Emlak Satışlarında Düşüş Devam Edecek mi?

Türkiye’nin ekonomideki lokomotif sektörü emlak, geçtiğimiz yıllara göre durgun bir dönem yaşıyor. Son olarak temmuz ayı emlak satışlarının yüzde 20 düşmesi, konut balonu söylentilerini beraberinde getirdi. Al Jazeera'nın haberine göre, Müteahhitler Birliği, Türkiye’nin Haziran ayında konut fiyatlarının en çok yükseldiği ülke olduğunu, ekonomik faktörler dikkate alındığında ‘konut balonu’ tehlikesinin değerlendirilmesi gerektiğini açıkladı.

Emlak balonu nedir?

Emlak fiyatlarının hızla ve sürekli bir şekilde artması sonucu fiyatların rasyonel ve sürdürülebilir olmayan yüksek noktalara erişmesine emlak balonu deniyor.

Emlak balonu oluşması için emlak fiyatlarının 1.5 yıl boyunca, yani 6 çeyrek boyunca sürekli katlanarak artması ve sonra 6 çeyrek boyunca da fiyatların gerilemesi gerekiyor. Bu fiyat artışının kümülatif olarak yüzde 15’i aşması durumunda, emlak balonunundan söz edilebiliyor.

Kümülatif artış şu örnekle anlaşılabilir. Örneğin: Bir evin fiyatı 100 bin liraysa ve her çeyrekte bu evin fiyatı yüzde 3 artıyorsa, ilk çeyrek sonucunda evin fiyatı 103 bin TL, ikinci çeyrekte ise 106.09, üçüncü çeyrekte 109.27 TL olur.

Burada tehlike şu; Emlak balonu patladığında emlak satışlarında ve emlak fiyatlarında çok sert düşüşler yaşanır. İnşaat sektörü daralır ve gayri safi milli hasılayı küçültür. Emlak sektöründe işsizlik oranı artar.

Emlak fazlası var

Türkiye’deki rakamlara bakıldığında ise uluslararası piyasalarda kuralları belirlenen emlak balonu tehlikesinden henüz söz etmek mümkün değil. Türkiye’de enflasyondan arındırılmış fiyatlar 2013 Mart döneminden beri artıyor. Ancak bir gerileme yaşanmıyor.

Piyasa uzmanları ve müteahhitlerle görüştüğümüzde ise adlarının açıklanmaması kaydıyla, Türkiye’de bir emlak fazlası olduğunu, talebin azaldığını ancak bunun emlak balonu olarak adlandırılmaması gerektiğini belirtiyorlar. Ne kadar emlak fazlası olduğu ise bu konuda bir istatistik tutulmadığı için tespit edilemiyor. TÜİK her ay düzenli olarak emlak satışlarını yayınlıyor. Ancak müteahhitlerin elindeki satılamayan konutları gösteren bir veri bulunmuyor.

TÜİK, 2014 Temmuz ayında Türkiye genelinde ilk kez satılan konut sayısının, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 20 azalarak 39 bin 373 olduğunu açıkladı.

Emlakla ilgili TÜİK haricinde en sağlıklı istatistiği piyasa uzmanlarının açıklamalarına göre Reidin isimli gayrimenkul bilgi şirketi tutuyor. İki Türk girişimci tarafından 2007 yılında Dubai’de kurulan Reidin, gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul sektörünün şeffaf ve etkin şekilde çalışması için, bugün 28 ülke gayrimenkul piyasası hakkında bilgi ve hizmet sunuyor.

Şirketin Kıdemli Analisti Orhan Vatandaş ile Türkiye’de emlak balonu tartışmalarının yaşandığı günlerde emlak balonunun ne olduğunu ve Türkiye emlak piyasasını konuştuk:

Türkiye’de emlak balonu var mı?

Öncelikle son günlerde bu sıkça konuşulan balon konusunun ne ifade ettiğini anlamak gerekiyor. Dünya genelinde emlak balonundan ilk anlaşılan konut fiyatlarındaki aşırı artıştır. Bu durum Türkiye’de biraz farklı algılanarak; arz/talep tarafındaki dengesizlikler ve bir tarafta oluşacak aşırılık olarak nitelendiriliyor. Bu açıdan konuya öncelikle fiyatlar üzerinden yaklaşmak gerekiyor. Reidin olarak sunduğumuz ve 2003 Ocak ayından itibaren takip ettiğimiz Satılık Konut Fiyat Endeksleri göstergelerimiz bu noktada fiyatlardaki balon varlığını ölçmek için ele alabileceğimiz tek ve önemli bir kaynak. Endeksin seyrine baktığımızda, global kriz sonrası toparlanmaların başladığı 2010 yılından beri olan artış, nominal bazda aşırılık gösterse de; reel olarak ele alınıp incelendiğinde, artışların enflasyondan arındırılmış halinin pek de öyle olmadığı görülüyor.

