|
EVA Gayrimenkul Değerleme’nin raporuna
göre İstanbul’un Anadolu Yakası’nda inşaatı devam eden 56 bin
konut varken Avrupa Yakası’nda bu sayının 232 bine çıktığı
görülüyor. 2023 yılında İstanbul’daki toplam konut adedinin 5,2 milyona
yakın olacağı, önümüzdeki 12 yılda ise sadece nüfus artışlı konut
ihtiyacının 900 bine ulaşacağı da raporda çıkan sonuçlardan…
Araştırma sonuçları önümüzdeki 5 yıl içinde tamamlanması planlanan markalı
projelerde yaklaşık 175 bin konutun piyasaya sunulacağını gösteriyor. Ki
bu rakam 900 bin adet nüfus artışı kaynaklı konut ihtiyacının sadece yüzde
20’sini karşılıyor. Ancak geliştirilen markalı konutların nüfusun
“ekonomik erişilebilir” konut ihtiyacının ne kadarını karşılayacağı da ayrı bir
tartışma konusu olarak ortaya çıkıyor.
Merkez ilçelerde konut edinme eğilimi devam ediyor…
Yoğunluk, trafik, güvenlik, hava ve gürültü kirliliği gibi unsurlar kent
merkezinde yaşam şartlarını her ne kadar zorlaştırsa da, çalışma alanları ve
sosyo-kültürel donatılara yakınlık sebebiyle alıcıların İstanbul’un merkez
ilçelerinde konut edinme eğiliminin devam ediyor. Ayrıca devam eden Kuzey
Marmara Otoyolu, Karayolu Tüp Geçişi, Marmaray, yeni köprü ve havaalanı gibi
ulaşım projelerinin de kent çeperlerindeki konut alanlarının şekillenmesini
etkilemesi kaçınılmaz. Yine önümüzdeki dönemde bazı bölgelere “ulaşımsal
erişilebilirlik” sorununun aşılması bugün tercih edilmeyen birçok bölgenin
önümüzdeki dönemde öne çıkmasına sebep olacaktır.
Kartal, Tuzla, Ayazağa, Esenyurt, Beylikdüzü, Halkalı öne
çıkıyor
Raporun sonuçlarına göre konut arzında hangi bölgelerin öne çıktığı da tespit
edilmiştir. Buna göre, Anadolu Yakası’nda Kartal-Maltepe, Tuzla, Avrupa
Yakası’nda ise Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka, Esenyurt-Beylikdüzü, Halkalı,
Başakşehir-Kayabaşı ve Ispartakule-Bahçeşehir bölgeleri konut arzını önümüzdeki
dönemde oldukça arttıracaktır. Ancak, arzın fazlalığı bir yandan potansiyel
yatırım bölgelerini işaret ediyor gibi gözükürken diğer yandan doygunluk içinde
riskini de barındırmaktadır. Yani arzın olması bölgedeki talebinde aynı
şekilde gelişmesi anlamına gelmeyecektir, yatırım planları yapılırken
doygunlukların taleple ilişkileri yeninden değerlendirilmelidir.
İstanbul’un gelişim aksları
Şehir üst ölçekli planı, yol bağlantı ve projelerinin etkisiyle gelişimi
birleştirilip incelendiğinde şehirde 5, 10, 15 yıllık dönemler içerisinde şehrin
gelişiminin yönü de tespit edilmiştir. Bu bakış açısı ile gelişimde zamanlama ve
yatırım sürelerinin geri dönüşü açısından, önem sırasının sırasıyla Kuzey
Marmara Otoyolu, Karayolu Tüp Geçişi, Çevre Düzeni Planı ve raylı sistem
güzergahları olduğu görülmektedir.
Çevre Düzeni Planı’nda ilk 10 yıllık dönemde gelişmesi planlanan Maltepe
bölgesinin; inşaatı devam Kadıköy-Kartal metro hattı ve bölgede devam eden
projeler dikkate alındığında ilk beş yıl içerisinde gelişim göstereceği, Beykoz,
Poyrazköy ve Riva’nın Kuzey Marmara Otoyolu güzergahında olmalarına rağmen, kent
merkezine uzaklıkları sebebiyle ancak 2. beş yıl içerisinde gelişecekleri,
Akfırat-Tepeören’in Çevre Düzeni Planı’nda 1. beş yılda gelişmesi öngörülen
bölgelerden olmasına rağmen, kent merkezine uzaklığı sebebiyle 2. beş yılda
gelişeceği, Silivri’nin 2. beş yılda gelişmesi öngörülen bölgelerden olmasına
rağmen yine kent merkezine uzaklığı sebebiyle 3. beş yılda gelişeceği ortaya
çıkan sonuçlardır.
Gelecekte değer artışı vaat eden bölgeler
Tüm bu gelişmeler dikkate alınıp kentte potansiyel konut gelişim bölgeleri
analiz edilerek gelecekte değer artışı vaat eden bölgeler saptanmıştır. Bu
durumda birinci beş yılda Kemerburgaz-Göktürk, Zekeriyaköy, Zeytinburnu,
Kağıthane, Sultançiftliği-Habibler, Gazimahallesi-Küçüköy,
Çekmeköy-Taşdelen-Sancaktepe, Göztepe, Maltepe’nin diğer ilçelere göre daha
hızlı gelişeceği ve değerleneceğini söylemek mümkündür. İkinci beş yılda
ise Riva-Poyrazköy-Beykoz, Akfırat-Tepeören, Başakşehir-Küçükçekmece,
Çaltaca Merkez, Kayabaşı, Altınşehir-Ispartakule, Orhanlı, Şahintepe
–Güvercintepe daha avantajlı olacaktır. Üçüncü beş yılda ise kentin daha uzak
noktalarında yer alan Şile, Ağva ve Silivri’nin değer kazanacağı
öngörülmüştür.
|
