|
Lüks konut projeleri, AVM ve otel yatırımların yükseldiği Bayrampaşa,
İstanbul’un yeni ticaret ve kültür merkezi olma yolunda…Emlak piyasasının
hareketlendiği semtte, konutların satılık fiyatları 90 bin TL’den başlayıp 450
bin TL’ye kadar çıkıyor. Kiralık konutların 2 bin 500 TL’ye kadar yükseldiği
semtte, dükkanların satılık fiyatı ise 800 bin ile 10 milyon TL arasında
değişiyor
Merkezi konumuna rağmen uzun yıllar atıl bir vaziyette kalan Bayrampaşa,
İstanbul’un son yıllarda en hızlı gelişen ilçelerinden biri. Avrupa’nın en büyük
AVM’si olan Forum İstanbul’un hizmete girmesiyle gündeme gelen semt, aslında son
birkaç yıldır büyük bir dönüşüm geçiyor. Eski sanayi yapılarının yavaş yavaş
taşınması ardından cezaevinin kalkmasıyla dönüşüm içine giren Bayrampaşa son
yıllarda yükselen alışveriş merkezleri ve lüks konut projeleriyle İstanbul’un
yeni ticaret ve konut merkezi olma yolunda hızla ilerliyor.
Mega Center'ın ardından Bauhaus, Praktiker, Carrefoursa, Aquarium Alışveriş
Merkezi, Miyansera Evleri ve Forum İstanbul gibi birçok yatırımın gerçekleştiği
semtte, yeni start alan ya da sırada bekleyen birçok proje var. Örneğin
Bayrampaşa’nın lüks konut projelerinden olan Miyansera Evleri’nin yatırımcısı
Ağaçkakan İnşaat’a bağlı Ora İstanbul Gayrimenkul’un yatırımını gerçekleştirdiği
ve bu yıl açılması planlanan, Crowne Plaza ile 3 yıldızlı Holiday Inn Express
otellerinin yanı sıra outlet alışveriş merkezi, çocuk eğlence parkı ve çok
amaçlı gösteri merkezinin yer alacağı Kentsel Eğlence Merkezi bunlardan biri.
Jetpa Holding tarafından Bayrampaşa'da Forum İstanbul AVM’nin yanındaki arazide
inşa edilen beş yıldızlı Caprice Gold Otel de semtte kısa süre önce start alan
projeler arasında bulunuyor.
Yine Bayrampaşa Belediyesi'nin Orta Mahalle’de 10 bin metrekare arazi
üzerinde hayata geçireceği Balkan Kültür Merkezi, Lütfi Kırdar’dan sonra ikinci
büyük kültür kompleksi olacak. Öte yandan ilçedeki sebze ve meyve halinin
taşınması, burasının kentsel dönüşüm çalışmalarında konut alanı olarak
kullanılması da planlanıyor.
Satılık konutlara talep arttı
Bütün bu projeler Bayrampaşa’da emlak piyasasını da hareketlendirmiş durumda.
Semtte son iki yıldan bu yana fiyat artışının olduğunu belirten Turyap Emlak’tan
Tarık Buğra Özgecan “Özellikle Forum İstanbul’un açılması konut satışlarını
arttırdı. Emlak piyasası epey hareketli. Günde 35-40 civarında tapu el
değiştiriyor. Konut fiyatlarında son bir-birçuk yılda yüzde 30 artış oldu. 25-30
yıllık binalar 110 bin TL satılıyor. Daha önceden sıfır daireler bu fiyata
satılıyordu” diyor.
Bayrampaşa bölgesinin son birkaç yıldır İstanbul’un yatırım yapılacak yerleri
arasında ilk sıralarda yer aldığını vurgulayan Re/Max Fark Kurucu Ortağı Tuncay
Barış ise “İkea, Praktiker ve Carrefour gibi zincir mağazaların gelmesi ardından
Forum İstanbul’un açılması nedeniyle ev satın almak isteyenlerin sayısında ve
gayrimenkullerin değerlerinde bir artış oldu” diye konuşuyor.
