AVM’ler, Plazalar Balon mu Yaptı?

Ünlü Fransız düşünür Jean Baudrillard’ın “yeni kamusal alanlar” olarak tanımladığı AVM’ler, yani alışveriş merkezleri bugünlerde pek sakin, pek ıssız. Aynı ıssızlık İstanbul’un göklerini delen plazalar için de söz konusu. Issızlık, yaz mevsimi ile ilgili değil, daha çok talepsizlikten.

AVM’lerde iş yapan yerler daha çok Migros, Carrefoursa gibi gıda perakendeciliğinin ağır bastığı departmanlar. Gıda dışı mağazalarda, hele giyim satışları yerlerde sürünüyor. Bu, zaten yüzde 14’e yakın olarak açıklanan ilk çeyrek küçülmesinin AVM’lere yansıyan hali. Hatırlayalım, özel tüketim harcamaları ilk çeyrekte sabit fiyatlarla yüzde 9.2 daraldı. Özellikle de otomotiv, beyaz eşya, elektronik, giyim, ailelerin ilk elde vazgeçtikleri, erteledikleri tüketim kalemleri oldu. Yeni tüketim mabetleri olan AVM’lere alışveriş yapmak için değil de daha çok, yine Baudrillard’ın tarifiyle, “birbiriyle anlamsal ve mekânsal olarak hiçbir ilişkisi bulunmayan atlıkarınca, buz pateni pisti gibi eğlence öğeleri, panoramik asansörler, yürüyen merdivenler gibi teknolojik öğeler; kemerler, kubbeler, köprüler gibi mimari öğelerin bir araya geldiği gerçeküstü mekân”ın bedava havasını teneffüs etmek için geliyor kitleler…

***

Böyle olacağını bilseler, bu kadar AVM, plaza yatırımı yapar mıydı patronlar bilinmez ama şu sıralar kiralar fena halde düşüyor. Hem cirolar düşüyor, kiracılar dertli ve indirim istiyorlar kiralarda hem de başlamış ve hatta yeni başlatılan inşaatların tamamlanmasıyla arz artıyor ve kiraları aşağı doğru zorluyor. Depo Yayıncılık tarafından üretilen “Gayrimenkul Türkiye” dergisinin, emlak sektörünün uzman firması Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan “Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2009 Yılı İlk Yarı” raporuna göre, AVM’lerde m²’si 90 Avro’ya ulaşan aylık kiralar, şu sıralar 70 Avro’ya kadar indiriliyor.

Aynı kaynağa göre, ofislerde de 2008 sonunda m² başına yıllık 480 Avro olan yıllık azami kira, 2009 ikinci çeyreğinde yüzde 25’lik düşüş ile 350 Avro’ya gerilemiş durumda. Azalan kiracı talebi ve yeni ofis arzının artması nedeniyle kiraların 2009’un ikinci yarısında da düşüş göstermesi bekleniyor. İstanbul ofis piyasası Avrupa yakasında Kâğıthane ve Eyüp, Asya yakasında ise Ümraniye’ye doğru gelişiyor. 2009’un ilk yarısında yaklaşık 120 bin m² ofis alanı piyasasına giriş yaptı. Bu projelerin başlıcaları Levent’teki Apa Giz, Fulya’daki Selenyum Projesi, Ümraniye’deki Anel Plaza ve Eyüp’teki Flatofis oldu.

***

Küresel kapitalizmin kent formuna yerleştirdiği AVM-Plaza yığınının Türkiye’de özellikle İstanbul’da nasıl çığ gibi büyüdüğünü birkaç sayı ile hatırlatalım. Yıl 2007; AVM’lerde toplam kiralanabilir alan 3,8 milyon m². Yıl 2008, alan çıkmış 4.7 milyon m²’ye. Yıllık artış yüzde 25!.. Yıl 2009, beklenen alan toplamı krize rağmen 5 milyon m²’nin üstü. İnşaat halindeki 44 proje 2010 sonunda tamamlandığında sadece İstanbul’da 3.5 milyon m² AVM alanı olacak ve 2010 sonunda Türkiye’de şimdilerde 67 m² olan 1.000 kişi başına düşen toplam kiralanabilir alan 118 m²’ye ulaşacak.

Bekleneceği gibi, AVM alanlarının yüzde 40’a yakını İstanbul’da. AVM’siz kent kalmayacak yakında. Diyarbakır’da bile birkaç AVM faal durumda. Şimdi moda AVM, şimdi moda plazada ofis…

***

Biraz da dolduruşa gelerek, likidite bolluğunun yaşandığı 2002-2007 döneminde yatırım deyince akla hemen “gayrimenkul”, özellikle de İstanbul’a gayrimenkul yatırımı geldi. Öyle ki, hızla artan özel sektör dış borçlanmasının finans dışındaki en önemli yatırım alanı gayrimenkul sektörü oldu. Yılların sanayicileri, finansçıları, sanayicilerinin İstanbul’da Levent-Maslak aksında AVM-plaza yatırımı, birbiriyle yarıştı, hâlâ yarışıyor.

Bu yatırımlarla bir balonun oluşup oluşmadığı, abartılmış bir talep projeksiyonuyla dolduruşa gelip gelinmediği daha çok konuşulacağa benzer.

Levent’te Eczacıbaşı ve Tekfen Oz tarafından başlanan iki ayrı A sınıfı ofis inşaatı, piyasaya moral veriyor ama krizin uzaması halinde ıssızlaşan bu beton yığınları ile ne yapılacağını da iyi hesap etmek gerekiyor.