Gayrimenkulde Reel Artış Yok

Türk ekonomisinin geçen yılki performansını değerlendiren Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, artık her yılın zor olduğunu, global bir dünyada yaşandığını belirterek, "Bizim dışımızda o kadar çok faktör var ki bunlar bilinmeyen olarak sürpriz bir şekilde karşımıza çıkabiliyor. Dolayısıyla 2014 yılında da 2 seçim geçirdik, çevredeki ülkelerin bir takım siyasi istikrarsızlıklarının bize yansıması Türk ekonomisine etki eden faktörlerdi. Yine benzer konular global dünyada cereyan edecek, biz de bunlardan etkileneceğiz. Aslında iş adamı olarak işimiz zoru başarmaktır. 2015 yılında da seçim var, çevre ülkelerde kriz anlamına gelecek turizm ve gayrimenkulu etkileyecek faktörler var. Bunları aşıp başarılı olmak da Türk müteşebbisinin görevi" diye konuştu.

Torun, geçen yıl büyüme hedeflerine ve gayrimenkul sektöründe belli satış rakamlarına ulaşıldığını ifade ederek, bunlara bakıldığında geçen yılı başarılı bir yıl olarak değerlendirdi.

Bu yılki seçimin atlatılması ve çözüm sürecinde olumlu sonuçların alınmasının ardından ekonominin ivme kazanıp kazanmayacağına yönelik soruya Torun, "Siyasi, ekonomik istikrar ve güven çok önemli. Bu faktörler Türkiye'ye dışarıdan gelecek finansal imkanları, turizmi teşvik ediyor. Türkiye'nin hedeflediği büyüme rakamlarına ulaşmak mümkün. Bunun için de ekonomik ve siyasi istikrarı yakalamamız gerekiyor. Seçimler de bunlardan biri. Yabancı yatırımcı için bu konular çok önemli. Bizim de yabancı paraya, kaynaklara ihtiyacımız var. Tasarrufumuz yetmiyor. Türkiye'deki tek başına milli gelire baktığımızda bu milli gelire göre tasarruf imkanlarımız sınırlı. Yatırım yapmak ve büyümek zorundayız. Bunlar için de başkanlarının tasarrufuna ihtiyacımız var. Başkalarının tasarrufu için de ülkenin istikrarlı olması lazım" yanıtını verdi.

"Satın alma gücü ve kredi imkanları önemli"

Gayrimenkul sektörünün bu yılki beklentilerine yönelik soru üzerine Torun, gayrimenkul sektöründe beklentilere bakıldığında daima talep ve ihtiyacın bulunduğunu anlatarak, bunu karşılayacak satın alma gücü ve kredi imkanlarının önemli olduğunu vurguladı.

Torun, geçen yıl 1 milyonun üzerinde konut satışının gerçekleştiğini, bu yıl da aynı hedeflere ulaşılabileceğini aktararak, sözlerine şöyle devam etti:

"Faiz önemli bir faktör. İnsanlar ancak uzun vadeli tasarruflarıyla bir gayrimenkul alabiliyor. Bunun için de uzun vadeli kredi imkanlarına ihtiyaç var. Bu kredi imkanları da faiz oranlarının belli bir rakama düşmesiyle gerçekleşiyor. Benim tavsiye ettiğim; yıllık faiz oranları daima tek haneli olması halinde bir gayrimenkulü kredi ile almak caziptir, yıllık faiz oranları çift haneli olduğu zaman getirisine göre bakıldığında ömür boyu kredi faiziyle geçecek demektir. Faiz oranlarının yüzde 0,8 ya da 0,85'e gelmesi bekleniyor bu da tam limitte. Yıllık faiz şu anda yüzde 10,5-yüzde 11'lerde bunun biraz daha aşağıya yani yüzde 9 gibi rakamlara düşmesi gerekir ki insanların gayrimenkul alması için daha uygun kredi imkanlarına sahip olsun."

"Beklentimiz elbette faizlerin düşmesi"

Merkez Bankası'nın daha fazla faiz indirmesi yönündeki beklentilere ilişkin soru üzerine Torun, "Gönül ister ki faiz yüzde 4'lere yüzde 5'lere insin. Hani bir tabir var ya 'olsa dükkan senin' diye ama kaynaklar sınırlı. Tasarruf, bize kredi verilecek olan para başkasının elinde. Bu, dışarıdan gelen parayla finanse ediliyor. Onun da bir maliyeti var. Bunun için enflasyonun düşmesi gerekiyor. İşte burada da ciddi kısır döngü var" dedi.

