İnşaatçı İpoteği

İnşaatçı ipoteği, alt yüklenicinin ya da zanaatkârın, yükleniciden olan hak ediş alacakları için, inşaatın yapıldığı taşınmaz üzerine ipotek tesis etme hakkını düzenlemektedir.

Bu hakkın amacı, alt yükleniciler ile zanaatkârların, yükleniciden olan alacaklarının teminat altına alınmasını sağlamaktır. Ancak, bu hakkın bilinirlik seviyesinin düşüklüğü ve uygulamasının azlığı inşaatçı ipoteğinin amaçlanan faydayı vermesini engeller niteliktedir.  

İnşaatçı ipoteğinin bilinirliği ve uygulamasının artması hem alt yüklenicilerin alacaklarını tahsil kabiliyetlerini artıracak hem de yapı sektörünün kurumsallaşmasına katkı sağlayacaktır.  

Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 893. ve devamı maddelerinde düzenlenen inşaatçı ipoteği şahsi bir hak olup, ayni hakka dönüşebilmesi için tapuya tescili gerekir. Başka bir deyişle, inşaatçı ipoteği, doğumu tescile tabi olan kanuni ipoteklerden olduğundan, hakkın doğumu için tapu tescil işlemlerinin yerine getirilmiş olması şarttır. İpoteğin tescili, alacağın kalıcı inşaat nedeniyle doğması, tescilin yasal süresi içinde yapılması, alacağın tanınmış ya da mahkeme kararına bağlanmış olması şartlarına bağlıdır.

TMK'nın ilgili düzenlemelerine göre; bir taşınmaz üzerine yapılan yapı veya diğer işlerde, malzeme vererek veya vermeden emek sarf edenler, verdikleri malzemenin ve sarf ettikleri emeğin karşılığı olarak arsa maliki veya yükleniciye karşı doğan alacakları için yapının bulunduğu arsa üzerine kanuni ipotek haklarının tescilini isteyebilirler.

Kanuni ipotek hakkı sahibi, bu hakkın doğumuna neden olan alacağı 3. kişiye temlik ederse, bu takdirde temlik alan 3. kişi kanuni ipotek hakkından faydalanamaz.

Alt yüklenicinin ipoteğin tescilini isteme hakkı, malzeme vererek ya da vermeden çalışmayı üstlendiği anda doğar ve bunun için işin kısmen ya da  tamamen yapılmış olmasına gerek yoktur. Tescil, en geç yüklenilen işin tamamlanmasını takip eden üç ay içinde yapılmış olmalıdır. Burada bahsedilen süre zaman aşımı süresi değil, hak düşürücü süredir. Bu nedenle başvuru yapılırken hak kaybına uğranılmaması için TMK'nın 1011. maddesinde düzenlenen "Geçici Tescil Şerhi"ne ilişkin düzenlemeye dikkat edilmelidir.

İpotek alacaklısının bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmesi geçerli değildir. Diğer şartlarla birlikte, kanuni ipotek hakkının dayanağını oluşturan alacağın arsa malikince kabul edilmiş olması ya da arsa malikince kabul edilmese bile, alacağın mahkemece karara bağlanması halinde ipoteğin tescili yapılır. Tescil talebinin mahkemece karara bağlanabilmesi için alt yüklenicinin arsa maliki veya işveren ile arasında bir sözleşme olmasına gerek yoktur. 

Yasal şartları gerçekleşmiş ise arsa maliki inşaatçı ipoteğinin tesciline karşı çıkamaz. Hatta arsa maliki, yükleniciye karşı tüm borçlarını ödemiş olsa bile yine de ipoteğin tescilini önleyemez. İpoteğin tescili, yalnızca, alacağı karşılayacak uygun bir teminat teklif edilerek engellenebilir.
Mimarlar, mühendisler ve işçiler ile sadece malzeme veren tedarikçiler ipoteğin tescili talebinde bulunamazlar. Zira bu imkân, malzeme vererek ya da vermeden inşaatta çalışmış ve bu çalışmanın ürünü fiilen inşaatla birleşmiş olanlara tanınmıştır.

Ancak inşaatta çalışma ve tedarikçi kavramları dar anlamda düşünülmemelidir. Yapıda kullanılan standart dışı malzemeyi kendi iş yerinde üretip şantiyeye teslim eden kişiler de bu haktan faydalanabilir. Örneğin; inşaatta kullanılmak üzere standart dışı kapı ve pencere gibi ürünleri kendi iş yerlerinde üretip teslim edenler, bu ürünlerin montajını inşaatta yapmasalar dahi malzeme vererek fiilen çalışmış sayılırlar.
 
Söz konusu kanuni ipotek hakkından birden çok alt yüklenici faydalanabilir. Eğer birden çok alt yüklenici bu imkândan faydalanmış ise ipoteklerin tescil tarihine bakılmaksızın ipotekten yararlanma bakımından kendi aralarında aynı sırada sayılırlar.

Kısaca ana hatları ile anlatmaya çalıştığımız inşaatçı ipoteği, alt yüklenicilerin haklarını koruma bakımından çok güçlü bir imkândır ve yukarıda ifade edilmesine rağmen önemine binaen tekrar belirtmek gerekir ki kullanımının yaygınlaşması ile sektörün kurumsal bir yapıya kavuşmasına yardımcı olacak niteliktedir.