Talep Patlayınca Daire Fiyatına Maket Yapmaya Başladılar

onut sektöründe patlama alt sektörler de yaratmaya başladı. Villadan toplu konuta tüm iddialı konut projelerinin yolu artık önce maket atölyelerine düşüyor. Korkuluktan panjuruna kadar konut projesinin küçük bir örneğini oluşturan maketlerin fiyatı ise zaman zaman bir konut fiyatına ulaşıyor.

Gelişimini sürdüren konut sektörü, kendisiyle birlikte alt pazarlarını da geliştiriyor. İster lüks villa olsun ister apartman dairesi, bugünlerde iddialı proje geliştiren her firmanın yolu önce maket atölyelerine düşüyor. Ancak son 2 yıldaki konut patlamasına hazırlıksız yakalanan sektör siparişleri karşılamada zorlanıyor.

Siparişleri yetiştirmek için gece yarısına kadar çalışan ve yeni elemanlar alarak, yeni ofisler kiralayarak işlerini genişletme yoluna giden atölyelerin bugünlerde elleri dolu. Bir aydan önce yeni siparişlere başlayamayacaklarını söylüyorlar. Türkiye'de sayılarının 40'i geçtiği tahmin edilen maket atölyelerinde detaylı maketlerin yapımı 1 ay sürüyor, fiyatları da 20 ile 60 bin YTL arasında değişiyor.

"20 günde yetişmesi imkansız. Elimde teslim etmem gereken işler var... İnanın yapabilecek durumda olsam sizi bu kadar uğraştırmam.... Tamam projeyi getirin bir görelim, bakalım ama dediğiniz zamanda yetiştirebileceğimizi düşünmüyorum"

İstanbul Kadıköy'de hanımların her salı büyük bir ilgiyle gezdiği pazarın kurulduğu sokakta, adeta pazarcı tezgahların arkasına gizlenmiş küçük bir atölye. Boydan boya cam kaplı kapıdan içeri girdiğinizde, ilk dikkatinizi yan duvarlardaki resimler çekiyor. İlgi alanı emlak olanların, proje tanıtımlarından dolayı yakından bildiği konutların renkli resimleri ile (ki gayrimenkul jargonunda onların adı illüstrasyon olarak geçiyor) süslü bu duvar, atölyeyi adeta bir konut showroomuna döndürüyor.

Küçük evler
İç kapıyı açtığınızda ise sizi küçük bir çalışma masası, onun da karşısında ayakta dikilmiş telefonla konuşan, orta yaşın biraz üstü bir adam karşılıyor. Burası yol, baraj, alışveriş merkezi, hotel ve konut gibi inşaatların renkli çizimlerinin yapıldığı ve üç boyutlu hale getirildiği bir maket atölyesi. Birkaç yıl önce daha çok Bayındırlık Bakanlığı ihalesine girecek olanlar ya da proje yarışmalarına katılacak olanların uğrak yeri olan bu atölyeye, artık daha çok toplu konut projesi yapanların yolu düşüyor.

Atölyenin kurucularından Varcan Yurtgülü, "Önceki yıllarda da çalıştığımız toplu konut üreticileri vardı. Ama bugünlerde bize başvuranların yüzde 90'ının isteği toplu konut maketleri yaptırmak. Konut talebi ile işlerimiz açıldı ama hem bizler hem rakiplerimiz bu duruma hazırlıksız yakalandık desem yalan olmaz. Örneğin biz 25 kişilik kadroyla çalışıyoruz, yine de talebi karşılamakta zorlanıyoruz. Her hafta en az bir maketin yapımına başlıyoruz. Bunlar öyle üç beş günde bitecek işler değil. Bazıları gelişen teknolojiye rağmen bir ayı buluyor. Bu nedenle şu anda bir ay boyunca yeni sipariş alamayacak durumdayız. Kırılanlar, sitem edenler oluyor ama durum bu" diyor.

Konut talebi hem inşaatları hem bankaları ayaklandırdı
Türkiye'de faiz ve enflasyonun düştüğü, makro ekonomik göstergelerin iyileştiği 2004 yılı ile birlikte canlanan konut talebi, yalnız müteahhit ve proje geliştiricilerinin yüzünü güldürmekle kalmadı, inşaat malzemesi ve mobilyacılar gibi yan sektörlerin ve ellerindeki parayı satacak yer bulamayan bankacıların da işine yaradı. Üstelik 2005 yılında konut talebi nedeniyle yakaladığı yüzde 21'lik rekor büyümesi ile Türk ekonomisine öncülük eden inşaat sektörünün bu hareketi, bir kaç senede bitecek geçici bir hareket gibi de görünmüyor.