Torun, bunlar için güçlü bir ekonomi ve iddialı enflasyon hedefleri olmasının önemine işaret ederek bunun gerçekleşmesi gerektiğini söyledi. Torun, "Enflasyonun belli bir rakamda olacağına dair ciddi güvencenin olması gerekiyor. O istikrar ve beklentinin yaratılması gerekiyor. Ekonominin önemli kısmı beklenti ve güvencedir. Ekonomik istikrar da bunun bir parçasıdır. İş dünyası, gayrimenkul sektörü, yatırım için faiz oranları belirleyici bir faktör. Bunu belirlemek sadece Merkez Bankası'nın elinde değil. Onun da belli kabullere göre hareket ettiğini duyuyoruz ama bizim beklentimiz elbette faizlerin düşmesidir" diye konuştu.

Merkez Bankası'nın son yaptığı faiz indiriminin tatmin edici olup olmadığına yönelik soruya Torun, "Bu psikolojik ve sembolik bir faiz indirimiydi. Teşvik edici, 'faiz oranları düşecek' algısı için bir yönlendirme olarak kabul etmek gerekiyor. Beklentilerin düşüş yönünde olacağı imajını veriyor, yönlendirmesini yapıyor. Bunun piyasaya yansıması faizleri ciddi oranda düşürecek oranda değil" şeklinde konuştu. 

Gayrimenkul fiyatları

Gayrimenkul fiyatlarında son dönemde bir şişme olup olmadığına yönelik soruya ilişkin Torun, gayrimenkul fiyatlarında artış olmadığını belirterek, "Rakamlara bakıldığında belli bir artış görünüyor ama bunların reel bir artış olmadığını düşünüyorum" diye konuştu.

Torun, gayrimenkul şirketlerinin 60-120 ay arasında vadelerle, sıfır faizli kredi imkanı sağladığını anımsatarak, şunları kaydetti:

"Muhakkak bunu yaparken, 120 ay dediğiniz zaman bugünkü rakamlarla neredeyse yüzde 13-14 indirim demektir. Bunun belki yarısını kendisi karşılıyorsa yarısını da fiyata yansıtıyor. Dolayısıyla baktığımızda konut fiyatlarının sanki yükseldiğini görüyoruz ama bunun önemli bir kısmı karşılanan faizin bedelidir. Reel olarak geliştiricinin cebine giren bir artış dediğiniz zaman bunun son 1-2 yıldır fazla bir oran olmadığını düşünüyorum. Çünkü faiz oranları yükseldikçe geliştiriciler hemen faiz oranlarının bir kısmını kendileri karşılayarak, faiz yüzdesini aşağıya çekmeye çalışıyorlar ki, alanın da en azından ödeyebileceği bir faiz oranı olsun. Onun için sektördeki bu fiyat artışları göreceli, aslında reel bir artış değil."

"GYO'lara yapılan çok büyük vergi avantajı yok"

Aziz Torun, kur artışlarının, bütün ekonomiyi olduğu gibi inşaat sektörünü de etkilediğine değinerek, "Her sektörün ithalata dayalı önemli girdileri var. Gayrimenkul sektöründe de ciddi ithal girdiler var dolayısıyla kur artışından bunlar da etkileniyor" ifadelerini kullandı.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın (GYO) Türkiye'de teşvik edilmesi gereken bir sektör olduğunu anlatan Torun, "Sektörün daha fazla kurumsallaşmasını ve şeffaflaşmasını istiyoruz. GYO'lara yapılan çok büyük vergi avantajı yok. Küçük tasarruf sahibinin daire almak yerine GYO'lara ortak olacağı, hissesini daha kolay paraya çevireceği, emlak vergisiyle, kiracısıyla uğraşmayacağı ama gayrimenkulün de ortağı olacağı bir modelin teşvik edilmesinde fayda var" şeklinde konuştu.

