Konut Fiyatlarını Uçurabilir

Gayrimenkul değerleme uzmanları ve değerleme şirketlerinin çatı kuruluşu Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği TDUB Başkanı Bekir Yener Yıldırım, 2016 yılında tamamlanması planlanan Üsküdar-Sancaktepe Metrosu ile Marmaray, Anadolu Geçit Projesi, Metrobüs bağlantılarının sağlanacak olmasının Sancaktepe'de gayrimenkul fiyatlarında hareketliliğe neden olduğunu belirtiyor. Yıldırım, Üsküdar-Sancaktepe Metrosu’nun yapımıyla bölgede markalı ve markasız konut projelerinin artacağını, söz konusu gelişmenin gayrimenkulde fiyatların hızlı bir artışa yol açacağını kaydediyor.

Fiyatları metro ve 3. Köprü tetikleyecek

Mevcut durumda Şile Otobanı üzerindeki araç trafiğinin özellikle işe geliş-gidiş saatlerinde durma noktasına geldiğini ifade eden Yıldırım, metro sayesinde trafiğin oldukça rahatlayacağını belirtiyor. 3. Köprü’nün Ağustos ayında açılacak olmasının da bölgede  sadece konut ve işyeri değil, AVM talebinin de artmasına neden olacağını söyleyen Yıldırım, talep artışının ise fiyatlara yansıyacağını ileri sürüyor.

Diğer yandan, bölgedeki bir üniversite nedeniyle bölgenin yapılanmasının öğrencilerin tercih ettiği konut alanı olarak da şekillendiğini kaydeden Yıldırım, üniversitenin kontenjan ve bilinirlik artışıyla öğrenci kapasitesini gittikçe artırdığını belirtiyor. Yıldırım, üniversite öğrencilerinin orta ve üst gelire sahip ailelerin fertleri olduğunu ifade ederek, 1+0 ve 1+1 öğrenci tipi konut yapılaşmasının artan bir ivmeyle rağbet gördüğünü belirtiyor.

Ancak 15.02.2010 tarihi öncesi imar planlarındaki iptaller nedeniyle, söz konusu tarihten önceki imar planlarına dayandırılarak inşa edilen yapıların imar planı iptali, ruhsat iptali gibi olumsuzluklardan etkilenmeleri sebebiyle krediye uygun olmadığına dikkat çeken Yıldırım, 2010 öncesinde inşa edilen binalarda gerekli incelemeler olmaksızın yapılacak nakit alımların risk doğuracağına vurgu yapıyor. Yıldırım, metro ve 3. köprünün tamamlanmasına rağmen beklenen fiyat artışının yaşanmaması ihtimalinin de risk oluşturduğunu söylüyor.

Markalı konutun metrekaresi 4.500-5.500 TL

Atatürk Caddesi bölgesinde yer alan yeni inşa edilmiş site tarzı markalı konutların  metrekare satış bedellerinin 4.500-5.500 TL aralığında olduğunu ifade eden Karşı,  markasız, münferiden inşa edilmiş konutların metrekare satış bedellerinin ise 2.500 ile 3.500 TL aralığında olduğunu belirtiyor. Yıldırım, bölgede yer alan projelere bakıldığında genellikle markalı ve site tarzı inşa edilmiş dairelerin daha çok talep gördüğünü dile getiriyor.

Projeleri tercih edenleri iki gruba ayırmanın doğru olacağını ifade eden Yıldırım, ilk grubun genellikle orta yaşlı, evli ve çocuklu ailelerden oluştuğunu, orta ve orta üst gelir grubunda yer aldıklarını belirterek, bu grubun 3+1, 4+1, bahçe ve çatı dubleks ile villa tarzı yapılaşmaya rağbet gösterdiğini söylüyor. İkinci grubun ise üniversite öğrencilerinden oluştuğunu belirten Yıldırım, öğrencilerin genellikle 1+1 ve 1+0 daireleri kiraladıklarını, dolayısıyla öğrencilere kiraya vermeye yönelik yatırım amaçlı küçük tip konutların rağbet gördüğünü söylüyor. Öte yandan Yıldırım, yaşanan kur artışı nedeniyle bazı satış ofislerinin kur sabitleme, satış fiyatından indirim yapma, peşinat erteleme opsiyonları yaptıklarını kaydediyor, inşaatın tamamlanmasını takiben sunulan ‘kiralama garantisinin’ ise ayrı bir  satış promosyonu olduğunu belirtiyor.   

Ofis doluluk oranları yüksek

Sancaktepe'de ofis sektörü incelendiğinde ise Atatürk Caddesi'nde ana cadde üzerinde, özellikle Belediye çevresinde yer alan A sınıfı ofislerde doluluk oranının %90 düzeyinde olduğunu ifade eden Yıldırım, ara sokaklarda yer alan ofislerdeki doluluk oranının ise %85 oranında belirtiyor. Yıldırım, ana caddede yer alan A sınıfı ofislerin metrekare satış değerlerinin 4.500-5.000-TL, ara sokaklarda yer alan ofislerin metrekare satış değerlerinin ise 3.000-4.000-TL bandında olduğunu kaydediyor.

Bölgede gelişme potansiyeli olan AVM sektörü analiz edildiğinde ise Atatürk Caddesi bölgesinde bir AVM bulunduğunu ve doluluk oranının %90 olduğunu belirten Yıldırım, metrekare satış değerlerinin 8.000-10.000 TL arasında değiştiğini ifade ediyor. Diğer yandan, yakın çevrede Ümraniye ilçe sınırına ve Sultanbeyli'ye yakın iki AVM bulunduğunu söyleyen Yıldırım, yakınlık nedeniyle söz konusu AVM'lerin özellikle markalı konutları satın alan orta-üst kullanıcılar tarafından tercih edildiğini de sözlerine ekliyor.