|
ilenin ikinci kuşağı Engin Yeşil, uzun yıllar ABD'de
kaldıktan sonra üç yıl önce Türkiye'ye döndü ve inşaat sektörüne el attı. Yeşil,
Beylikdüzü'nde 375 bin metrekarelik bir alan üzerinde beş etapta tam 14 bin
konutluk Innovia projesini inşa ediyor. Birinci fazında
oturumun başladığı projenin 2 bin 800 adetlik ikinci etabının satışları da
tamamlandı. Yeşil, 39 bin liradan başlayan fiyatlarla satışa çıkardığı üçüncü
etabın da önemli bir bölümünün satışını bitirdi. Yeşil İnşaat Yönetim Kurulu
Başkanı Engin Yeşil, "Burası değil Türkiye'nin Avrupa'nın en büyük projesi"
olduğunu söylüyor.
Siz ayakkabı işinden inşaata nasıl
geçtiniz?
Ayakkabıcı olan ben değilim benim babam ayakkabıcı.
Ben yıllardır ABD'deydim. Orada telekom işi ile uğraştım. Üç sene önce gelince
de inşaat sektöründe fırsat olduğunu görüp bu sektörü seçtim. Dolayısıyla
ayakkabıdan inşaata atlama diye bir olay yok. Ayakkabı işini kızkardeşim
yürütüyor.
Neden inşaatı seçtiniz?
Türkiye'de
inşaatta çok potansiyel var. İstanbul'da da çok iş var. Çarpık yapılaşma, nüfus
artışı, göç, insanların 30 yaşın altında olması, evlenmesi, deprem korkusu,
niteliksiz yapılar... Bunların hepsini bir tarafa koyduğun zaman sektör
yükseliyor. Yok krizdi, bilmem neydi filan ama ihtiyaçlar devam
ediyor.
Kimse asansörsüz beşinci kata çıkmak istemiyor, arabasına park
yeri aramak istemiyor, çocuğu ile evinin önündeki parkta oynamak istiyor.
Hepsini toplarsan bu sektörün öne çıkmayacağını düşünmek mümkün değil.
Bak birşey anlatayım sana, geçen gün karşıda bir arsa bakmaya gittim,
adamın ofisi de Kadıköy'de. Ofise kadar yaklaşık 1 km Kadıköy'de yürüdüm ama iki
kişi yan yana gidemedik. Her yer dolu, yollar dolu... Bu yoğunluk nasıl
olabilir? Ama her yer böyle. Bu insanların ihtiyacı biter mi? Onun için
Türkiye'de doğru projeler tutar.
Ucuz fiyatın matematiği
belli
Bu tip ucuz konut satan firmalarla ilgili
herkesin aklında şu soru var: Nasıl bu kadar ucuz olabiliyor? Mesela siz düşük
fiyatları nasıl tutturabiliyorsunuz?
Bizim tip büyük hacimde
yapılan inşaatlarda maliyetler mümkün olduğu kadar düşük oluyor. Ortalama
metrekare maliyeti arsa payı hariç 650-700 lira. Ama maalesef İstanbul'da
arsalar çok pahalı ve fiyatları şişiren de o. Bizim en büyük şansımız bu 375 bin
metrekarelik dev araziyi çok ucuza almamız oldu.
Ne
kadara?
Fiyat değil ama şöyle bir rakam vereyim. Bu arsanın üçte
biri bizim, üçte ikisi kat karşılığı. Kat karşılığındaki oran da yüzde 17.
Halbuki kat karşılığı inşaatlarda ortalama yüzde 30'lar civarındadır. Ama biz
yüzde 17'de tutunca maliyetleri de düşürebildik.
Bir de bizim gibi
firmaların çok olması benim işime gelir. Ben ilk çıktığımda insanlar 'bu fiyata
nasıl satacak?' diyordu. Ama başkaları da çıkınca 'demek ki olabiliyormuş'
diyor.
Bu arsa kaç kişinin?
Toplam 650 arsa
maliki vardı. Biz 1 yıl boyunca toplamak için uğraştık ve sonunda da anlaştık.
Zaten burada birinci adım arsayı o 650 kişiden alabilmekti. İkinci adım,
oraya uygun bir model geliştirmek. Maliyetleri ancak çok fazla konut üreterek
düşürebiliyorsun. İşte o zaman da 150 bin liralık daire oluyor sana 70 bin lira.
Ucuz fiyatın matematiği belli. Ucuz arsa, büyük hacimler ve alanı
maksimize etmek. Mesela bizde tuvaletlerde banyolarda sürgülü kapı var. Kapının
açılma mesafesini bile kazanmak için uğraştık. O şekilde de 3+1 daireyi 105
metrekareye çıkardık ama gelip görmen lazım. Öyle bir yaptık ki, 1 metrekareye
daha ihtiyaç yok. Böyle olunca da fiyatlar
düşüyor.