GYO'ların, Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği'ne üye olduktan sonra yeni teşvik girişimlerinde bulunup bulunmadığına ilişkin soru üzerine Torun, şunları söyledi:

"Daha fazla teşvik istemiyoruz. Yeter ki 'gölge olmasın başka ihsan istemiyoruz' hesabı.. Yeter ki teşvik edilsin ve bürokrasiye boğulmasın. Hakikaten Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetimine tabi olmak kolay bir iş değil. Yaptığınız her işlemi Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda (KAP) duyuruyorsunuz, SPK'ya bildiriyorsunuz. Bunun da getirdiği bir takım külfetler var. GYO olarak beklentimiz; teşvik edilmesi, tanıtılması ve küçük tasarruf sahiplerinin GYO'lara ortak olması. Sermaye piyasası oynanan bir yer değil, şirketlere ortak olunan bir yer. Ortak olduğu şirketi de ortak gibi sahiplenmesi lazım. İnsanlar topraktan bir daire alıyor, 3 sene bekliyor; bitecek, teslim alacak ve sonra değerlenecek diye ama GYO'dan hisse alınca bir ay sonra 'hisseler düştü' diyor. Biraz sabırlı olmak gerekiyor."

"Altın yumurtlayan tavuğu boğazlamamak gerek"

Türkiye'nin, yabancıya gayrimenkul satışının, enerji gibi stratejik bir alan olarak kabul edilmesi gerektiğini belirten Torun, Türkiye'deki gayrimenkul fiyatlarının dünya genelinde cazip bulunduğunu söyledi.

İstanbul'un Londra, Paris, New York ve Moskova'dan çok daha avantajlı olduğunu aktaran Torun, "Yabancının ciddi bir talebi var. Bize düşen de bu talebi iyi değerlendirmek. Altın yumurtlayan tavuğu boğazlamamak gerekiyor. Onu yaşatmalıyız ki sürekli yeni yumurtaları alabilelim. Yabancılar geldiklerinde maketten gayrimenkul alıyorlar, onların yanıltılmaması gerekiyor. İnşaat bittikten sonra ya da arazi aldığında imar şartlarıyla ilgili değişikliklerin olmaması gerekir ki yabancılar mağdur olmasın ama bu anlamda maalesef çok koruyucu düzenlemelerimiz yok" değerlendirmesinde bulundu.

GYODER'in maketten satışlarda "İnşaat Bitirme Sigortası" düzenlemesi yaptığını hatırlatan Torun, bu düzenlemenin yönetmelik beklediğini ve uygulamaya geçmesiyle hem yerli konut alıcısını hem de yabancı alıcıyı koruyacağını söyledi.

"Hükümetin ev alacaklara desteği 'çam sakızı çoban armağanı' niteliğinde

Aziz Torun, Türkiye'nin yeni konut projelerinin yurtdışında tanıtımı için devlet desteği istediklerini aktararak, şu bilgileri verdi: "Devletten, bir anlamda teşvik bağlamında Ekonomi Bakanımızla 15-20 gün evvel bir görüşme yapmıştık. Oradaki talebimiz de gayrimenkul satışlarının ihracat gibi değerlendirilmesi. Çünkü çok önemli bir döviz girdisi sağlıyoruz. 2014 yılında 4 milyar doların üzerinde bir gayrimenkul satışı gerçekleşti. Bu rakamların ikiye, üçe katlaması çok zor değil yeter ki biz ülkemizi ve projeleri yurtdışında yabancı bireysel yatırımcılara tanıtalım ve hayal kırıklığına uğratmayalım. Ekonomi Bakanımız da bizim bu talebimiz karşısında büyük bir heyecanla 'Bunun ihracat sayılması gerekir' dedi. Ancak bunun için düzenlemeye ihtiyaç var. Çünkü ihracat malın yurt dışına çıkması anlamındadır. Biz binayı değil ancak tapuyu yurt dışına çıkarabiliyoruz. Dolayısıyla bunun bir ihracat kalemi olması nasıl olur? düzenlemeye ihtiyacı var."

Torun, vergi avantajı, yabancıların oturma izinlerinin 1 yıldan daha uzun tutulması gibi düzenlemelerin de tartışılması gerektiğini kaydetti.

Hükümetin ilk defa ev alacaklara ilişkin açıkladığı destek paketine ilişkin görüşleri sorulan Torun, bu düzenlemenin "çam sakızı çoban armağanı" niteliğinde sembolik bir anlam taşıdığını söyledi. Torun şunları kaydetti: "Çorbada bizim de tuzumuz olsun' anlamında bir şeydir. 200 bin liralık dairenin yüzde 25'i 50 bin lira. Bunun da yüzde 15'i 7 bin 500 lira… Ama bir anlamda en azından hükümetin de bunu teşvik ettiği anlamına geliyor. Ama bu bir süreç… Bunun yapısal düzenlemeleri henüz yapılmadı. Buna tamamen bir katkı ve destek olarak bakmak lazım ama konuttaki satışları artıracak bir kaldıraç olarak düşünmüyorum."