin proje yöneticisi Hüseyin Kaptan. Aynı zamanda İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Danışmanı ve BİMTAŞ AŞ'nin yönetim kurulu üyesi. Kaptan'la kentsel dönüşüm projelerini, 1/100.000 ölçekli İstanbul İl Bütünü Çevre Düzeni Planı'nı konuşmak istedik. Sorularımızı hazırladık, 26 yıl sonra bir İstanbul imar planı gerçekleştirildiği halde, plan neden çok eleştiriliyor?

Planlardaki "Kentsel Hizmet Alanı" gibi kesin belirginliği olmayan alanlarda neler olacak? Projelerde, "Yasal statüsü netleşince 1/25 000 ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarında kullanım kararları belirlenecek" denilen 2B alanlarını neler bekliyor? TMMOB'a bağlı sekiz meslek odasının İMP'nin İBB'den ihale alan bir şirketin, Bimtaş'ın bünyesinde yer almasından kaynaklı İstanbul İl Çevre Planı yapma yetkisi olmadığı gerekçesiyle dava açmalarını nasıl değerlendiriyor? Planlar kapsamında yıkılacak ve yapılacak alanlar neler? Ya insanlar, planların İstanbulluların yaşamına etkileri neler olacak? "İstanbul'un küresel düzeydeki metropoller arası yarışta hak ettiği yeri alması ve uluslararası pazarda daha rekabetçi olması" hedefi, İstanbullular için ne kadar eşitlikçi ve insan temelli bir plan hazırlanmasına izin verdi?..

Ancak Kaptan'a ulaşmak kolay değil. İki haftalık uğraş sonunda randevu alabiliyor ve yüz yüze geliyoruz. Kaptan konuşmak istemiyor, gerekçesi yorgunluğu, yoğunluğu. Planlarla ilgili dosyaları veriyor, inceleyin, soru çıkarıp öyle gelin diyor.

Konu üzerine çalıştığımızı, sorularımızın hazır olduğunu söylüyoruz, bu kez soruları görmek istiyor. Sorulara bir itirazı yok, ama yanıt niyetine anlattıklarını teybe almamıza izin yok. Dosyaları uzatıyor yine, "Alın inceleyin, oradan istediğinizi yazarsınız. Gerisini sizin vicdanınıza bırakıyorum" diyor. İşte Kaptan'ın yukarıdaki sorulara yanıt niyetine anlattıkları:

- Su havzasındaki iki milyon insan yerinden edilecek, evet. Romantik söylemlerde bulunmak kolaydır. Burada üç Paris edecek büyüklükte bir kentten bahsediyoruz. Üstelik kanunsuz bir kent bu. Bu projelerin altına belki İngiltere'deki, Amerika'daki bazı şirketler imza atabilirdi, ancak Türkiye'den kimse çıkmadı. Biz yaptık, planların altında Hüseyin Kaptan imzası var, konuşanlar şimdiye kadar neredeydi? Biz de kenti planlamayalım da böyle mi kalsın yani? Onların yaptıkları siyaset, sloganlarla konuşmak kolay.

- Ben kimse ile polemiğe girmek istemiyorum. Bu merkezde çalışanlar da zaten odalarda yer alan insanlar. Buraya girmek kolay değildir, referans isteriz, geçmişinize kadar araştırırız. Çalışanlar profesyonel yani. Mimarlar Odası'na burada oda verdik, gelmediler. Masama tebligat bırakmışlar, onu bile gelip konuşmadılar.

Besime Şen / Maya Arıkanlı Özdemir (Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü Araştırma Görevlisi)

Buyurun, kapı şurada...

Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü araştırma görevlileri Besime Şen ve Maya Arıkanlı Özdemir için kentsel dönüşüm, İstanbul'a küresel sermayenin biçtiği yeni rolün bir sonucu. Maya Arıkanlı Özdemir, aynı zamanda inşaat mühendisliği, Besime Şen ise maliye bölümü mezunu. İstanbul'daki kentsel dönüşümle ilgili sorularımızı yanıtladılar.

- Kentsel dönüşüm projeleri karşımıza nasıl bir İstanbul tablosu çıkaracak?

