|
Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan, 'Türkiye
Gayrimenkul Pazarı - 2011 Gelişmeler & 2012 Öngörüler' raporu,
Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş ve Sermaye
Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Kıvanç
Erman'ın katılımıyla düzenlenen basın toplantısında açıklandı.
Türkiye'nin yatırımcılar için ilgi çekici bir bölge olmaya devam edeceği
öngörülen rapora göre, gerçekleşmesi beklenen işlemler için devam eden pazarlık
ve görüşme süreçlerinin 2012'nin ilk yarısında başarılı bir şekilde sonuçlanması
bekleniyor.
Geliştirilen projeler için ise yatırımcı talebinin sınırlı
olacağı, fakat birincil gayrimenkuller için getiri oranlarının artan ilgiye
paralel olarak küresel beklentilerle aynı seviyede kalacağı, buna bağlı olarak
getiri oranlarının yüzde 7-7,5 bandında olacağı öngörülüyor.
Mütekabiliyet Yasasının değişmesi, Afet
Hazırlık Kanun Tasarısı ve yabancı uyruklu vatandaşların mülk satın alabilmesi
için yapılan değişikliklerin Türkiye gayrimenkul pazarına 2012'de olumlu
yansımasının beklendiği belirtilen rapora göre, 2011 yılındaki güçlü perakendeci
talebinin aksine, 2012 yılında perakendecilerin büyüme planları için özellikle
rekabetin yüksek olduğu bölgelerde daha dikkatli bir yol izleyecekleri fikri ön
plana çıkıyor. Buna rağmen, ikincil şehirlere olan perakendeci talebinin artmaya
devam etmesi bekleniyor.
Arzlarda bazı
gecikmeler görülebilir
Geçtiğimiz yıl görülen 'güçlü performansın' ardından
perakende pazarında gelecek arzın 2012-2013 yılında da aynı şekilde devam
edeceği tahmin edilirken, ekonomik yavaşlamadan dolayı gelecek arzlarda beklenen
bazı gecikmelerin olabileceği göz önünde bulunduruluyor. Rapora göre,
kullanıcıların eski ve düşük kalitedeki A tipi ofislerden, erişilebilir, yeni ve
yüksek kalitedeki A tipi ofislere doğru geçiş eğilimlerinin bu yıl artmaya devam
edeceği, özellikle Ümraniye'nin merkezi iş alanı (MİA) bölgesine kıyasla düşük
kira seviyesi, 'yeni ve yüksek kaliteli' ofis alanları sunmasından dolayı öne
çıkan bir pazar olması bekleniyor. Kamu kuruluşlarının ofis değiştirme
taleplerinin artmasıyla birlikte, Ankara ofis pazarı kullanıcı taleplerinin 2012
yılında güçlü olacağının öngörüldüğü rapora göre, İzmir'deki 'yeni gelişen
merkezi iş alanı' imar planının 2012'de uygulanmaya başlaması durumunda, şehrin
aktif bir ofis geliştirme pazarıyla karşı karşıya kalacağı düşünülüyor.
Büyümedeki yavaşlama, ertelemelere neden olabilir
2009-2010 periyodunda 800 bin-850 bin metre
kare aralığında gerçekleşen perakende arzı, 2011'de 1,2 milyon metre kare olarak
kaydedilirken, 2012-2013 yılları içerisinde alışveriş merkezi gelişiminin güçlü
olması beklenmekle birlikte ekonomik büyümedeki yavaşlamanın, bazı projelerin
tamamlanma tarihlerinde ertelemelere neden olabileceği tahmin ediliyor. Rapora
göre, 2011'de beklenen perakende arzı ile birlikte Türkiye'deki toplam
kiralanabilir alan 302 alışveriş merkezinde 7 milyon 630 bin metre kareye
ulaştı.
2013 sonu itibariyle 2 milyon 96 bin
metre kare toplam kiralanabilir alanın 66 alışveriş merkezinde aktif hale
gelmesi beklenirken, mevcut durumda inşaat halinde bulunan arzın da eklenmesiyle
Türkiye'deki toplam kiralanabilir alanın 368 alışveriş merkezinde 9 milyon 726
bin metre kareye ulaşacağı öngörülüyor.
Yatırımcı ilgisinin İstanbul ile
sınırlı kalmadığı ve diğer şehirlere olan ilginin de yoğun olduğu, 2011'deki
yüksek yatırımcı ilgisine rağmen, üzerine görüşülen potansiyel işlemlerin
gerçekleşmediğine dikkati çekilen rapora göre, 2011'de yabancı yatırımcı
ilgisinin, özellikle devlet yatırım fonlarının girme isteğinin yüksek olduğu
Türkiye perakende pazarında bir veya iki işlemin bu yılın ilk çeyreğinde
sonuçlanması bekleniyor.
