" Yalnızca İmarı Yükselterek Kentsel Dönüşüm Yapamazsınız"

/p>

Yabancılara mülk satışının önünü açan Mütekabiliyet Yasası’na ilişkin neler söyleyebilirsiniz? Gayrimenkul sektöründe canlanma yönünde katkı sağlaması bekleniyor. Bu doğrultuda, yeni projeleri nitelik bağlamında nasıl etkileyebilir? Örneğin yabancılara özel projeler geliştirilmesi, devamında bu projelerin belirli bölgelerde yoğunlaşması söz konusu olabilir mi? Örneğin Boğaziçi’nin yabancılar tarafından büyük talep gördüğü belirtiliyor. Öte yandan yeni alıcılar piyasada fiyat artışına neden olabilir mi?

Aslına bakarsanız ben yeni yasanın eski yasadan çok da büyük bir farkı olmadığını düşünüyorum. Mütekabiliyet zaten vardı ancak şimdi bazı Körfez Ülkeleri’ne doğru genişletildi, Rusya, Suriye, İsrail gibi ülkeler içinse daraltıldı. Öte yandan sözü edilen yabancıların şimdiye dek İstanbul’a büyük bir talebi vardı da bu yasayı mı bekliyorlardı? Böyle bir durumunun sözkonusu olduğunu düşünmüyorum, görmüş değilim de açıkçası. Buna ek olarak her zaman söylediğim, dünyanın her tarafında gayrimenkul sonuçta temel olarak iç talebi ilgilendiren bir şey. Zaten eğer siz ikinci konut haricinde gayrimenkul sektörünün beklentisini yalnızca dış talebe yönelttiyseniz durumunuz o kadar da parlak değil demektir. O yüzden bu bir can simidi olarak görülemez. Gayrimenkul sektöründe temel alınacak şey iç kullanıcı talebi ve iç yatırımcı dengesidir. Öte yandan kentlerin, demografik yapıları -ki şu anda örneğin İstanbul’da çok büyük bir yabancı nüfusu yok- ve çalışma olanakları belki farklı bir boyuta taşınırsa o zaman burada yaşama ve yatırım amaçlı olarak yabancıların konut talepleri artabilir. 

Gayrimenkul sektörü gündeminde son günlerin en çok öne çıkan iki konusu yasaları ile birlikte Kentsel Dönüşüm ve bir can simidi olarak görülmemesi gerektiğini belirttiğiniz, yabancılara mülk satışı. Öyle ki bu iki düzenlemeden bugünlerde yavaşlamakta olduğu belirtilen inşaat ve gayrimenkul sektörünü canlandıracak birer şok tedavisi olarak söz ediliyor. Bu iki düzenlemenin gelecekteki rolü (kısa ve uzun vadede) ne olabilir? Sektörün kaderini belirleyecek ölçüde role sahip midirler?

Hayır değil, bu iki yasa olsun ya da olmasın gerçek bir olgu var ki o da Türkiye’nin var olan istatistiksel verileri. Örneğin yapı stoğunda nitelikli yapılar azınlıktaysa ve siz deprem gibi bir risk ile karşı karşıyaysanız, bu yapı stoğunun bir biçimde yenilenmesi şarttır. Biz bu zorunluluğu özellikle 1999 depremlerinden sonra sürekli erteledik. Bu yasaların özellikle kentsel dönüşüm yasasının çok daha önce çıkması gerekirdi. Nitelik ya da değer artışı konusunu erteleyebilirsiniz ancak, deprem riski bakımından kentsel dönüşüm yasasının çok daha önce çıkması gerekirdi. Belirttiğim gibi bu sektörü tek başına kurtarabilecek bir şey değil. Çünkü demografik yapı belli. Örneğin orta yaşlı nüfusun artışı yalnız başına ya da çift olarak yaşayacakların konut gereksinimini artırıyor, hane halkı büyüklüğü azalıyor, öte yandan konut almak üzere insanların mali gücü de artıyor. Dolayısıyla bunlar ve benzeri etkenlerin konut talebi doğuracağını zaten biliyorsunuz. Sadece İstanbul için değil bütün büyük şehirler için geçerli bu. Bunlar ortadayken felaket senaryolarıyla uğraşmanın anlamı yok. Çünkü yerel talep dediğimiz şey zaten var ve yavaş yavaş daha fazla ortaya çıkacak. Tabi bu süreçte yol kazaları da olabilir bu dünyanın her yerinde olan bir durum. Dolayısıyla, felaket senaryosunun ve bu yasaların da kurtarıcı olacağı söyleminin abartı olduğuna inanıyorum ancak yanlış hesapların olduğu noktalarda da sektörde elenmelerin ya da değişimlerin olması normaldir diye düşünüyorum.

Son sorumuz şimdiye dek konuştuklarımızın biraz dışında olarak sosyal konut konusu ile ilgili. Türkiye’de orta ve üst segment konutun dışında önemli miktarda devlet tarafından üretilen sosyal konut söz konusu. Şu an yalnızca TOKİ’nin faaliyet gösterdiği bu alanda tıpkı TOKİ gibi bazı desteklerden yararlanarak özel sektörün de sosyal konut ya da düşük gelirli konut alanında faaliyet göstermesi mümkün müdür? Olumlu bir etkisi olur mu? Bunun için ne gibi politika ya da düzenlemeler gereklidir?

Tabii ki özel sektör de sosyal konut üretiminde rol üstlenebilir. Ancak bizde sosyal konut denildiği zaman herkesin ev sahibi olması amaçlanıyor. Sürekli bir tapu sahibi olma amacı var. Oysa dünyada “affordable house” (karşılanabilir konut) kavramı, konuta harcanan paranın az olmasına işaret diyor. Bu da özellikle Amerika, İngiltere gibi ülkelerde kira anlamında dile getirilir. Eğer tutup da bir asgari ücretlinin konut alması gibi bir politikanız varsa bu zaten finanse edilemez bir şey. Burada asgari ücretli bir insanın mülk almasını değil nasıl iyi şartlarda yaşayacağını düşünmek gerekiyor.

Amerika ve İngiltere gibi ülkelerde kira miktarlarını temel alarak geliştiricilere çeşitli teşvikler ve indirimler verilerek olabildiğince düşük maliyetlerle üretmesini ve bunun karşılığında da düşük kira rakamlarıyla kiralamasını sağlıyorlar. Bu konutlar için tahsis edilecek arsalar belki kentin en değerli bölgesinde olmuyor ama, gerek yerel yönetimin gerekse merkezi yönetimin çok miktarda arsası var. Buralarda böyle bir üretim yapabilirsiniz. Oysa bugün TOKi tümüyle evsahibi yapmaya yönelik bir üretim yapıyor. Buna karşın istatistiksel olarak baktığınızda konut sahipliği oranı bugün Türkiye’de birçok Avrupa ülkesinden daha yüksek. Bu bağlamda insanların mülk sahibi olma konusundaki “fetişlerini” aşmalarını sağlarsak, gerçekte önemli olanın iyi koşullarda yaşamak olduğunu anlatabilirsek o zaman buna uygun bir yönlendirme yapabilirsiniz diye düşünüyorum.

Bu haber, Konut Konferansı Gazetesi 2012'den alınmıştır.