İlçeye olan talep arttı
Semtte son bir yıldır gayrimenkullerin yüzde 15-20 civarında prim yaptığını
belirten Barış, satış tarafının hareketli olduğu konusunda ise Özgecan’la aynı
fikirde değil: “Fazlasıyla bir ilgi var. Fakat buna rağmen satışlar fazla
artmadı” diyor. Bayrampaşa Emlak’tan Hasan Demir ise, “Forum İstanbul’un
açılacak olmasının ve diğer yatırımların yarattığı rüzgarın etkisiyle fiyatlar
zaten önceden şişmişti. Talep var. Fakat buna rağmen fiyatlarda çok ciddi bir
artış yok. Fakat önümüzdeki günlerde fiyatlarda bir artış bekliyoruz” diyor.
Lüks konut projelerinin yeni yeni yükseldiği semtte, mahalle aralarında eski
binalar yıkılıp yerine yenileri yapılıyor. Öyle ki semtte her adım başında en az
2-3 tane yeni inşaata rastlamak mümkün. Tarık Buğra Özgecen, Zeytinburnu,
Bağcılar ve Eyüp gibi birçok semtten müteahhit firmalarının gelip semtte konut
inşa etmeye başladıklarını anlatıyor.
Semtte en çok prim yapan yerler
Semtte, özellikle Forum İstanbul AVM’ye yakın olan Muratpaşa, Kocatepe ve
Yıldırım mahalleleri fiyatların en fazla arttığı yerler arasında. Geniş
sokakların ve bahçeli evlerin bulunduğu bu mahalleler Bayrampaşa’nın en fazla
prim yapan bölgeleri.
Genel olarak bu mahallelerde 60 metrekare büyüklükteki 1+1 dairelerin satılık
fiyatı 90-120 bin, 90-100 metrekare 2+1’lerin 140-170 bin, 150-170 metrekare 3+1
lüks konutların ise 200-350 bin TL arasında değişiyor.
1+1’lerin kiralık fiyatı ise 450-500 TL, 2+1’lerin 650-750 TL, 3+1’lerin ise
bin TL arasında değişiyor.
Bayrampaşa Belediyesi’nin hemen arkasında yer alan Aquarium Alışveriş
Merkezi’nin yer aldığı Yenidoğan Mahallesi’ne de talep var. Özgecen, tıpkı
Yıldırım ve Kocatepe mahallelerindeki gibi geniş sokakların olduğu bu mahallede
genelde 25-30 yıllık ikinci el konutlar bulunmasına rağmen fiyatların yüksek
olduğunu belirtiyor. Örneğin burada 45-50 metrekare büyüklükteki 1+1’lerin
satılık fiyatı 64 bin, 88-90 metrekare 2+1’lerin 110 bin, 125-150 metrekare
büyüklükteki 3+1’lerin ise 145 bin TL. Kiralık dairelerin fiyatı ise ortalama
800-900 TL arasında.
Tarık Buğra Özgecan, ulaşımı rahat olan İsmetpaşa Mahallesi’nin de hareketli
olduğunu belirtiyor. Burada 85 metrekare büyüklükte sıfır bir daireyi 185 bin
TL’ye sattığını ifade ediyor. Kiralıkların fiyatı ise 750 bin TL’den aşağı
değil.
Miyansere Evleri ve Park Evler gibi lüks siteler ise semtte konut
fiyatlarının en yüksek olduğu yerler. Örneğin, 2+1 bir dairenin satılık fiyatı
275-300 bin, 3+1’lerin 340-395 bin, 4+1’ler ise 395-450 bin TL’den satılıyor. Bu
tip sitelerde 1+1’lerde kiralık fiyatları ise 800 TL’den başlayıp 2+1’lerde bin-
bin 250, 3+1’lerde bin 600, 4+1 bin 500 -700 TL, 6+1 olan dublekslerde ise
2 bin 500 TL’ye kadar çıkıyor.
