Dönüşüm Kapsamına Giren Gayrimenkulün Değerlemesi Nasıl Yapılır?

“Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak da piyasada yer edinen ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ un yürürlüğe girmesi ile birlikte  bizim gibi değerleme ve danışmanlık firmalarında yeni bir iş kurgusu ortaya çıkmaya başladı. 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesi ile birlikte ve hatta biraz öncesinde geliştirme firmalarının değerleme ve danışmanlık firmalarından bekledikleri iş modeli de yeni yeni şekillenmeye başladı. Minumum 3 etap halinde çok daha uzun döneme yayılmış olan bu çalışma modeli; mevcut durum değeri tespitinden başlayıp, arazi kullanım kararları ve fizibilite ile devam eden, onaylanan mimari proje arkasından yeni oluşacak bağımsız bölümlerin şerefiye değeri tespiti ve dağıtım modelinin oluşturulması ile sona ermektedir.

3 etap halinde talep edilen bu çalışmaların ilk etabı; mevcut durum değeri tespiti olarak adlandırdığımız mevcuttaki bağımsız bölümlerin şerefiyelerine göre değer tespitini içeren çalışmadır. Bu çalışmada tüm kat malikleri ve/veya arsa sahiplerinin sahip oldukları taşınmazın cephe, yol uzunluğu, kattaki konum, manzara, reklam kabiliyeti vb. gibi değere etkisi olabilecek tüm bileşenler dikkate alınarak oluşturulan bir matris ile şerefiyelerine göre değerleri tespit edilmektedir. Şerefiyeyi ortaya koyan özelliklerin tümü projeden projeye oldukça fazla değişebilmektedir. Örneğin ticari kullanımdan oluşan bir alandaki şerefiyelendirme kriterleri ile bir konut sitesi içindeki şerefiyelendirme kriterleri oldukça farklıdır. İlkinde reklam kabiliyeti ve yol cephesi önemli bir değişken olabilecek iken diğerinde kattaki konumu ve manzarası daha önemli hale gelebilecektir. Bu nedenle bu mevcut durum değeri her bölge ve proje alanı özelinde yapılacak saha tespitlerine göre şekillenecektir.

Kentsel dönüşüm işlerinde ikinci aşama olarak proje alanındaki “En Etkin ve En Verimli Kullanım Etüdü” çalışmasının yapılması gelmektedir. Bu çalışmada konu arazi boş olarak düşünülerek üzerinde yapılabilecek fonksiyonlara, bu fonksiyonların alan olarak yüzdesel dağılımlarına, mevcut ise konut tiplerine ve metrekarelerine karar vermek üzere pazarı ve beklentileri iyi analiz ederek yapılan bir fizibilite çalışması ile yapılacak yeni projenin genel konseptini belirlenmektedir.

Bu tarz projelerin son etabı ise oluşacak yeni projedeki bağımsız bölümler için yeni bir şerefiye tespiti yapılması çalışmasıdır. Onaylanacak yeni mimari projedeki bağımsız bölümler proje konsepti, fonksiyonu ve özellikleri dikkate alınmak sureti ile oluşturulan bir matris ile şerefiyelerine göre tekrar değer tespiti yapılmaktadır. Bu aşamadan sonra istenirse eski bağımsız bölümlerin şerefiyelerine göre yeni projedeki dairelerin arsa payı sahiplerine dağıtımı ile ilgili model de yine değerleme firması tarafından önerilebilmektedir.

Bu tarz bir çalışma talebi her iki taraftan da gelebilmektedir. Yani hem projeyi yapacak olan geliştirici firmadan hem de bu tarz bir projeyi hayata geçirmek üzere kendi aralarında anlaşma sağlayan kat malikleri bu tarz taleplerde bulunabilmektedir. Özellikle yasanın kabulünden sonra biraraya gelen kat malikleri bir Temsilciler Kurulu oluşturarak bu Temsilciler daha çok bu süreci yürütmektedir. Talebin kat maliklerinden gelmesi halinde daha çok talebin ilk etabı onların beklentilerini karşılamaktadır. Nitekim ilk etap raporunun sonuçlarını görüşme yapacakları geliştirme ve muteahhit firmalar ile müzakere sırasında altlık olarak kullanabilmekteler.

Yasa bu çalışmaya altlık sağlıyor mu diye bakacak olursak ilgili yasaya ilişkin çıkan yönetmeliğin ‘Riskli yapıların bulunduğu parseller ile riskli alanlar hakkında uygulanacak hükümler’ başlığını içeren 15. Maddesinin 2(a) bendinde kat maliklerinin anlaşamaması halinde Riskli Yapının Değerinin SPK lisanslı firma tarafından tespit edileceği belirtilmektedir. Yazarken kolay gibi görünse ve her ne kadar bir süreç tanımı mevcut olsa da uygulama aşamasının aynı kolaylıkla ilerlemediğini görmekteyiz. Çok farklı tarafların ve çok sayıda maliğin ortak paydada buluşarak bir anlaşmaya varmasını sağlamak ve bu süreci yönetmek oldukça zor  ama imkansız değil... Hali hazırda yürümekte olan projelerde farklı farklı güçlüklerle karşılaşılsa da zaman içinde bu algının ve ortak paydada buluşmanın daha mümkün ve kolay olacağı bir dönemin gelmekte olduğunu düşünüyoruz.