Gerçek Bu İki Plan Arasında!

Radikal Gazetesi İstanbul ’da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca imar planı tadilatı ile tartışmalı hale getirilen araziyi Ağaoğlu Şirketler Grubu CEO’su Hasan Rahvalı ile beraber dolaştı. Gazete Bakırköy Veliefendi Hipodromu’nun tam karşısında yer alanda inşaat izninin İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin (İBB) itirazına rağmen üç kat arttığını yazmıştı. Yeşil alanın yüzde 50 azaltıldığı ve eski nazım imar planından farklı olarak 3 kat fazla inşaat izni verildiği gerçeğini kabul etmeyen Rahvalı, İmar Yasası çerçevesinde arazinin yüzde 40’ını kamuya terk ettiklerini, geri kalan yüzde 60’ın da sadece yüzde 18’ine bina yaptıklarını savundu. Arazinin harabe halini göstererek İBB’nin yeşil alan için 2004’ten bu yana girişimde bulunmadığını belirten Rahvalı, “Bu halde tinerci yatağı ve fare yuvası olması daha mı iyi” diyerek yapılan değişikliği savundu.

Mevcut planda 40 bin metrekare yeşil alan gözüküyor. Fakat Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yaptığı planda bu alan 26 bine düştü... İmar planında kamuya terk edecek alanların sınırı yüzde 40’la belirlenmiştir. Bu da rekreasyon alanı, park ve yol alanı olan kısım.

Eski planda yüzde 40’tan fazla mıydı?

Bu alan bir önceki planda yüzde 40’tan fazlaydı, fakat buranın belediye tarafından kamulaştırılması yapılmadığı için projenin uygulama imkânı da olmadı. Eğer burası kamulaştırılsaydı proje de uygulanırdı.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı alanın yeşil alana çevirilmediği ve kamulaştırılma yapılmadığı için plan değişikliği olduğunu belirtti.

Buranın mülkü şahsın üzerine devam ediyor. Alan şahsın üzerine devam ettiği halde planda yüzde 50 üzerinde terk alanı gözüküyordu. Bunun uygulanması için yüzde 40’ının kamuya mal edilip üzerinin kamulaştırılması gerekirdi.

2004’teki planda 60 bin metrekare inşaat alanı olarak görünürken yeni planda 190 bin metrekare inşaat alanı görülüyor. Bizim üç kat fazla inşaat alanı dediğimiz nokta buradan başlıyor.

Bu mümkün değil. Çünkü net parsel üzerinden emsal 2.5 kullanılmıştır. Yani yüzde 60’ın 2.5’i. Emsale girmeyen yeraltındaki otoparklar ve inşaat alanları var. 190 bin metrekareye otopark ve inşaat alanları da dahil edildi. 110 bin metrekare, bu tam doğru rakamdır.

İtirazlardan bir tanesi de ticaret alanında yükseklik 30 metre, konutta 70 metre. 30 metreden 70 metre yüksekliğe çıkmak bir kazanç olmuyor mu?

Kazanç olmuyor. Çünkü siz ister yukarı çıkın ister aşağı inin, emsaliniz sabit. Şöyle düşünün net parselimiz ayrıldı, 40’ını terk ettik, 60’ın içinde yapılanacağız. 60’ın içerisinde yüzde 60’ın yüzde 40’ına oturarak 35 metre yüksekliğinde bir bina kurabilirdik. Veya 25 metre yüksekliğinde bir bina kurabilirdik. O zaman arazide yeşil alan ve ortak alana yer az kalacaktı. Ama 70 metre plana izin verdiyse daha az tabana kurup, yani kullanacağınız 110 bin metre değişmediği için bizim alan tercihimiz yüksekliğin el verdiği oranda yukarıya çıkartıp arazinin kullanım alanlarını genişletmek.

Dönüşüm yapılsaydı

Projeyi İBB reddetti. Sizce reddetme gerekçeleri haklı değil mi?

Ortaya koydukları haklı bir gerekçe yok. Çünkü bizim şu anda tabi olduğumuz yasa, İmar Yasası. İmar Yasası’nda terk oranlarının maksimumu belli, neler yapılacağı belli. Bir taraftan da sadece İmar Yasası da değil Kentsel Dönüşüm Yasası gibi yasalar da var. Türkiye inşaat alanında çok gelişti. Ancak şehir planları açısından belki birazcık geç kalındı. Kentsel dönüşümler yapılsaydı bu tartışmalara da mahal kalmayacaktı.

20 katlı binalar neden?

İBB İmar Komisyonu’nun itirazı yeşil alanın 15 bin metrekare daha azaltıldığı ve arazinin ticaret alanından çıkarılıp konut alanına çevrilmesinin bölgeye ilave donatı ihtiyacı getirdiği noktasındaydı. İki planı yan yana koyduğunuzda da bu azalmayı net olarak görüyorsunuz. Rahvalı, her ne kadar bu konuda yeşil alan donatısının azaltılmadığını söylese de açıkçası ikna olmuş değilim. En azından mevcut iki plan bunu bize göstermiyor. Eski planda 32 bin metrekare inşaat alanı iken yeni planda 47 bin metrekare inşaat alanı öngörülmesi akla, bilime, şehircilik anlayışına sığmıyor.

Ticaret alanından çıkarılıp neden konut alanı yapıldığının ise bir açıklaması yok. Onlara göre Bakırköy’ün ciddi konut ihtiyacı var. Lakin bu bölgenin hemen her yeri zaten konut. Yeşil alan ise neredeyse yok denecek kadar az. Diğer yandan okul ihtiyacı, spor tesisi ihtiyacı ise bir hayli fazla. Neden bu yönde tesisler yerine 20 katlı apartmanlar yapıldığını anlamak mümkün değil. Elbette mevcut harabe hali hoş değil. İBB burayı bir an önce yeşil alana döndürmeliydi. Lakin bir yanlış diğer yanlışı doğurmamalıydı.

Rahvalı’ya “Eski plana göre burayı değerlendiremez miydiniz?” diye sorduğumda; ekonomik olmadığını, toprak sahiplerinin de buna yanaşmayacağını söylüyor.

Bu durumda ortaya çıkan gerçek şu: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı plan tadilatına yanaşmasa kat karşılığı projeye dahil olan Ağaoğlu, araziye talip olmazdı. Ticari anlamda elbette konut çok daha fazla gelir getiriyor.

Lakin ticari kaygılar nedeniyle İstanbul’un geleceğini karartmak ne kadar doğru?

Doymuş olan şehir yoğunluğunu azaltmak yerine katlayarak arttırmak kentsel dönüşümün amaçları içinde de yer almıyor. Üstelik yerel yönetimlerin yapmış olduğu imar planlarını merkezi yönetimin ada bazında değiştirerek planı delik deşik etmesi de doğru değil.