Satın Aldığınız Konutun Gerçek Değeri Ne?

Türkiye'de yeni projelerdeki konutların ikinci el fiyatları ile, aynı konutun satış ofisindeki birinci el liste fiyatları arasındaki fark bazı semtlerde oldukça yüksek. Emlak veri platformu Reidin'in The Wall Street Journal Türkiye için yaptığı araştırmaya göre aynı anda hem birinci el hem de ikici elden işlem gören konut projeleri baz alındığında; bazı semtlerde aynı konutun ikinci el satış fiyatı, proje geliştiricisi firmanın aynı anda teklif ettiği birinci el liste fiyatlarının yüzde 43 altına kadar inebiliyor. Baz alınan semtlere göre bakıldığında İstanbul'daki konut projelerinin 2'inci elde fiyat fark oranı ortalama yüzde 18'i buluyor. İnşaat sektörü temsilcileri bunu hem talebe, hem bölgenin potansiyeline hem de arsa sahibinin fiyat kırarak geliştiricinin altında konut satma eğilimine bağlıyor.

Fiyatlar arasındaki uçurum da aslında hem o bölgenin potansiyelini, hem de projenin gerçek değerini ortaya koyuyor. Bu fark yeni proje satışlarının sürdüğü bazı semtlerde yüzde 43'lere ulaşırken, bazı projelerde yüzde 1'de kalıyor. Fiyat uçurumunda rekor yüzde 43 ile Başakşehir'de olurken, Ümraniye yüzde 42 ile ikinci, Kartal ise yüzde 33 ile üçüncü sırada yer alıyor. Büyükçekmece, Üsküdar, Pendik, Ataşehir, Bağcılar, ve Beylikdüzü gibi bazı semtlerde ise projenin birinci el fiyatı ile ikinci el fiyatı arasındaki fark yüzde 10'un altında.

'Projem değer kazanıyor' mu?

WSJ Türkiye'den Ayşegül Akyarlı Güven'in haberine göre 2 yılda satışını tamamlayan projenin 'başarılı' kabul edildiği Türkiye'de birinci el ile ikinci el arasındaki fark oluşmasının bir nedeni de inşaat şirketinin "Projem değer kazanıyor" diyebilmek için belirli aralıklarla liste fiyatını yükseltmesi. Bu yolla "Projemiz lansmandan sonra yüzde 100 değer kazandı" diyen firmalar, projeye yatırım yapmış olan müşterilerini mutlu ediyor. Ancak durum ikinci el piyasada böyle işlemiyor. Evini satmak isteyen yatırımcı, satılabilir fiyatlara ve evin gerçek değerine ulaşmak istediğinde, projenin 'Liste fiyatı'nın oldukça altına inmek zorunda kalıyor. Yatırımcının ne kadar acelesi olduğu ve evi elden çıkartmak isteme hızı da bu farkı tetikliyor.

Aslında iki piyasa arasında oluşan bu fark, Türkiye'de yeni bir sektör oluşturdu. 25 yıl aile şirketi Sinpaş'da çalıştıktan sonra ayrılma kararı alan Konut-Der Başkanı Ömer Faruk Çelik, EYG markasıyla yabancı yatırımcılarla birlikte Türkiye'deki markalı konut ve ofislere yatırım yapmaya başladı. İlk yatırımı Mashattan'a oldu. Şimdi yeni projeler için de satılamayan konutları satın alma hazırlığında.

Emlak Konut Yönetim Kurulu Üyesi Haluk Sur'a göre birinci el ve ikinci elde fiyat farkı sorununun temel nedenlerden biri mal sahiplerinin kat karşılığı gerçekleştirdiği projelerde toprak sahiplerine gerekli sınırlamaları koyamıyor olması. Toprak sahibinin çoğu kez araziyi ucuza aldığını, uzun yıllar beklediğini dile getiren Sur, "Arazi sahibinin yatırım riski yok. Yüzde 5-10-15 kazanacak şekilde de satabiliyor. Biz buna dual efekt diyoruz. Böyle yapınca da projeyi öldürüyor. Proje geliştirenin fiyatları yüksek kalıyor. Ama artık birçok firma toprak sahibine satmama, satışın aynı satış ofisinden yürütülmesi şartı getiriyor" diyor. Projelerden yatırım amaçlı konut satın alıp sıkışıp paraya çevirmek isteyenlerin de fiyat kırabildiğini ifade eden Sur, "Ben rezil olacağıma malım rezil olsun mantığıyla ucuza satan yatırımcılar da var. Ama asıl neden toprak sahibi" diye konuşuyor.

Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan Reidin Veri Uzmanı Hilal Erdoğan Şumnu, "Projelerin satış ofisi fiyatları ile eşzamanlı gerçekleşen ikinci el satış fiyatlarını 2014 yılının ilk çeyreği için ele aldığımızda, ikinci el satış fiyatlarının satış ofisi fiyatlarını geçmediğini görmekteyiz. İkinci el değerlerinde görünen bu eksi değerler için projeler kazandırmıyor yorumu yapmak doğru olmayacaktır çünkü gayrimenkulünü satan yatırımcı kendisine göre karlı bir satış gerçekleştirirken, satış ofisi daha yüksek oranda daire fiyatlarını arttırmış olabiliyor. Aynı zamanda yatırımcının gayrimenkulünü satabilmesi için satış ofisinden düşük değer vermesi sıfır daire ile rekabet şansı da sağlayabiliyor." şeklinde görüş belirtti.

İstanbul'un ilçelerinde aynı projedeki birinci el ve ikinci el fiyat farkı ne kadar?

İlçe    2'inci el fiyatların liste fiyatıyla farkı

Başakşehir    -%43
Ümraniye    -%42
Kartal    -%33
Esenyurt    -%33
Sancaktepe    -%29
Maltepe    -%17
Çekmeköy    -%13
Beylikdüzü    -%9
Bağcılar    -%8
Ataşehir    -%8
Pendik    -%6
Üsküdar    -%1
Büyükçekmece    -%1