Konutta KDV Düzenlemesi Değişecek mi?

Konut teslimlerinde yeni KDV uygulamasının esasları 01.01.2013 tarihli ve 28515 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki kararname ile belirlendi.

Yeni düzenleme sadece Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunan ve inşaat ruhsatı 1/1/2013 tarihinden itibaren alınan net alanı 150 m2'ye kadar olan konutlara yönelik olarak yapıldı. Büyükşehirlerdeki net alanı 150 m2 ve üzerindeki konut teslimlerinde %18 olarak uygulanan KDV oranında ise bir değişiklik yapılmadı, mevcut uygulama aynen devam edecek. Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirler şunlardır: Adana, Ankara, Antalya, Bursa. Diyarbakır, Eskişehir, Erzurum, Gaziantep, İstanbul, İzmir, Kayseri, Kocaeli, Konya, Mersin, Sakarya, Samsun, Aydın, Balıkesir, Denizli, Hatay, Malatya, Manisa, Kahramanmaraş, Mardin, Muğla, Tekirdağ, Trabzon, Şanlıurfa ve Van.

1) Büyükşehirlerdeki konut teslimlerinde yeni KDV uygulaması.

Büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m2'ye kadar konutlardan;

a) Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan,

b) Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan (ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil),

c) Yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;

- 499.99 TL.ye kadar olan konutların tesliminde %1,

- 500 Türk Lirası ile 999.99 TL (bu tutar dahil) arasında olan konutların tesliminde %8,

- 1.000 Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise %18 oranında KDV hesaplanacaktır. Öte yandan, büyükşehirlerde bulunan net alanı 150 m2 ve üzerindeki konut teslimlerinin KDVoranında bir değişiklik söz konusu olmayıp, bunların tesliminde önceden olduğu gibi % 18 oranında KDV hesaplanacaktır.

2) Büyükşehirlerde Bulunmakla Birlikte Yeni Düzenleme Dışında Kalan Konutlar.

Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimleriyeni düzenlemenin dışındabırakılmış olup, bu yerlerde yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinde % 1 oranında KDV hesaplanacaktır.

3) Büyükşehirlerde yapı ruhsatı 31.12.2012 tarihine kadar alınan konut inşaatı projelerinde KDV oranı

Yapı ruhsatı 31.12.2012 tarihine kadar alınan konut inşaatı projelerine ilişkin net alanı 150 m2'ye kadar olan konut teslimleri eski düzenlemeye tabi olup, net alanı 150 m2'ye kadar olan konut teslimlerinde % 1 oranında KDV hesaplanacaktır.

4) Yeni düzenlemede lüks veya birinci sınıf inşaatlar nasıl tespit edilecek?

Maliye Bakanlığı, lüks ve birinci sınıf inşaat tespitinin 29.02.1972 tarih ve 7/3995 sayılı BKK ile 15.12.1982 tarih ve 17899 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Bina İnşaat Sınıflarının Tespitine İlişkin Cetvel'e göre yapılması gerektiği görüşündedir. Anılan tüzükde binalar; lüks, birinci sınıf, ikinci sınıf, üçüncü sınıf ve basit inşaat olarak sınıflandırılmıştır.

5) Konutlardaki yeni KDV düzenlemesi kaldırılmalı ya da sektörün görüşleri de dikkate alınarak acilen bazı değişiklikler yapılmalı.

Yeni düzenleme büyükşehirlerde oluşan rantın vergilendirilmesi ve net alanı 150 m2'ye kadar olan konut teslimlerindeki indirimli oran uygulamasından doğan KDV iadelerinin azaltılması amacıyla yapılmıştır. Ki bu iadeler son yıllarda büyük tutarlara ulaşmıştır. Bir vergi düzenlemesinin başarılı şekilde uygulanabilmesi için basit, anlaşılabilir ve kolay uygulanabilir olması gerekir. Ancak, yeni düzenleme uygulanması son derece zor ve karışık bir sistem getirmiştir. Bu düzenleme, sektörü ciddi bir maliyet, satış, talep daralması ve bunların doğuracağı yan sorunlarla karşı karşıya getirecektir. Özellikle yeni projelerin önünü tıkayacak, sektörde küçülmeye neden olacak ve en önemlisi, kayıt dışılığın azaltılması amaçlanırken, kayıt dışılık artacaktır. Öte yandan, emlak vergisi yönünden arsanın birim m2 vergi değeri tespitine karşı açılacak davalar, bundan sonra doğrudan KDV oranını da etkileyecektir. Son yıllarda emlak vergisinde yaşanan bu sıkıntılar, KDV uygulamasına da yansıyacaktır. Özellikle bu husus göz ardı edilmemelidir.

Bize göre, konut teslimlerindeki yeni KDV düzenlemesi henüz uygulanmadan yürürlükten kaldırılmalı, bu yapılamadığı takdirde ise aşağıdaki hususlar da dikkate alınarak bazı değişiklikler yapılmalıdır.

a) Arsa değeri ve emsal yönünden.

Arsaların emlak vergisi değeri, konutlara uygulanacak KDV oranının tespiti bakımından önem taşımaktadır. Ancak, arsalara yapılacak inşaatlarda, "emsal olayı" da çok önemli. Aynı büyüklükteki arsalardan birine 15, diğerine 45 daire (ikisinde de 100'er m2'lik daireler) yapılabiliyor. Örneğin 1.000 m2'lik bir arsada 0,5, 1, 2 veya 5 emsal, o arsa üzerine yapılacak inşaat m2'sini yakından ilgilendiriyor. Aynı sokakta veya caddede "arsa emlak vergisi m2 değeri" aynı ama üzerine yapılacak inşaat yönünden, farklı emsaller oluyor. Kararnamede emsal olayı dikkate alınmamış. Dolayısıyla, Kararnamede emsal olayına da açıklık getirilmesinde fayda olduğunu düşünüyoruz.

2) Lüks ve birinci sınıf inşaat tespitinde 30 yıl önceki mevzuatın esas alınması sıkıntılara neden olacak.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, her yıl bir Tebliğ ile inşaat sınıflarına göre"yapı yaklaşık birim maliyetleri"ni yayınlamaktadır. Örneğin, 2012 yılı birim maliyetleri 28/4/2012 tarih ve 28277 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Tebliğ ile belirlendi. Tebliğde yapılar 5 sınıfa ayrılmış, konutlar III/A ve IV/A gruplarında sınıflandırılmış, lüks sınıf adı altında bir sınıflamaya yer verilmemiştir. Belediyeler tüm ruhsatları bu Tebliğe göre vermekte ve tabi oldukları sınıfı belirlemektedir. Bu Tebliğdeki inşaat sınıfları Maliye Bakanlığı'nın esas alınmasını istediği Cetveldeki inşaat sınıflarından oldukça farklıdır. Maliye Bakanlığı'nın esas alınmasını istediği Cetveldeki inşaat sınıfları, 30 yıl önceki malzemeler, teknoloji, inşaat kalitesi vs. esas alınarak belirlenmiştir. Türkiye'de ve dünyada inşaat yapımında ve kalitesinde her şey o kadar değişti ki, 1982 yılı tanımını 2013'te uygulamak hatta bulmak mümkün değil. KDV oranı yönünden Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tebliğine göre alınan inşaat ruhsatlarındaki inşaat sınıfları yeterli olmayacak, Maliye Bakanlığı'nın istediği inşaat sınıflarının ayrıca tespit ettirilmesi gerekecektir. Dolayısıyla, Kararnamede bu yönde de bir düzeltme yapılması ihtiyacı bulunmaktadır.