"Yapı Sektörünü Çok Büyük Bir Değişim Bekliyor"

strong>Uyumsuzluk konusunu biraz açar mısınız, bu uyumsuzluk kimler arasında?

Yapı sektörünü, diğer bir çok sanayi sektörüne benzer şekilde, çok kaba hatlarıyla iki parça halinde düşünebiliriz. Bu parçaların ilki, tüketicinin pek de görmediği, farkında olmadığı tedarik pazarıdır. Yani işten işe alımlardır. Buna mutfakta pişen çorbanın malzemesi diyelim. Çimentosundan tuğlasına, demirinden çelik profiline, yalıtım malzemesinden fayansına kadar her tür girdi bunun içindedir. Bu alımların ilk halkasını mimarlık ve mühendislik gibi teknik hizmetler, yani çorbanın tarifini verenler oluşturur. İkinci halkası ise büyük ağırlıkla malzeme üreticileri ve satıcılarıdır. Birinci halka çok büyük ölçüde teknik elemanlardan oluştuğu için, belirli bir kalite standardına sahiptir; veya öyle olduğunu varsayarız. İkinci halka ise hem uluslararası kurumsal üreticilerin, hem de irili ufaklı yerli üreticilerin faaliyet gösterdiği bir alandır. Bu alanın oyuncularının çoğunluğu da büyük kurumsal şirketler veya kurumsallaşma yolunda ilerleyen KOBİ'lerdir.

Sektörün ikinci parçası ise ilk halkada yaratılan değerin paraya dönüştüğü yerdir. Yani çorbanın yapılıp müşterinin önüne konduğu yer. Bunu da hepimizin bildiği gibi inşaat şirketleri yapar. Türkiye'de inşaat sektörünün ticari gelişimi yaklaşık 60 yıla yayıldığı halde, taahhüt şirketi olarak kurumsallaşan çok az sayıda firma bulunuyor. Kurumsallaşan firmaların çoğu da son tüketiciye yönelik ürünler (konut) yerine, uluslararası pazarda metro, köprü, tünel, sanayi tesisi, vb. yüksek katma değerli taahhüt işlerine yöneliyor. İşte, sektörün önünü tıkayan ve pazarın bıçak sırtında yol almasına neden olan çelişki de buradan kaynaklanıyor.

Özellikle konut üreten taahhüt frmalarının çoğu, alt yapı ve sanayi tesisi üretenlerin aksine kurumsallıktan uzak, anlık karar odaklı, sürdürülebilir karlılık ve uzun dönemli bir vizyon anlayışından uzak patron şirketleri olarak yönetiliyor. Bu nedenle, yapı sektörünün tedarik tarafı, kurumsallaşma ve sürdürülebilir büyüme gibi kaygılarına bu tür müteahhit firmalardan bir cevap bulamıyor. Bunu inşaatçıların anlayacağı bir dille söylersek, teknik hizmetler ve malzeme sekörünün durumunu yumuşak bir zemine inşa edilmiş çok güzel bir gökdelene benzetebiliriz. Deprem anında yumuşak zeminde yukarı çıkan sıvı, gökdelenin pek çok katının batmasına neden oluyor ki bu yapı sektöründe de oldukça sık rastlanan bir durum.

Bu çelişkinin sonucunda ne oluyor?

Çok kabaca konut projelerine bir bakın. Mortgage sistemi Türkiye'de yapı sektörü için gerçekten bir eşikti. Bu eşik atlanırken çok yüksek kar marjları ve inanılmaz yüksek bir taleple hareket edildi. Zaman içinde yükselen arazi fiyatlarının da etkisiyle taahhüt şirketlerinin kar marjları düştü, bunun sonucunda malzeme ve hizmet alımında da fiyatlar düşüşe zorlandı ve oradaki kar marjları da hızla eridi. Bu süreçte pek çok şirket elendi, ama kalanlar da pazarın durumundan çok memnun değil. Fiyat rekabeti ve metalaşma tüm yapı sektörünü hakimiyeti altına almış durumda. Projelerin satış fiyatları ve satış hızları belli olduğu için, müteahhitler konutları mümkün olduğunca ucuza mal etme derdinde. Hal böyle olunca fizibilite, pazar analizi, malzemede ve mimaride inovasyon (ticari yenilik) gibi kavramların hepsi maliyet artırıcı unsur olarak algılanıyor ve yapı sektörü bir kısır döngünün içine hapsoluyor.

Türkiye’de gayrimenkul yatırımları uluslararası alanda da cazip hale gelirken, yapı sektörünün geleceği de son derece parlak görünüyor. Bu parlak görüşünüşe karşılık siz endişeli konuşuyorsunuz.

Evet, özellikle büyük şehirlerde büyük altyapı yatırımlarıyla atbaşı giden büyük gayrimenkul projeleri göz kamaştırıyor. Ancak bu sürecin nereye varacağını görmek için kahin olmaya gerek yok. Dünyada aynı yoldan geçen pek çok örnek var. Gayrimenkul patlaması yaşanırken ilk aşamada büyük kentlerin çevresinde çok lüks toplu konutlar ve siteler yapıldı, satıldı. Üst gelir grupları bu banliyölere taşındı. İkinci aşamada ise biraz daha orta gelir grubuna yönelik projelerin ağırlıkta olduğunu görüyoruz. Ancak arz ve talep pek uyumlu gitmiyor. İnşaattaki büyümeyle konut sahipliğindeki büyümeyi karşılaştırırsanız uyumsuzluğu oradan da okuyabilirsiniz. Projelere imza atan inşaat firmaları "Her arz kendi talebini yaratır" gibi arkaik bir düşünceyle hareket ediyorlar. Bu düşüncelerinde geçmişte elde ettikleri büyük karların verdiği güvenin ve maddi gücün büyük payı var elbette. Talepte ciddi bir duraklama olmasına rağmen, arzda bir duraklama veya farklı ihtiyaç ve taleplere uygun bir çeşitlenme de görmüyoruz.

Ellerindeki ürünü talebe göre şekillendirmekten ve sürdürülebilir bir biçimde üretim yapmaktan uzak oldukları için, hem kar marjlarını düşürerek, hem de ödeme sıkıntısı yaratarak sektördeki üretici firmaları zorluyorlar. Talebe, ihtiyaca göre şekillenen malzeme, değişen ihtiyaca göre şekillenen yapılar inovasyon vb. sektörün kapısına pek uğramıyor bu nedenle.