"Burası Avrupa'nın en büyük
projesi"
 Innovia
projesinin büyüklüğü ne kadar?
Tamamlanınca 14 bin konut olacak.
Bu kadar büyük bir proje Türkiye'de yok. Hatta bırak Türkiye'yi, Avrupa'nın en
büyük projesi. Tek lokasyonda 40 bin kişi yaşayacak. Öyle bir altyapı kuruyoruz
ki, hem oturabilirsin hem çalışabilirsin, istersen 1 yıl boyunca çıkmadan
yaşayabilirsin. Öyle bir yer orası...
"Bu fiyatı ancak topraktan
girersen bulabilirsin"
Innovia'nın birinci fazında
fiyatlar niye pahalı?
Hem çok büyük hem de bitmiş bir proje.
Sonuçta ben daireyi bitirdim ve artık belli bir fiyata satmam lazım. Bizim diğer
projelerde adam şimdiden ödemeye başlıyor ve 30 ay sonra dairesini teslim
alıyor.
Biz bir anlamda adamın ödediği para ile konutunu yapıyoruz. Ben
önce yapıp sonra satmıyorum ki. Ben önce satıyorum, sonra yapıyorum böylece
herkes kazanıyor. Zaten ancak topraktan girmiş olan benden bu fiyata konut
alabilir. Hepsini ben yaptıktan sonra 50 bin liraya satar mıyım? O zaman olacak
fiyatı 125 bin...
İkinci etapta satışlar nasıl?
İkinci etabın hepsini sattık. Tam 2 bin 800 daire. Sadece 500 tane arsa
maliklerinin dairesi var. Aralıktan itibaren de evleri teslim edeceğiz.
Konutları daha çok kim alıyor?
Her türlü insan
alıyor. Bana gelip 20 daire alan da var. Adam zengin... Ama alıcıların yüzde
85'i ilk evini alıyor. Yani biz birçok insanı ev sahibi yapıyoruz ve ben bundan
gurur duyuyorum.
Düşünsene, adam ev alabilmeyi hayal bile edemezken,
şimdi inanılmaz standartlarda bir sitede ev sahibi oluyor. Havuzlar, jakuziler,
sosyal alanlar.... Birçok lüks otelde bile bu kadarını bulamazsın.
"Bir haftada hepsini satmazsam adım Engin Yeşil
değil"
Peki Beylikdüzü bölgesi bu kadar konut
yoğunluğunu kaldırır mı?
O taraf daha çok gelişecek. Metro
gelecek, metrobüs gelecek. Sadece bölgede 16 bin tane iş kuruluşu var.
Böyle bir projeyi şehir içinde yapamazsın zaten. Öyle bir arazi yok. O yüzden
binecek trene, 15 dakika sonra iş yerine gelecek. İşten de gelip bambaşka bir
dünyaya girecek. İstanbul'da eğilim budur artık.
Biz projelerde
hiçbirşey esirgemedik. Hatta vaat etmediğim birçok şeyi yaptım. Birinci fazda
sırf SPA'ya 2 milyon dolar harcadım. Ortak mutfağından eğlence alanına, sanat
atölyesine kadar mahal listesinde olmayan bir sürü şey ekledim. Altı tane sekiz
kişilik jakuzi koyduk. Ama hep sonradan ekledim. Maliyeti aklımdan bile
geçmedi. Niye biliyor musun? Çünkü hepsinin bana geri döneceğini biliyorum.
İnsanlar orada oturdukları zaman farkı anlayacaklar.
Ben şimdi karşıda 300
dönüm arazi bulup üzerine Innovia bayrağını taktığım gün 1 hafta içinde hepsini
satmazsam benim adım Engin Yeşil değil. Bunun için biz Innovia'da 10 günde 1000
tane daire sattık. Asında yaz gelip insanlar havuzun keyfini çıkarmaya
başlasalar ben 10 günde bin değil 2 bin tane satardım.
Biz birşey
kazanıyoruz, karşısında da birşey vereceksin. Hep bana hep bana olmaz. Bu bir
hayat felsefesi. Ben bir vericem o bana 10 kat geri dönecek. Ben bunun dönüşünü
şimdiden görüyorum.
En ucuz daireler elde
kaldı
 Ucuz fiyata sattığınız
1+0 evler bitti mi?
Yok hayır, hepsinden var daha. Bu iş bir
strateji zaten. 1+1'leri satarsınız, ondan sonra 3+1'ler elinizde kalır. İyi bir
strateji kurmanız lazım.