Artan nüfusla birlikte, kentsel dönüşüm projeleri ile doğan konut açığı uzun yıllar bu sektörleri ayakta tutacak nitelikte. Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) rakamlarına göre Türkiye'deki toplam konut açığı 2,5-3 milyon arasında. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği'nin (GYODER) raporuna göre, sadece İstanbul'da bulunan toplam 3.4 milyon konutun yarısının ya ruhsatı yok ya da standart ve kalitesi düşük. Yani yıkılarak yeniden yapılması gerekiyor. Bu şekilde İstanbul'da her yıl ortalama 250 bin konut üretilmesi gerekiyor. Yıllık üretimin ise 180 bin adedinin özel sektör tarafından gerçekleştirilmesi bekleniyor.

GYODER Başkanı Haluk Sur, Türkiye çapında yıllık konut ihtiyacını 600 bin olarak telaffuz ediyor. Konuttaki talebi gören inşaat sektörü hızla bu ihtiyacı karşılayacak iddialı projeler üretiyor. Hemen hemen her gün yeni bir projenin tanıtımı yapılıyor ve hiç de ucuz sayılmayacak bu projelerin çoğu banka kredisi ile finanse ediliyor. Bu hareketliliğin bankacılık tarafına nasıl yansıdığını da şu rakamlar gösteriyor: 2004 sonunda 1.8 milyar dolar olan konut kredisi stoku 2005 sonunda 8.6 milyar, 2006 nisan ayında 12.5 milyar dolar seviyesine ulaştı.

Artık herkes evini maketten beğeniyor
Bankalar Birliği Başkanı Tevfik Bilgin, son yıllarda kredi ile ev alanların sayısının 372 bini bulduğunu anlatıyor. Aynı demecinde Bilgin, vatandaşların artık makete bakıp ev satın aldığını da söylüyor. Üretecekleri konutlara inşaat başlamadan müşteri bulmak isteyenlerin en iyi pazarlama aracı maketler oldu. Tüketiciler evin havuza olan uzaklığı, komşuların durumu, mutfağın hangi tarafa baktığı gibi yazılı çizimlerde kolay anlayamayacağı pek çok detayı, o projenin minyatür hali olan bu maketlerde görebiliyor. Uzun yıllar önce renkli kartonlardan ve püskürtme boyalarla yapılan bu maketler artık sert, plastik türü malzemelerle yapılıyor. Türkiye'de sayıları tam bilinememekle birlikte İstanbul, Ankara ağırlıklı olmak üzere 40'ı aşkın maket atölyesi bulunduğu tahmin ediliyor. 20 yıl önce bu işe giren mimar Varcan Yurtgülü'nün ortağı ile birlikte kurduğu Min Tasarım da bu atölyelerden biri.

Bir yılda maketçi sayısı 10'dan fazla arttı
Yurtgülü, kendisi bu işe başladığında bu pazarda sadece 5-6 firma olduğunu söylüyor ve "Son yıllarda sayı hızla arttı. Benim tahminim bir yılda 10'dan fazla atölyenin işe başladığı yönünde. Bir firmada kaç kişinin çalıştığı hacme bağlı değişir. Siz evinizde oturduğunuz yerden tek başınıza da maket yapabilirsiniz. Ama büyük projelerin istediği sürat ve kalitede olur mu bilmem" dedi. Varcan Yurtgülü, işlerin beklenmedik bir şekilde açılmasından dolayı günlük mesainin en erken 22:00'de bittiğini, hatta bazen gece yarısına kadar çalıştığını söylese de halinden memnun. Bu yıl 15 olan çalışan sayısını 25'e çıkartmış, 90 m2'lik atölyesi yetmemiş, 300 m2'lik bir atölye daha kurmuş.

