Konut Yatırımlarının Geri Dönüş Süresi Uzuyor

Konut satışları yıl genelindeki güçlü seyrin ardından, sektöre yönelik teşviklerin son bulmasıyla ekim ayında düşüşe geçerken; satışlardaki zayıf görünümün kasımda da devam ettiğini belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, aralıkta bir miktar ivmelenme olsa da, konut piyasasında 2018'in ilk aylarında durağan görünüm beklendiğini söyledi.

Borsa İstanbul'da işlem gören gayrimenkul şirketleri arasında Emlak Konut, Sinpaş, İş GYO gibi önde gelen şirketler bulunuyor.

Özellikle İstanbul'da konut fiyatlarındaki artış trendinde yavaşlama gözlendiğini; buna bağlı olarak konut yatırımlarındaki geri dönüş sürelerinin de uzadığına dikkat çeken Maya, yüksek konut kredi faizlerinin de etkisiyle 2018'de yatırım amaçlı konut alımlarında da yavaşlama beklendiğini söyledi.

Türkiye genelindeki konut satışları, Temmuz, Ağustos ve Eylül'de sırasıyla yüzde 42.4, yüzde 4.7 ve yüzde 28.8 yükseldikten sonra Ekim ayında yüzde 5.7 geriledi. Ekim ayında "ipotekli satış" olarak nitelendirilen konut kredili satışlar ise yüzde 19.8 ile çok daha sert bir düşüş kaydetti.

"Tapu harçları piyasayı domine etti"

Reuters ile yaptığı söyleşide Maya, "Sene başından beri konut geliştiricilerin kampanyalarının satışlardaki artışta çok ciddi etkisi vardı. Hükümetin sektörü hareketlendirmek için tapu harçlarını düşürmesi de piyasaya çok olumlu yansıdı. Konut alma düşüncesi olanlar o indirimden yararlanmak isteyince talep öne çekildi. İlk el satışlarda da, ikinci el satışlarda da piyasayı asıl domine eden şey bu oldu" dedi ve ekledi:

"Dolayısıyla konut satışlarında ekim ayında gözlenen düşüşte teşviklerin 30 Eylül'de sona ermiş olması birinci etken. İkinci etken de konut kredisi faiz oranlarının yüksekliği ve kira amorti sürelerinin uzaması gibi temel değişkenler."

Piyasada teşvik kalmadı

Tapu harcını yüzde 4'ten 3'e indiren teşvik, 30 Eylül'de sona erdi. Konut sektörünü hareketlendirmek için 150 metrekare üzeri konutlara yönelik getirilen teşvik de yıl içinde sona ermişti. Böylece yabancılara yönelik olanlar hariç, şu anda konut piyasasına yönelik bir teşvik kalmadı.

Kira amorti sürelerinin uzamasının da konut alımlarını olumsuz etkilediğini vurgulayan Maya, "Konuta yatırım yapma mantığı iki temel değişkene bağlı. Biri mevduat faizinden daha fazla getiri sağlayan konutun değer artışı, ikincisi de konut kira çarpanı döngüleri. Bu, geçtiğimiz 10 yılda biraz evrildi. Bu evrilme 2017 itibarıyla ise zirve yaptı" dedi ve ekledi:

"Birincisi, artık konutların değeri o kadar hızlı artmıyor. Bir projeye topraktan bile yatırım yapsanız iki yılın sonunda yüzde 30 getiri sağlasa iyi sayılıyor. İkincisi de konut kira çarpanı. 10 yıl önce İstanbul merkezindeki en güzel yerlerdeki bir konutun kira değer çarpanı 14-17 yıl idi. Şimdi 20-25 yıl, bazen 30 yıllara çıkan çarpanlar söz konusu. Bu da gayrimenkul yatırımına bir finansal enstrüman olarak bakıyorsanız sizi frenliyor çünkü geri dönüşü çok uzun."

En kısa geri dönüş Esenyurt-Beylikdüzü'nde

TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin mart-eylül dönemini kapsayan altı aylık markalı konut piyasası değerlendirmesine göre, İstanbul'da konut yatırımlarının ortalama göre dönüş süresi 24.7 yıl seviyesinde bulunuyor. Geri dönüş süresi en kısa olan bölge 19.3 yıl ile Esenyurt-Beylikdüzü; en uzun bölge ise 34.4 yıl ile Kadıköy-Bağdat Caddesi-Göztepe-Kozyatağı olarak sıralanıyor.