En değerli dükkanlar; Numunebağ Caddesi’nde
Bayrampaşa’da en revaçta olan yerlerden biri de Yenidoğan Mahallesi’nde yer
alan Numunebağ Caddesi. Aquarium Alışveriş Merkezi’nin de bulunduğu caddede,
tekstil, triko, gıda ve birçok sayıda bankanın şubesi yer alıyor. Cadde üzerinde
en düşük dükkanın kiralık fiyatı 7.5 bin TL’den başlayıp 20-25 bin TL’ye kadar
çıkıyor.
Örneğin burada 200 metrekare bir dükkanın satılık fiyatı ise 800-900 bin TL.
Fiyatlar daha da artabiliyor. Tuncay Barış, şu an portföyünde bulunan 700
metrekare büyüklükteki 4 katlı eski bir dükkan için mülk sahibinin istediği
fiyatın 2-3 milyon dolar civarında olduğunu belirtiyor. Yine 100 metrekare
büyüklükteki bir dükkanın kiralık fiyatının ise 2 bin 500 dolar civarında
olduğunu kaydediyor.
Barış’a göre yine Yenidoğan Mahallesi’yle Topçular-Eyüp arasında kalan
Rami-Kışla Caddesi de önümüzdeki dönemde yıldızı parlayacak yerler arasında
olacak. Bu bölgede çok fazla sayıda sanayi sitelerinin olduğunu belirten Barış,
bir çoğunun yenilenmek üzere olduğunu söylüyor. Örneğin burada 400 metrekare
oturum alanı olan 4 katlı bir ofisin 2’nci katının satılık fiyatı 600 bin TL.
Yine Barış, cadde üzerinde portföyünde bulunan bin 200 metrekare oturum alanı
olan 4 katlı bir plazanın satılık fiyatının 10 milyon TL olduğunu belirtiyor.
Cadde üzerindeki ortalama 200 metrekare bir dükkanın kiralık fiyatı ise 7-8 bin
TL’den başlıyor.
En karlı yatırım hangisi?
Semtte, büyük çaplı arsa ise bulmak neredeyse imkansız. Olanların çoğu da
zaten inşaat firmaları tarafından kapılmış durumda. Ancak 80-100 metrekare
büyüklükte küçük arsalar bulmak mümkün. Örneğin Yıldırım ve Kocatepe
mahalleri tarafında 160-200 metrekare bir arsanın fiyatı 600-650 bin TL
arasında. Bayrampaşa’nın daha az popüler olan diğer yerlerinde ise aynı
büyüklükteki bir arsanın fiyatı 300 bin TL.
“Ana cadde üzerinde dükkan,
önü açık yerlerde konut öneririm” diyen Özgecan, “Ben de bütün yatırımını
Bayrampaşa’ya yapıyorum. Buradan konut ve işyeri satın aldım. Geçen yıl 45 bin
TL’ye satın aldığım 1+1 daireyi 64 bin TL’ye sattım. Yüzde 40’tan fazla prim
yaptı. Bayrampaşa normalde her yıl konut fiyatı 10 bin TL artar” diyor.
Fiyatların artış eğilimine girdiğini söyleyen Demir, yatırım yapmak
isteyenlerin ellerini çabuk tutmaları gerektiğini söylüyor. Demir yatırım için
adres olarak Kocatepe, Yıldırım, Murat ve Kartaltepe mahallerini gösteriyor.
Bayrampaşa’nın İstanbul’un yatırım yapılacak en gözde semtlerinden biri
olduğunu belirten Barış, cezaevine ilişkin projenin netleşmesi ve devreye
girecek yeni projelerle bölgenin daha da hareketleneceğini belirtiyor. Barış,
yatırım yapacaklara ise konut ve işyerini öneriyor. Özellikle işyerlerine
yatırımın karlı olabileceğine dikkat çeken Barış, “Ekonomik krizin etkisiyle
dükkanlar değerlerinin altında bir fiyata satılıyor.Yatırım yapmayı düşünenler
bu tip dükkanları rahatlıkla satın alabilirler. İşyerlerine yatırım kendisini
9-10 yılda amorti ediyor” diyor.
|