Değerlendirme yaparken bu noktaya hassaslıkla dikkat etmemiz gerekiyor. Öyle ki; fiyatlarda bir balon oluşumundan söz edebilmemiz için gayrimenkul piyasalarında enflasyondan arındırılmış reel fiyatların en az altı çeyrek dönem boyunca sürekli olarak artması (devamında aynı şekilde azalması) ve bu artışın (ve devamında yaşanan azalışın) kümülatif olarak yüzde 15’i aşması durumunda fiyatlarda “tepe noktasının” oluştuğu ve balon varlığından söz edilebilir. Satılık Konut Fiyat Endeksleri Türkiye geneli verilerine baktığımızda genel geçer, kabul görmüş bu kuralı doğrulayacak nitelikte aşırı bir artıştan söz etmemiz bugün için mümkün değil.

Son 5 yılda inşaa edilen emlakla satılan emlak arasındaki fark nedir? Buna emlak balonu demek ne kadar doğru olur?

Gayrimenkul sektörü tabiatı itibarıyla arz-talep dengesine dayanıyor. Ülkemizde yıllardır yaşanan hızlı nüfus artışı, kültürel değişimler sonucu bölünen aileler, kentleşme, gelir düzeylerinin artması ve yaşam standartlarının yükselmesi nedeniyle gayrimenkullere olan talep sürekli bir artış göstermektedir. Arzın ve talebin bağlı olduğu pek çok makro seviyede göstergeler olmasına karşın, bunlardan en önemlisi talep tarafı için konut kredisi faiz oranları.

Son dönemde açıklanan konut satışları ve burada görülen bir önceki seneye kıyasla yaşanan bir daralmada en büyük etkinin konut kredisi faiz oranlarındaki artışa bağlı talep tarafındaki tepki olduğunu düşünüyoruz. 2013 yılının ilk yarıyılında talep oluşumunda en büyük etki sahibi olan konut kredisi faiz oranları tarihin en düşük seviyelerine kadar ulaşmıştı. Bu durum o sene içinde kullandırılan konut kredilerinde, yani konut satışlarında bir artış sağlamıştı.

2014 yılı konut satışlarındaki daralma bir önceki yılın ilk 7 ayına kıyasla, toplam satışlar için yüzde 10; ipotekli satışlar için ise yüzde 30 seviyelerinde. Bu perspektifle, ölçülebilir ve tahminlenebilir dinamiklere sahip talep tarafının, arz tarafınca önemle ve sürekli halde takip edilmesi, piyasaya buna bağlı konut arzı sağlanması son derece önemlidir.

Aksi takdirde kısmi lokasyonlar seviyesinde karşımıza çıkan arz-talep dengesizliklerine bağlı sonuçlar artacak ve bu iki denge arasındaki makas açılacak, olası bir emlak balonu riski meydana gelebilecektir.

İnşaat satışları gerilemesinin nedenleri nelerdir?

Satışlardaki daralmanın sebebini faiz oranları ile açıklamak mümkün ama yetersizdir. Bunun yanında en önemli etken konut piyasalarındaki mevsimsellik. Yılın belirli dönemlerinde hareketlilik ve durağanlık yaşanması, tüketici karakterine bağlı olarak sektörün tabiatında var.

Ayrıca satışın kiraya göre nispeten hızlı artışı ve buna bağlı kira getirilerindeki daralma özellikle yatırım amaçlı konut alan tüketicilerin alternatif yatırım araçlarına yönelmelerinde etkili.

Emlak satışları gerilemesini sürdürür mü?

Makro düzeyde, yerel yatırımcılar için enflasyon oranının ve aralarındaki ilişki gücü yüksek faiz oranlarının hareketi bunda büyük öneme sahip olacaktır. Psikolojik sınır olarak nitelendirdiğimiz aylık yüzde 1 konut kredisi faiz oranlarının altına inmiş olmamız bu noktada talepte bir canlanmaya işaret olabilir.

Yaz dönemini geride bırakıyor ve sektörde hareketliliğin yüksek olduğu dönemlere giriyor olmamız da avantajlar hanesine yazılabilir. Bu beklentiler neticesinde 2014 yılsonu konut satış rakamlarında 2013 yılındaki rakamlara ulaşmasa da, geçmiş yıllar bazında ölçülen ortalama konut satış sayılarını geride bırakacağımızı ve 7 haneli rakamlara ulaşacağımızı görebiliriz.