Besime Şen: Eski ve tarihi nitelikteki kent merkezleri ile gecekondu semtlerinde gerek mekânsal, gerekse kentin sosyal sınıflarının geleceği açısından önemli dönüşümler yaşanacak. Tarihi kent merkezlerindeki dönüşüm soylulaştırma biçiminde gerçekleşiyor. Cihangir ve Galata'daki dönüşüm bunun örnekleri. Kent merkezleri, her tür kent fonksiyonlarının en yoğun olduğu bölgeler. Bu merkezler, bütün sınıfların kullanımına açık kamusal alanlar gerektirir, ancak son dönemde ve özellikle 1990'lardan itibaren buralarda ticari nitelikteki özel kullanımlar arttı. Bunda, tarihi alanları turizme açma politikaları etkili. Projelerde, özel girişimcinin yönelimi ve beklentisi belirleyici. Kültür-sanat, eğlence alanları özel girişimci için önemli ekonomik yatırımlar. Açık alanlar, sokaklar bile işletme gibi kullanılıyor. Kentsel dönüşüm sürecinin genel stratejisi, kent merkezlerini prestij alanları haline getirmek.

- Bir kente prestij nasıl kazandırılır?

B. Şen: Bunun için hâlâ yoğun olarak var olan sorunları çözmeniz ya da temizlemeniz gerekiyor. Ekonomik, sosyal ve kentsel altyapıya dair sorunları çözmeden bir kente "prestij" kazandırılmasından sadece çok sınırlı bir kesim yararlanır. Kentte mekânsal ve sınıfsal ayrışma artar.

Maya Arıkanlı Özdemir: Projelerin içeriğine, çözümlere ve önerilere bakınca İstanbul için kentin tam sınırında oluşturulan çok merkezli bir yaklaşım düşünüldüğünü görüyoruz. Bir kesime sanki farklı adresler gösteriliyor, kibarca "buyurun kapı şurada" deniyor.

- Peki bu insanları neler bekliyor?

M. A. Özdemir: Tabii ki süreç, yerinden edilmeyi beraberinde getirecek. Getirmese bile başka yoksunlukları, eşitsizlikleri yeniden üretip derinleştirecek. Örneğin "değerli" arazilerden birindeki Karanfilköy daha önce bir yıkım süreci yaşamış, farklı bir örgütlenme biçimini hayata geçirerek yıkımları durdurmayı başarabilmişti. Mahalle, şimdi yine bir dönüşümün eşiğinde, bu kez farklı bir yol izleme telaşındalar. Dönüşümü "kaçınılmaz" gören Karanfilköylüler belediye ile bir uzlaşma zemini arıyorlar, projeyi belediye ile geliştiriyorlar, ama mahallelilerin bir kısmı, yani daha yoksulları dışlandı. Ortada heyula gibi duran bir yasa tasarısı var ve içeriği oldukça muğlak. Bunun muğlaklığı ve kaçınılmaz bir süreç olarak dayatılması "rıza" üretiyor. Ancak gerçekten barınma haklarından başka kaybedecek hiçbir şeyleri olmayan mahallelerde, şu günlerde başka bir örgütlenme biçimi yaşanıyor. Hakiki direnişler buralardan çıkacak.

B. Şen: Üstelik projeler mülk sahiplerini göz önüne alsa da, kiracılara yönelik bir politika üretmiyor. En büyük açığı da bu. Orta sınıf hayatını tahrip eden bir kentsel yapım alanı yaratıyor.

- Son yıllarda artan banka konut kredileri ve sık sık adı anılan Mortgage sisteminin bu insanlara pek katkısı yok sanırım.

B. Şen: Mortgage ve konut kredileri, kentsel dönüşüm projeleri açısından önemli bir beklenti yaratıyor. Oysa ne finans ne de gayrimenkul sektörü bu bağı sürdürebilecek istikrara sahip değil.

M. A. Özdemir: Güler Sabancı, holdingin 10 yıllık stratejisini açıklarken çimento sanayini temel sektörlerden biri ilan etti. Sabancı Holding'in çimento üreten 3-4 şirketi var. Demek ki büyük sermaye konut sektörünü hala çok önemsiyor.

- Artık bütün büyük işletmeler, gayrimenkul yatırım ortaklıkları kurmaya başladı. Anlaşılan geleceğin sektörü gayrimenkul. Sizce bu süreç, yeni gayrimenkul zenginleri de yaratacak mı?

M. A. Özdemir: 1923'ten beri, Türkiye'nin temel büyüme dinamiklerinde karşımıza hep inşaat sektörü çıkıyor. O yüzden bunun yeni bir şey olduğunu düşünmüyorum, ama tabii ki konut meselesi farklı bir rotada. Son iki yılda inşaat sektörü başka bir yarışın içine girdi. Firmaların büyüklüklerine ve aldıkları işlere göre yapılan değerlendirmede Türk müteahhitleri 2005'te dünya dördüncüsü, 2006'da ise Amerika ve Çin'in ardından dünya üçüncüsü oldu. Avrupa'da bize en yakın ülke sekizinci sıradaki İtalya. Türkiye'de 300 inşaat müteahhitliği firması var. Bu hiç de azımsanacak bir rakam değil. İnşaat sektörü bir hayli zengin yarattı. Tek başına konuta bakacak olursak, o da "yeni" zenginlerini yaratma yolunda.