İsteyene satmıyor musunuz peki?
Vermiyoruz değil, öyle bir ayarladık ki, talep üçe bölünüyor.
Mesele biz bir bloğu açıp satışı bitiriyoruz ondan sonra diğer bloğu açıyoruz.
En çok talep hangisine? En ucuz dairelere
mi?
Yok hayır. Herkes 39 bin liralık daireler için geliyor
ama o daireler en alt katta havuza bakmayan daireler. Buraya gelince işte havuza
bakan olsun diyor, fiyat 42 bine çıkıyor, ikinci kat diyor 43 bine çıkıyor...
Sonuçta insanlar öncelikli olarak 39 binlik daireler için geliyor ama
biraz daha iyisi olsun diye gidip 42 binliği 43 binliği alıyor.
Dolayısıyla en çok elimizde kalan daireler 39 bin liralıklar oldu. 2-3
bin daha verip daha iyi konumlu olanı tercih ediyor. Ben zaten hepsini 39 binden
satsam zarar ederim.
Sizin hedef kitleniz
nedir?
Türkiye'de herkes en tepedeki yüzde 20'ye mal satmaya
çalışıyor. Sanki kalan yüzde 80'i insan değil. Ben de 'tamam' dedim, 'en alt
yüzde 20'yi unut, en üst yüzde 20'yi de unut', hedefim aradaki yüzde 60. Zaten
bizim Yeşil Kundura'nın hedefi de böyledir, benim ABD'deki işlerim de
böyleydi.
Ben adamı cezbediyorum, ona bir hayat sunuyorum. Önce 'bu
fiyata olabilir mi?' diye tereddüt ediyor, sonra ortalama 1000 lira aylık ödeme
ile daire alıyor. Peşinatı, ara ödemeyi de bulup buluşturuyor. Adam daha önce ev
almayı hayal bile etmemiş. Ben iyi bir iş yaptığımı düşünüyorum. Rüyasında
göremeyeceğini veriyoruz biz insanlara.
"Villa projesine
başlıyoruz"
Yeni projeler var
mı?
Anadolu Yakası'nda da birkaç yerle görüşüyoruz. Anlaşırsak
orada da Innovia yapacağız.
Ayrıca Zekeriyaköy'de Jade isminde bir villa
projesi yapacağız. İki aya kadar projeyi toplarız diye düşünüyorum. Karadeniz'e
bakan bir arazim var. İki katlı 200 villa yapacağız.
Kriz
neresinde bu işin?
Şu anda lükse rağbet yok ama o bölgede 10 bin
tane villa var ve çoğu eski villa. Ev sahipleri genelde memnun değiller. Ben bu
adamlara 200 tane villa yapacağım ve hiç pazarlama problemi olmadan satacağım.
İnsanlar araba değiştirir gibi gelip benden villa alacak.
Bir
daha bu fiyatları bulamazsınız
Konut fiyatları ne
olur?
Şu anda konut sektörü her bakımdan alıcıya çalışıyor.
Bence alıcıların bunu değerlendirmesi lazım. Piyasa düzeldikte sonra kimse bir
daha bu konutları bu fiyatlara, bu şartlara alamayacak. Zaten İstanbul'da kaç
tane büyük arsa kaldı? Mevcut durum büyük bir avantaj.
Ama fiyatlar hemen
de yükselmez. Öyle hızlı artışlar olmasını da beklemiyorum. Güneşin tekrar
çıkması biraz zaman alır.
Yalnız ben şunu öneriyorum; inşaatta
topraktan girip daire sahibi olmak hep kazandırır. Ortalama yüzde 50-70 arasında
kazanç fırsatı oluyor. Burada doğru projeyi seçmek gerçekten çok önemli.
İstanbul'un çöpünden elektrik üretiyor
Sizin bir de enerji işi vardı...
Ortadoğu Enerji
isminde bir şirketimiz var. Biz bu şirketle 23 sene boyunca İstanbul'un çöpünden
enerji üretme işini aldık. Çöpteki metan gazını çekiyoruz, elektriğe
dönüştürüyoruz. Buna karşılık gelirin yüzde 35'ini belediyeye veriyoruz. Tek
maliyet bu. Geri kalan maliyet tamamen çöp zaten.
Alım garantisi
var mı?
Devlet ürettiğimiz elelktriğe alım garantisi veriyor ama
biz fiyat daha iyi olduğu için açık pazarda satıyoruz. Satmakta problem yok da
satış fiyatı önemli burada. Biz şimdi otellere filan da direkt satmaya başladık.
|