Yurtgülü, "Büyük bir sermaye değil, ama yetenek gerekiyor bu işi yapmak için. Örneğin lazer makinası almaya kalksanız 25 bin dolar. Almayıp dışarıda yaptırabilirsiniz. Yine 20-25 bin dolarlık CNC makinasını da almasanız olur. Bir tek kesim apartlarını almanız yeterli olabilir. Ama teknik yapı, teknik resim bilmek gerekiyor" diyor. Maketlerin fiyatını ise içindeki konut sayısı, arazinin durumu gibi detaylar belirliyor. Basında boy boy tanıtımlarını gördüğümüz projelerin maketlerinin 25-30 günden önce bitirilemediğini anlatan Yurtgülü, bir fiyat aralığı vermekten çekiniyor. Ama firma olarak 40 bin YTL tutan işler yaptıklarını da söyleyen Yurtgülü, Eston Yapı, KC Group, Koray İnşaat, Soyak, Albayraklar gibi tanınan firmalara iş yaptıklarını belirtiyor.

Büyüyen bir pazar haline geldik
Yüksek Mimar Haldun Bağbakan, bu işin duayenlerinden sayılabilecek kadar bu pazarda eski bir isim. 30 yıllık bir meslek hayatı olan Bağbakan, yine Kadıköy'de bulunan Kontur Maket şirketi ile müşterilerin maket ihtiyacını karşılıyor. Bu alanda ilklerden olduğunu anlatan Bağbakan, "Bu meslek en iyi yılını yaşıyor. Şu anda toplam pazar payını bilmem mümkün değil. Ama bazı göstergeler, maketçiliğin büyüyen ve ilgi çeken bir pazar olduğunu gösteriyor" diyor.

Bağbakan, "Ana malzememiz olan pleksiglas reklamcıların kullandığı bir malzemedir. Eskiden reklamcılar bizi küçük tüketiciler olarak görürdü. Bizim onlardan mal almamız çok zor oluyordu. Bugün ise pleksiglas fabrikalarının kendisi bize teklif getiriyorlar.Bu işte kullanılan 40-50 bin euroluk makineleri satan firmalar yine arayıp bize satış yapmaya çalışıyorlar" diye konuşuyor. Bugün internetten bir arama yaptırdığınızda onlar maket firması ile karşılaşabileceğinizi anlatan Bağbakan, buna rağmen işlerin canlı olduğunu, siparişlerin yetiştirilemediğini ifade ediyor. Bağbakan, "Bir müşteri aradı, sitemkar konuşuyor. Herkes mi dolu, bir tane maketçiye iş veremiyorum diyor. Şu an bu pazara yeni girenler bu durumda hazır bir potansiyelle karşılaşıyor" diyor.

TOKİ'ye 6x6 metrelik maket
7 kişi ile çalıştıkları firmasında bir haftada 10 firmanın kendilerinden fiyat aldığını anlatan Haldun Bağbakan, basında yer alan projelerin maket fiyatlarının 20 bin YTL'den başladığını, son yıllarda yaptıkları en pahalı maketin ise 60 bin YTL'yi bulduğunu söylüyor. Mütevazı, küçük maketler ise bir haftada bitirilebiliyor ve fiyatları da 3-5 bin YTL arasında değişiyor.

İşlerinde mesai saati kavramının kalmadığını anlatan Bağbakan, "Dükkanı açış saatimiz belli ama kapanış kaçta olacak, Allah bilir. Bu arada teknoloji çok gelişti. Eskiden 6 ayda bitirilebilen işler 1 ayda tamamlanabiliyor. Artık korkuluk, panjur doğraması gibi en küçük detaylara bile yer verebiliyoruz" diyor.

Maketler 1/50'den başlayarak 1/500, hatta 1-1000 ölçeğine kadar farklı boyutlarda yapılabiliyor. Konut alıcıları açısından ideal ölçü 1/200 kabul ediliyor. Bugünlerde özel inşaat şirketleri 2,5-3 metrelik maketleri ile en büyük maketin kendilerinde olduğunu öne sürüyor. Oysa Haldun Bağbakan, kendilerinin 6x6 metre büyüklüğünde maket yaptığını söylüyor. TOKİ'nin Halkalı projesi için yapılan bu maket, dükkandan zor çıkacağı için parçalar halinde üretilmiş.