Rapora göre; İstanbul'da söz konusu dönemde ortalama fiyat artış oranı yüzde 3.9 olurken; İstinye-Tarabya yüzde 2.3 düşüşle değeri en çok azalan bölge oldu. Kadıköy-Bağdat Caddesi-Göztepe-Kozyatağı'ndaki konutların satış fiyatı da yüzde 0.5 geriledi.

Yatırımcı gayrimenkul alımlarında frene bastı

Fiyatlardaki gerilemede ya da bazı bölgelerdeki fiyat artış trendindeki yavaşlamada, artan yeni konut stoklarının etkili olduğunu belirten Maya şöyle devam etti:

"Ankara'da yılın başından beri konut fiyatları enflasyonun altında artıyor. Yani enflasyon karşısında konutun fiyatı reel olarak eriyor. Son iki aydır İstanbul'daki konut fiyat artışı da enflasyonun altında kalıyor. Konut fiyatı belki düşmüyor ama fiyat artış trendi azalıyor. Bu da yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarının frenlenmesi anlamına geliyor. 2018'deki trendin de benzer olacağını düşünüyorum. 2018'de de yatırım amaçlı alımlarda bir yavaşlama olacak."

Yatırım amaçlı konut alımlarına ilişkin resmi bir veri bulunmuyor. Ancak Maya'nın verdiği bilgiye göre, markalı konut projelerinde alımların yüzde 25-30'u yatırım amaçlı yapılıyor. Markalı konut projeleri ise toplam konut satışları içinde yüzde 8-10 paya sahip.

Kurdaki zirve seviyelerin de yatırım amaçlı konut alımlarını frenlediğine işaret eden Maya, "Türkiye'de döviz bazlı satılan konut çok az. Ama eğer konutunuzu yatırım amaçlı alıyorsanız, bu dönem o dönem değil. Konutta yatırım geri dönüşleri de uzamışken yatırım amaçlı konut alacak, bir de bu faiz seviyeleriyle yatırım için kredi çekecek. Böyle bir yatırımcı profili şu dönemde yok açıkçası."

Aralıkta artış, ocak ve şubatta düşüş beklenebilir

Konut kredi faizlerinde aylık yüzde 1'in psikolojik seviye olduğunu belirten Maya; mevcut durumda ortalama konut kredi faizlerinin aylık yüzde 1.20’lerde seyrettiğini, ekim ayında ipotekli satışlarda gözlenen sert düşüşte bu faiz seviyelerinin de etkili olduğunu söyledi.

TÜİK'in açıkladığı ekim verilerinin ardından, konut satışlarında kasım ayında da çok benzer bir performans gözlendiğini söyleyen Maya, "Aralıkta muhtemelen bir miktar yükselme göreceğiz. Ama bu yükselişin temeli 2018 zammına yakalanmama isteği olacak. Her yıl yeniden değerleme oranında harçlar arttığı için, konut alma planı olanlar bunu 31 Aralık'a kadar yapmak isteyeceklerdir. Dolayısıyla aralıkta bir yükselme göreceğiz ancak ocak ve şubatta bir miktar düşüş bekleyebiliriz."

Geçen yılki 1.34 milyon adetlik konut satışının ardından bu yılın 1.4 milyon adetle tamamlanmasını öngördüklerini belirten Maya, 2018 için ise şöyle konuştu:

“2018 için, yatırım amaçlı alımlarda düşüş beklentisi dışında tahmin yapmak zor. Kentsel dönüşüm dışında, gayrimenkul sektörünü kalkındıracak bir teşvik de şu anda gündemde yok. Mart-nisan itibarıyla yeni proje lansmanları çıkacaktır. Ama bunlar hem sayıca az olur, hem de konut adetleri az olur. Son yılda 1,000-2,000 konutluk projeler görüyorduk. Artık öyle projeler görmeyeceğiz. 300-400 konutluk projeler yapılacak. Çünkü piyasanın ne olacağını bilmiyorsanız daha küçük skalalarda hareket etmek zorundasınız."