Yabancı Sermaye Girişi Ofis Kiralarını Yükseltti

2005'in ikinci yarısından itibaren Türkiye'ye yeni giriş yapan yabancı şirketlerin ofis talebi ve mevcut şirketlerde büyüme nedeniyle ortaya çıkan ofis ihtiyacı, İstanbul Avrupa yakasındaki ofis kiralarında yüzde 30'a yakın artışa neden oldu. İstanbul ofis piyasasında boşluk oranları düşerken, ortalama kira rayiçlerine artış bütün hızıyla devam ediyor. 2006 yılbaşından Ekim ayına kadar geçen 10 aylık dönemde A sınıfı ofislerin kira bedelleri Avrupa Yakasında yüzde 30'a yakın, Anadolu yakasında ise yüzde 15'e yakın oranda artış gösterdi.

Uluslararası Gayrimenkul Danışmanlık zinciri Colliers International Türkiye Ofisi'nin 2006 3. Çeyrek Piyasa Analiz Raporu'na göre 2005 yılı sonunda A sınıfı ofis binalarında ortalama kira rayiçleri Avrupa Yakası'nda aylık 11,3 USD/m2 ve Anadolu Yakası'nda aylık 9,8 USD/m2 düzeyindeyken; Ekim Ayı itibariyle Avrupa Yakası'nda aylık 14,5 USD/m2, Anadolu Yakası'nda ise aylık 11,2 USD/m2 düzeyine yükselmiş durumda. Bu rakamlar da A sınıfı ofis kira rayiçlerinin 10 aylık dönemde Avrupa yakasında yüzde 28, Anadolu yakasında ise yüzde 14 arttığını gösteriyor.

Colliers International'in raporuna göre 2006 yılında ofis doluluk oranları ve kira bedellerindeki artış önceki yıllardan farklı nedenlere dayanıyor. Geçen yıllarda ağırlıklı olarak yer değiştirme ya da daha nitelikli bina talebinden kaynaklanan ofis kiralamaları, 2005 yılı ikinci yarısından bugüne kadar olan dönemde daha çok Türkiye pazarına yeni giren uluslararası şirketlerin ofis ihtiyacından ve halen Türkiye'de faaliyet gösteren şirketlerin büyüme nedeniyle ortaya çıkan ihtiyaçlarından kaynaklanıyor.

Ofis kiralarındaki bu artış mal sahipleri ve yatırımcılar için yüksek getirileri sağlarken, ofis kullanıcıları açısından bazı sorunları da beraberinde getiriyor. Colliers'ın piyasa analizine göre son 12 ayda oldukça fazla ofis kiralama işlemi gerçekleşmesine rağmen, bir çok firma da kısıtlı arz yüzünden aradığı nitelikli binayı bulamaması ya da yükselen kira rakamları nedeniyle arayışlarını erteliyor veya kira sözleşmelerini uzatıyor.

B sınıfı ofis binaları ele alındığında da durum çok farklı değil. Taksim ve Levent gibi talebin yoğun olduğu bölgelerdeki B sınıfı ofis kiralarının diğer bir çok bölgedeki A sınıfı ofis kiralarını geçtiği, boşluk oranlarındaki düşüş ve kira rakamlarındaki artışın A sınıfı ofis binalarıyla aynı doğrultuda gittiği görülüyor.

Bölgeler itibariyle akıldığında İstanbul'da A sınıfı ofislerde en yüksek kira rayiçleri 19.9 dolarla Levent, 19.2 dolarla Etiler ve 16.9 dolarla Taksim'de belirlenirken yüzde 1.1'le Levent, yüzde 5'le Etiler ve yüzde 5.8'le Taksim en düşük boşluk oranlarına sahip bölgeler olarak sıralanıyor.

Colliers International Türkiye Ofisi'nin tespitlerine göre İstanbul genelinde geliştirilen ofis projelerinin kısıtlı ve ihtiyacın sadece çok küçük bir bölümüne cevap verebilecek nitelikte olması nedeniyle A ve B sınıfı ofislerde doluluk oranlarındaki artış trendinin ve buna bağlı olarak kira rakamlarındaki artış önümüzdeki günlerde de devam edecek.