C&H Maket de, 1991 yılında Celal Şekerci ve Halit Zengin tarafından Ankara'da kurulmuş ve bugüne kadar 500'ü aşkın projenin maketini üretmiş. Celal Şekerci, Ankara'da bu işi yapanların sayısının daha az olduğunu belirterek, "Biz 5-6 firmayız, Anadolu'dan gelen talepleri de karşılamaya çalışıyoruz" diyor. Kavaklıdere'de 90 m2'lik bir ofiste, toplam 5 kişilik kadro ile hizmet verdiklerini anlatan Şekerci, "Son altı aydır sadece konut projeleri ile ilgilenebiliyor, yetişemiyoruz. Soranlara 45 gün sonrasına gün veriyoruz. Ankara'da fiyatlar İstanbul'daki kadar yüksek değil, detaylı projeler 20-30 bin YTL arasında gerçekleşebiliyor" diyor. Şekerci çok büyük maketleri de yapabildiklerini söylerken, MTA'ya 6x5 mt büyüklüğündeki maketi parçalar halinde dükkandan çıkardıklarını ifade ediyor.

Pazarda teknik eleman açığı var
C&H Maket kurucusu Celal Şekerci, konutta patlayan talebe hazırlıksız yakalanan maket pazarının en büyük ihtiyaçlarının teknik eleman olduğunu söylüyor. Varcan Yurtgülü de, "Yetişmiş eleman bulamadığımız için artık biz yetiştiriyoruz. Lazer makinasında çalışacak eleman aradık bulamadık. Bu pazarda teknik ressamlara, grafikerlere, yapı tekniği bölümü mezunlarına çok iş var" diyor.

Kredi faizleri nasıl etkileyecek
Maketçiler sipariş yetiştiremezken, piyasalardaki hareketlik yüzünden artan kredi faizlerinin işleri nasıl etkileyeceği de merak konusu. Ancak emlakçılar bu konuda olumlu duruşlarını koruyor. Varyap Varlıbaşlar Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş, bu konuda şöyle konuşuyor: "Biz piyasalarda son günlerde yaşanan hareketin kısa dönemli bir dalgalanma olduğunu düşünüyoruz. Kısa vadeli bu dalgalanmanın neticesini beklemek gerek. Şimdiden olumlu ya da olumsuz bir şey söylemek mümkün değil. Daha birkaç günlük bir gelişme. Bizim projelerimize (Uphill Ataşehir ve Uphill Bahçeşehir) yansımış bir olumsuzluk söz konusu değil. Açıkçası kalıcı bir olumsuzluk da beklemiyoruz. Çünkü hareket daha ziyade dış piyasalardan kaynaklı bir hareket. Türk ekonomisinde bir sorun görünmüyor. Dolayısıyla piyasalar yatışınca bankalar yeniden faizlerini geri çekeceklerdir. O zamanda aynı hareketlilkle konut piyasaları yoluna devam edecektir".

Planlamayı baştan yapıyoruz zaman yönünden sıkışmıyoruz / İhlas GYO Genel Müdür Yardımcısı Işık Gökkaya
Maket, pazarlamada önemli bir unsur. İnşaat ve proje geliştirici firma kurumsallaşmış ve güvenilir ise, müşteri o projenin biteceği garantisini hissediyorsa, maket o süreçte önemlidir. İnsanların ne alacağını görerek alması önemli. Son günlerde maketçilerin yoğun olduğunu biz de fark ediyoruz ama şirket olarak bir sıkıntı yaşamıyoruz. Çünkü planlamayı baştan yaptığımız için, hiç bir işi bir ayda bitirelim gibi bir zaman sıkıntısı yaşamıyoruz. Zaten yıllardır çalıştığımız maketçiler belli. Onlar bizi, biz onları tanıyoruz.

Maket evi sattırmaz ama müşteriye fikir verir / Teknik Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Nazım Durbakayım
Maketi olan bütün projeler satılıyormuş gibi yanlış bir kanı var. Firma eğer bilinirliği ve güveni varsa resim de koysa satar, makette de yapsa satar. Ama tabii ki maket detayları göstererek müşteriye seçim yapmada fikir veriyor. İnşaattaki hareketlilikle inşaat mühendisinden beyaz eşyacısına kadar pek çok kesimin işleri açıldı. Maketçiler de bu dönemde fazla iş yaptı. Biz 1974'den beri çalışan bir firmayız. Bir proje yaparken terminimiz belli, olabilecekleri hesaplayarak önceden hareket ediyoruz, sıkışmıyoruz.