Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2018 İkinci Yarı

Colliers Türkiye'nin, 6 aylık periyotlarla hazırladığı raporlar, tüm ticari gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri içermektedir. Türkiye Gayrimenkul Piyasası Raporu 2018 İkinci Yarı Raporu şu başlıklar altında toplanıyor;

-Ekonomi
-Yatırım Geri Dönüş Oranları 
-İstanbul Ofis Piyasası
-İstanbul Endüstriyel Piyasası
-Otel Piyasası
-İstanbul Perakende Piyasası
-İstanbul Konut Piyasası

İstanbul Ofis Piyasası:

Mevcut durum: İstanbul’da bulunan ofis alanları Anadolu Yakası’nda 4, Avrupa Yakası’nda 4 olmak üzere toplam 8 alt bölgede incelenmektedir. İstanbul’daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2018 yılı sonunda 2.667.904m²’ye ulaşmıştır. 2018 yılı geneline baktığımızda ise yaklaşık 100.000 m² yeni kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Bu işlemlerin %56’lık gibi büyük bir kısmı Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde gerçeklemiştir. Kiralama işlemlerini %23 oranı ile MIA takip etmektedir.

Kira Rakamları ve Boşluk Oranları: 2018 yılının son çeyreğinde Istanbul genelinde A Sınıfı binaların ortalama kirası 100TL/m²/ay olarak gerçekleşmiştir. Türk Lirası cinsinden kiralar artarken, Türk Lirası’nın ABD Doları karşısında değer kaybetmesiyle ABD Doları cinsinden kiralar düşmektedir. İstanbul ofis bölgelerinde A sınıfı ofislerin TL bazında ortalama kira rakamları, 2018 yılının son çeyreğinde, 2018 yılının ikinci çeyreğine göre %12 ile %38 arasında değişen oranlarda artmıştır. Türk Lirası’nın ABD Doları karşısında değer kaybetmesi ve enflasyonun artması kira rakamlarının Türk Lirası bazında artışının en önemli nedeni olarak görünmektedir. A sınıfı ofislerdeki ortalama boşluk oranı İstanbul genelinde 2018 yılı son çeyreğinde 2018 yılının ikinci çeyreğine göre düşüş göstererek %35,9 olarak gerçekleşmiştir. Boşluğun en fazla azaldığı bölge Kozyatağı/Ataşehir iken boşluğun en fazla arttığı bölge Kavacık bölgesidir.

Getiri Oranı: 2014-2016 yılları arasında ofis getiri oranları %7 seviyesinde seyrederken; 2017 yılsonu %7,5 ve 2018 yıl sonu itibari ile de %8 olarak gerçekleşmiştir.

Sonuç ve Tahmin: Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına eklenecek 559.262m² ofis alanı bulunmaktadır. Stoka eklenecek bu ofis alanın %54’ü Kozyatağı/Ataşehir, %29’u CBD-MİA, %15’i Maslak ve %2’si Kağıthane/Cendere bölgelerinde bulunmaktadır. 2019 yılı sonunda İstanbul ofis bölgelerinde A sınıfı ofislerin TL bazında ortalama kira rakamlarının artacağını ve boşluk oranlarındaki azalmanın devam edeceğini düşünüyoruz. A sınıfı ofislerin getiri oranlarındaki artış eğiliminin de devam edeceğini düşünüyoruz.

İstanbul Konut Piyasası:

Merkez Bankası’nın yayınladığı Konut Fiyat Endeksi (KFE 2010=100) verilerine göre, konut fiyatları 2018 yıl sonu itibariyle yıllık olarak Türkiye’de %10,5 İstanbul’da ise %6,3 artmıştır. Aynı dönemde enflasyon %20,3, Türk Lirasının ABD Doları karşısındaki değer kaybı %39,1 olarak gerçekleşmiş, bir yıla kadar olan yıllık mevduat faizlerinin getirisi de %13,1 olmuştur. Konut fiyatlarındaki artış 2017 yılı başından itibaren alternatif yatırım araçlarının getirilerinin ve enflasyonun altında kalmaya başlamıştır.

İnşaat maliyeti endeksi 2017 yıllında bir önceki yıla göre, %16.2 oranında artış gösterirken, 2018 yılında bir önceki yıla göre %32.2 oranında artmıştır. Bu durumun en büyük nedeni Türk Lirası’nın ABD Doları karşısında değer kaybetmesiyle oluşan ham madde fiyatlarındaki artıştır.

Konut Satışları: Konut satışları 2018 yılında, 2017 yılına göre Türkiye genelinde toplamda %2,4, ipotekli satışlarda ise %50,5 azalmıştır. Yine bu dönemde İstanbul’da toplam satışlarda %3,7 ipotekli satışlarda da %45,1 oranında düşüş kaydedilmiştir.

Konut Kredileri: 2018 yılında, Türkiye’deki toplam kredi hacmi 2017 yılına göre %16’lık bir düşüş yaşamıştır. Bu düşüş eğilimi konut kredilerinde benzer şekilde gözlenmektedir. Eylül ayı itibariyle konut kredisi en düşük seviyesini görmüş, Aralık 2018 itibariyle tekrar 35 milyar ABD Doları seviyesine gelmiştir. Bu oran toplam kredilerin yaklaşık %8’ini teşkil etmektedir.