İstanbul,
2013'de en yoğun pazar olacak
Geçtiğimiz yıl cadde perakendeciliğinin yatırımcılar için öncelikli
hedeflerden biri olmaya devam ettiğinin altı çizilen rapora göre, 2011 sonu
itibariyle İstanbul'daki perakende arzı 104 alışveriş merkezinde (AVM) 3 milyon
78 bin metre kare, Ankara'da 33 AVM'de 1 milyon 127 bin metre kare, İzmir'de ise
19 AVM'de 365 bin metre kare olurken, 2013 sonuna kadar toplam kiralanabilir
alan büyüklüğünün İstanbul'da 4 milyon 196 bin metre kareye, Ankara'da 1 milyon
316 bin metre kareye, İzmir'de 431 bin 500 metre kareye ulaşması öngörülüyor.
Perakende yoğunluğunda İstanbul,
bin kişi başına düşen 232 metre kare toplam kiralanabilir alan ile Ankara'dan
sonra ikinci sırada yer alırken, 2013 sonu itibariyle bu rakamın 287 metre
kareye ulaşması ve İstanbul'un en yoğun pazar haline gelmesi bekleniyor.
İstanbul'da
kiralar metre karede aylık 80 avro
Türkiye'deki birincil kira rakamının da göstergesi olan İstanbul pazarında,
birincil kira seviyesi 2011'in ilk yarısında 5 avro artarak metre kare başına
aylık 80 avroya ulaşırken, önümüzdeki dönemde de bu rakamın 80 avro seviyesinde
kalacağı öngörülüyor.
Ankara'da, organize perakende alanlarında metre kare başına aylık ortalama
kira seviyeleri 15-20 avro arasında seyrederken, birincil kira rakamı 30 avroya
kadar çıkıyor. İzmir'de ise metre kare başına aylık ortalama alışveriş merkezi
kiraları 20-25 avro arasında değişirken, birincil kira oranlarının 40 avroya
çıktığı tahmin ediliyor.
İkincil şehirler perakende pazarına bakıldığında,
2011 yılı sonu itibariyle İstanbul, İzmir ve Ankara hariç diğer şehirlerdeki
alışveriş merkezi sayısının 146'ya, toplam kiralanabilir alanın 3 milyon 30 bin
metre kareye yükseldiği görülüyor.
İstanbul,
Ankara ve İzmir dışındaki şehirlerde 2011 sonu itibariyle toplam 722 bin metre
kare toplam kiralanabilir alan ile 29 alışveriş merkezi inşaatı başlarken,
projelerin 2013 sonu itibariyle tamamlanması bekleniyor. Böylelikle 2013 sonu
itibariyle bu şehirlerdeki toplam kiralanabilir alan stokunun 175 alışveriş
merkezinde yaklaşık 3 milyon 753 bin metre kareye ulaşması öngörülüyor.
Bu arada, rapora göre ikincil bölgelerdeki
perakende yoğunluğunda 2011 yılı sonunda, İstanbul ve Ankara'dan sonra Karabük,
Bolu ve Trabzon Türkiye'nin en yoğun şehirleri oldu.
''Ataşehir bir anda mantar gibi
yükselecek''
Jones Lang LaSalle
Türkiye Başkanı Avi Alkaş, raporun açıklanmasının ardından
soruları yanıtlarken, Mütekabiliyet Yasasının değişmesiyle daha çok sayıda
varlıklı kişiye İstanbul'da ikinci, üçüncü evlerini satın alma imkanı verilmesi
halinde, bu kişilerin Türkiye'ye gelme sıklıklarının artacağını ve dolayısıyla
perakendede daha fazla hareketlilik olacağını vurguladı.
İstanbul Finans Merkezi projesiyle Ataşehir'deki hareketliliğin artacağını
belirten Alkaş, ''Doğu Ataşehir'deki TOKİ arsasında çok kapsamlı proje var.
AVM'siyle, oteliyle, ofis bloklarıyla, kulesiyle ciddi bir proje geliyor.
Ataşehir'deki Finans Merkezi projesiyle ilgili imar durumunun belediyelerden
alınarak bakanlığa verilmesinin, süreçleri hızlandırıcı etkisi olacak. O bölge
bir anda bir anda mantar gibi yükselecek beklentisindeyim'' dedi.
Alkaş, yurt dışına konut satmanın da bir nevi
ihracat olduğunu vurgulayarak, bu kapsamda Türkiye İhracatçılar Meclisi (TİM)
ile görüşmelerinde ve uluslararası fuarlara ilişkin açılımlarda bunu da
gözettiklerini, dolayısıyla önümüzdeki dönemde belli konut projelerinin dışarıya
pazarlanmasında kendilerinin de devreye girebileceğini, bu konuda hazırlık
sürecinde olduklarını bildirdi.
Jones Lang
LaSalle Türkiye Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü
Kıvanç Erman da 2012'de ciddi otel açılışları beklediklerini,
Kasım 2011 sonu itibariyle bin 850 yeni oda İstanbul piyasasına girerken, 2012
yılında yaklaşık 3 bin 850 odalık arzın pazara sunulmasını beklediklerini
belirtti.
|
