Kentsel Dönüşüm, Yeni Düzenlemelerle Hızlanacak

Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi", 8 Kasım'da TBMM Genel Kurulunda kabul edildi.

"Asrın felaketi" olarak nitelendirilen 6 Şubat'taki depremlerin acısı tazeliğini korurken, kentsel dönüşümü hızlandırmak için yapılan yeni düzenlemeyle, ilgililere ulaşmayan tebligatlar, risk tespitini engellemek için açılmayan kapılar, küçük farklarla sağlanamayan 3'te 2 çoğunluk, dönüşüm için karşılanamayan finansman gibi sorunlara çözüm getirildi.

"Mümkün olan en hızlı şekilde riskli yapıların dönüştürülmesi hedefleniyor"
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, kentsel dönüşümü çoğu zaman yavaşlatıp hatta durma noktasına getiren sorunlara çare olması için yapılan düzenlemenin getirdiği yenilikleri anlattı.

Yeni düzenlemelerle bu tip senaryoların önüne geçilerek, mümkün olan en hızlı şekilde riskli yapıların dönüştürülmesinin hedeflendiğini belirten Öngören, daha önce bir apartman ya da sitede kentsel dönüşüm yapabilmek için 3'te 2 çoğunluk gerektiğini hatırlattı.

Öngören, kanun değişikliğiyle 3'te 2 çoğunluğun yüzde 50 artı 1'e çekildiğini vurgulayarak, "Yani 100 daireli ve eşit hisseli bir apartmanda yüzde 51 'tamam' derse dönüşüm sağlanabilecek." dedi.

İkinci büyük değişikliğin ise deprem bölgesindeki kentsel dönüşüm davalarında olduğunu dile getiren Öngören, şöyle konuştu:

"Bu davalar uzun süren davalar haline gelmişti. Bu da kentsel dönüşüm sürecini tıkıyordu. İşte bu süreci hızlandırmak için tebligat usulünde bir değişiklik yapıldı. Eskiden tapuda belirtilmiş adreslere tebligatlar yapılıyordu. Şimdi öncelikle 'riskli olduğu için yıkılacağı' binanın girişine asılacak. Kişinin e-Devlet adresine tebliğ yapılacak. Üçüncü olarak da muhtara tebligat yapılacak. Muhtarlıkta kentsel dönüşüm süreci, ilgililere tebliğ edilecek. Binanın dönüşüme girdiği bilgisi, muhtarlıkta 15 gün süreyle askıya çıkacak. Bu 15 günlük askı süresi dolduktan sonra isteyen dava açabilecek. Bu yeni düzenleme kentsel dönüşüm davalarının hızlanmasına yüzde 30-40 oranında katkı sağlayacak. "

"Sadece muhalefet olsun diye işin özünü bilmeden yapılan eleştiriler..."
Bir başka yeniliğin ise rezerv yapı alanlarıyla ilgili olduğunu ifade eden Öngören, yeni yerleşme alanı oluşturma konusundaki düzenlemenin değiştirildiğini söyledi. Öngören, şehir merkezlerindeki yaşam alanlarının da rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi imkanının getirildiğini bildirdi.

Rezerv yapı alanlarıyla ilgili değişikliğin, "İnsanların zorla şehir dışına itilmesi veya mülksüzleştirilmesi" gibi eleştirilere maruz kaldığını hatırlatan Öngören, "Bunun çok doğru bir eleştiri olduğunu düşünmüyorum. Zaten kentsel dönüşüm yasasında kamulaştırma ve acele kamulaştırma gibi iki aracın kullanılması söz konusu. Ayrıca riskli alan denilen bir araç var. Zaten depreme dayanıklı olmayan yerler riskli alan da ilan edilebiliyordu. O yüzden riskli alan, sadece boş alanlar için değil, doğrudan insanların yaşadığı alanlar için de ortaya konmuş bir kentsel dönüşüm aracıydı." ifadelerini kullandı.

Prof. Dr. Öngören, Türkiye'de 1983'te kamulaştırmayla ilgili kanun çıktığına işaret ederek, "Ayrıca 'Bir anda insanların binalarına el konulacak.' şeklinde bir algı doğru değil. Bu zaten eskiden beri var. Aynı olasılık riskli alan için de var. Sadece muhalefet olsun diye işin özünü bilmeden yapılan eleştiriler diye bakıyorum." değerlendirmesinde bulundu.

"Dava süreçlerinin kısaltılması için değişiklik yapıldı"
Yeni düzenlemeyle, deprem bölgesindeki dava süreçlerinin kısaltılması için idari yargılama kanununda da değişiklik yapıldığını vurgulayan Öngören, "Bu davalardaki 30 günlük cevap süreleri, 10-15 güne indirildi. Hakimlere dosyayı 15 gün içerisinde oluşturma sorumluluğu getirildi. Temyiz süreleri açısından var olan 30-60 günlük süreler, 15 güne indirildi. Davaların hızlanarak, deprem bölgesindeki insanların konutlarına bir an evvel kavuşması için genel bir düzenleme yapıldı." diye konuştu.

Öngören, yeni düzenlemeyle kentsel dönüşümün önündeki en büyük engellerin kalktığını belirterek, "Artık mevcut yerleşim yerleri de 'rezerv' alan ilan edilecek, kentsel dönüşüm kararını almak için yüzde 50 artı 1 yeterli olacak ve 'risklidir' raporu binaya asılacak." ifadelerini kullandı.

"Kentsel dönüşümle yeşil binalar yapılmalı"
Deprem bölgesinde yaklaşık 850 bin konut yapılacağını aktaran Öngören, "İstanbul'da kentsel dönüşüm kapsamında yaklaşık 1,5 milyon, Türkiye genelinde ise toplam 5 milyon konutun değiştirilmesi, dönüştürülmesi hedefleniyor." dedi.

Bunların yeşil bina olarak yapılması gerektiğini vurgulayan Öngören, "Yeşil bina, suyunu arıtan, yeniden kullanılmasını sağlayan, yağmur sularını biriktiren binalardır. Aynı zamanda bu binaların çatısı ve cephelerinde solar sistemleri, güneş panelleri var. Yeşil bina, 32 yılda harcanan bütün parayı geri kazandırıyor. Kendini amorti ediyor. O yüzden yeşil bina yapımını teşvik edip, gerek kamu gerek özel sektörün kaynağını boşa harcamayalım." diye konuştu.

"Bazı binalar yıkılmadan güçlendirilebilir"
Prof. Dr. Öngören, her binanın yıkılıp yeniden yapılmasına da gerek olmadığını dile getirerek, şunları kaydetti:

"Yeni inşaat teknolojileriyle güçlendirme denilen bir imkan var. Bugün bir binanın yeniden yapılması yaklaşık 36 ay gerektiriyor. Halbuki bir binanın güçlendirilmesi 6 ayda bitiyor. Böylece insanların kirada oturma süreleri kısalır. Aynı zamanda yeni bir bina yapmakla, bir binanın güçlendirilmesi arasında yaklaşık bire üç oranında bir maliyet farkı var. Güçlendirmeyi bir birim, yeni binayı üç birim parayla yapabiliyoruz."

Türkiye genelindeki 5 milyon konutun depreme dayanıklı hale getirilmesi ve dönüştürülmesi açısından bakıldığında, en az 1 milyonunun güçlendirilerek korunmasının mümkün olduğuna işaret eden Öngören, özellikle tarihi binalarda bunu yapmanın çok daha mantıklı olduğunu sözlerine ekledi.