|
Ekonomik ömrünü tamamlamış, atıl hale gelmiş gayrimenkuller
yeni fonksiyonlara kavuşturuluyor. Alışveriş merkezlerinden
(AVM) AVM'ye, AVM'den ofis binasına,
fabrika binasından AVM'ye dönüşümler gerçekleştiriliyor.
Dönüşüme örnek binalar arasında; Uşak'ta Karun Alışveriş Merkezi, Trabzon'da
Mirapark Alışveriş Merkezi, İstanbul'da Giyimkent'in içinde bulunan İstanbul
Saray İş Merkezi yer alıyor.
Gaya İnşaat ve Geliştirme A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı M. Fırat Murathanoğlu,
AA muhabirine yaptığı açıklamada, ekonomik ömrünü tamamlamış ve atıl hale gelmiş
her türlü gayrimenkul yapısının dönüştürülmeye tabi olabildiğini, kendilerinin
bu dönüşüme 'başarı programı' dediklerini ifade etti.
Alışveriş merkezleri özelinde ölçeğin çok önemli olduğunu belirten
Murathanoğlu, ''Bir alışveriş merkezi bugün artık 40-50 bin metrekare
kiralanabilir alana sahip olduğu vakit güçlü bir pozisyon alıyor. İçinde 200-250
mağazası, 10-12 sinema salonu olabiliyor, büyük eğlence merkezi, geniş bir yeme
içme alanı barındırıyor. Türkiye'de son yıllarda yapılan alışveriş merkezlerinin
büyüklüğü bununla doğru orantılı gelişti'' dedi.
Bunun yanı sıra daha evvel yapılmış olan küçük alışveriş merkezlerinin atıl
hale gelmeye başladığına işaret eden Murathanoğlu, ''10 bin 15 bin metrekare net
alanı olan alışveriş merkezlerinin yakınlarına gelen büyük alışveriş merkezleri
tarafından resmen kanının çekildiğini hissedebiliyoruz. Bir geliştirmeci olarak
bugün bana birisi gelip '10 bin metrekare bir alışveriş merkezi yapacağım' dese
'aman kardeşim sakın yapma' derim. Çünkü her şeyden önce yanınızda çok büyük
çekim gücü var ve onunla rekabet etmene imkan yok'' diye konuştu.
Kendilerinin bu tarz küçük alışveriş merkezlerine ''başarı programıyla sizi
kurtaralım'' dediklerini söyleyen Murathanoğlu, şunları kaydetti:
''Hala yürümekte olan yıllar önce Uşak'ta yaptığımız bir proje var. Uşak'ta
Karun Alışveriş Merkezi'nin üst katını yatırımcı kendisi işletiyordu, ancak para
kazanamıyordu. Biz bu binayı yine AVM olarak dönüştürmek gerektiğini gördük.
Binada fiziki değişiklikler yapıldı. Atıl alanları kullanılabilir hale getirdik.
5 senedir faaliyette. Yatırımcı mal alıp mal satmaya çalışıyordu, şimdi bir sürü
kiracısı var ve kira topluyor. AVM'ye giren müşteri sayısında yüzde 200-300
artış oldu. Bu AVM'den AVM'ye dönüşüm. Onun dışında üzerinde çalıştıklarımız
var. Trabzon'da Mirapark AVM. Bu da yine 2008 yılında açılıp, çok iyi iş yapıp,
devamında gelen müşteri sayısının inanılmaz şekilde azaldığı bir örnek. Forum
Trabzon açıldıktan sonra da müşterisini tamamen yitiren bir örnek. Biz burada
bir çalışma yürüttük ve buranın artık bir ofis binası olarak hizmet vermesi
gerektiğine karar verdik. Herhangi bir kuruluşun bölge müdürlüğü olabilir,
dershane olabilir, yurt olabilir ya da bir okula dönüştürülebilir. Bu konuda
yoğun pazarlama çalışması yapılması gerektiğine karar verdik. Şimdi
yatırımcılarımızla bunu tartışıyoruz. Karar verildikten sonra zannediyorum 6 ay
içinde burayı yeni fonksiyonu ile buluştururuz''.
''Yılda 25 dönüşüm ve geliştirme işi yapıyoruz''
İstanbul'da ise Giyimkent'in içinde zamanında 11-12 katlı Saray İş Merkezi
yer aldığını ve 12 kat boyunca da yürüyen merdiven olduğunu ifade eden
Murathanoğlu, ''12 katlı alışveriş merkezi olmaz. Bu tabii gene önden doğru
düzgün araştırması yapılmadan işletilen bir yer. Biz buna İstanbul Ticaret
Sarayı diye isim taktık. Burayı biz pazarlamıyoruz, başkaları pazarlıyor ama biz
buraya gene bir dönüşüm çalışması yaptık ve dedik ki 'bu binanın zemin ve
zeminin üst katını bir ihtiyaçlar merkezi olarak ayarlayalım, üst katlarını da
ofise dönüştürelim. Lojistik firmaları, mümessillik firmaları gibi bürolara
buraları küçük küçük kiralayalım. Biz fikri verdik, bunu yatırımcılar kendileri
yapıyorlar'' şeklinde konuştu.
Murathanoğlu, Gaya İnşaat olarak yıllık toplamda 25 dönüştürme ve geliştirme
işi yaptıklarını, 3 şirketleriyle her türlü gayrimenkulle ilgili hem geliştirme
hem pazarlama hem de işletme konularında faaliyet gösterdiklerini anlattı.
Profilo Alışveriş Merkezi'nin kendisinin en büyük dönüşüm projelerinden
birisi olduğuna işaret eden Murathanoğlu, ''Orası malum eski bir fabrika
binasıydı. 50 bin metrekareden bugün 130 bin metrekareye kadar geliştirilmiş en
büyük dönüşüm projesidir'' dedi.
''Türkiye'ye anıtsal eserler vermek istiyoruz''
Türkiye'ye anıtsal eserler vermek istediklerini söyleyen Murathanoğlu,
önümüzdeki 5 yılda bir kaç anıtsal yapı ortaya çıkarmayı hedeflediklerini
belirtti.
Fırat Murathanoğlu, ''Kartal'da bir yerle ilgileniyoruz. Orada bir rezidans
projesi geliştirebiliriz. Eskişehir'de bir AVM ve konut projesi
geliştirebiliriz'' diye konuştu.
AVM yaparken, klasik AVM'mi, outlet mi, ihtisas mı, temalı AVM mi
yapılacağına çok iyi karar vermek gerektiğine işaret eden Murathanoğlu, yatırım
öncesi ön araştırma yaptıkları yerlerde bazen çok çarpıcı sonuçlar ortaya
çıktığını, bazı markalara hassasiyetin Etiler'de de Başakşehir'de de aynı
olduğunu kaydetti.
Murathanoğlu, ''Eğlence sektörünün üstüne gitmek lazım. Türkiye'nin nüfusu
genç. 35 yaşındaki adam da oyun oynamaktan çok hoşlanıyor. Yeme içme olmazsa
olmaz. Tekstil perakendesi ise hiçbir zaman ölmez'' dedi.
|