B. Şen: Büyük kentlerde bu işin en zor yanı, arazi bulmak ve üretmek. Bu anlamda TOKİ çok avantajlı. Bir girişimci gibi davranıp, hareket edebiliyor. Üstelik Türkiye'nin her yerinde bu avantajı kullanabiliyor.

M. A. Özdemir: Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun Tasarısı hâlâ mecliste. Yasallaşınca, belediyeler, bütün ya da ayrı ayrı parçaların toplamı en az beş hektar olması şartıyla her istedikleri alanda kentsel dönüşüm projeleri uygulayabilecekler. Yasaya gerekçe olarak yakın dönemde çıkarılan "Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmazların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun"un ve 5366 sayılı Belediyeler Kanunu'nun 73. madde hükümlerinin uygulama zorluğu ve eksikliği gösteriliyor. Bu yeni yasa, belediyelere ciddi kamulaştırma ve güç kullanma hakkı tanıyor. İşi tarihi bir alanda özel koruma kurulu oluşturmaya kadar getirdiler. Tabii burada tek aktör yerel yönetimler değil, tüm bunlar sermayenin gerekleriyle uyumlu.

- Bu yenilenme sürecine, İstanbul Kültür Başkenti Projeleri de eklenince, İstanbul'u büyük bir değişimin beklediği görülüyor.

M. A. Özdemir: Bu proje aslında bir zamanların Beyoğlu Güzelleştirme Derneği gibi sivil toplum kuruluşlarının gündemindeki faaliyetlerin ölçeğinin büyümesinden başka bir şey değil. Aynı onlar gibi elit bir içeriğe sahip.


Mehmet Sönmez (Yapı Kredi Perakende Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı)

Kredi talebi arttı

- Bankalar, uzun yıllar yüksek enflasyon nedeniyle düşük faizli ve uzun vadeli konut kredisi veremedi. Son yıllarda enflasyon oranları düşünce, uzun vadeli ve aylık yüzde birlere yaklaşan faiz oranları ile konut kredileri vermeye başladık. Bu imkânlar, ikamet ve yatırım amaçlı konut talebinde gözle görülür bir sıçrama yaptı. Türkiye Bankalar Birliği'ne göre 2003'te 25 bin adet ve 0.8 milyar YTL, 2004'te yaklaşık 100 bin adet ve 2.7 milyar YTL, 2005'te 272 bin adet ve 12.96 milyar YTL, 2006'nın ilk 6 ayında ise 195 bin adet ve 11.39 milyar YTL'lik konut kredisi kullandırıldı.

- Köyden kente göçün devam etmesi, yüksek nüfus artış hızı, gençlerin toplam nüfus içinde önemli yer teşkil edecek olması ve konutun halen bir yatırım aracı olarak görülmesinden dolayı uzun vadede konut kredisi talebi devam edecektir.

- Konut satışları, ilkbahar ve sonbaharda hız kazanır, yaz ve kış aylarında yavaşlar.

- Konut kredileri piyasasında 2006 Eylül sonu itibarı ile pazar payımız yüzde 7.3.

- Kentsel dönüşüm kapsamında kurumsal yapıdaki firma ve kurumlarca gerçekleştirilen planlı, kaliteli konut arzları konut piyasasını olumlu etkiliyor.

- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları yani GYO'lar, gayrimenkule ve/veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketleridir. GYO'lar geleceğin gayrimenkul sektörünü şekillendirecek profesyonel yatırım şirketleri olarak son yıllarda finansal piyasalarda görülen en önemli yeniliklerden biri ve özellikle finansman kaynaklarının kısıtlı olduğu gayrimenkul sektörüne kurumsal sermayenin girebilmesi, büyük ve nitelikli projelerin hayata geçebilmesi için önemli yatırım araçları. Bu sebeplerle, Yapı Kredi Koray GMYO AŞ tarafından İstanbul İstanbul, BİS, Evidea, Ankara Ankara gibi birçok konut projesi hayata geçti. Ayrıca maketten satış yani bitmemiş konutlara yönelik konut kredisi çalışmaları da bankamız ile Yapı Kredi Koray GMYO AŞ arasındaki işbirliğiyle 1998'den beri uygulanıyor.

- Mortgage sisteminin işleyebilmesi için makro ekonomik istikrar, hukuki altyapı ve derin sermaye piyasalarının varlığı gerekiyor. Sistemin uygulanamayışının asıl sebebi yıllardır devam eden yüksek enflasyondu.