Birinci Oturum Açılış Konuşması: Michael Grupe - NAREIT

Michael Grupe - NAREIT - Kıdemli Başkan Yardımcısı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Ulusal Derneği (National Association of Real Estate Investment Trusts - NAREIT) Gayrimenkul Zirvesi V'in birinci oturumu Michael Grupe'nin "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Dünya Çapında Kar Hisseleri ve Çeşitlendirme (Borsada Portföyün Çeşitlendirilmesi) İçin Yatırım" başlıklı açılış konuşması ile başladı. Grupe, NAREIT'in 1960'tan beri süregelen varlığından bahsediyor ve bir eğitim ve fırsatlar ağı olduğunu söylüyor. ABD'de REIT'lerin (GYO) oluşumunun 50 yıl önceki bir ABD kongresine uzandığını belirtiyor. Grupe, bir GYO olmak için gereken şartları şu şekilde sıralıyor: Öncelikle firmanın gayrimenkul sektöründe olması gerekiyor. Firmanın toplam mal varlığının %75'inin emlak üzerine olması gerekiyor. Gelirin de en az %75'inin gayrimenkuldan gelmesi zorunlu. GYO olmak için vergiye tabi gelirin en az %90'ının senelik olarak hissedarlar arasında bölüştürülmesi gerekiyor. GYOlarda vergiler hissedar düzeyinde ödeniyor. Grupe, GYO'ların tam zamanlı, profesyonel işletme grupları olduğunu söylüyor. GYO'ları hissedar değerini en fazlaya çıkarmak için tasarlanmış iş planları olarak da yorumlarken bir GYO olmak için finansal raporlanabilirlik ve şeffaflık, gerçek mal varlığı ile desteklenen mevcut mal değerleri, vergi şaffaflığı, geleneksel birleşik/ortaklı yönetim (corporate governance) ve raporlanabilirlik gibi özelliklerin bulunması gerektiğini belirtiyor. GYOlar her mülk tipine yatırım yapıyor. Grupe, sunumunda yatırımların farklı yapı tiplerine göre dağılımını aşağıdaki şekilde sunuyor:

Ofis binaları	%19
Konut	%17
Bölgesel merkezler	%14
Alışveriş merkezleri	%13
Endüstriyel olanaklar	%7
Çeşitliı	%6
Karışık (Endüstriyel/Ofis)	%4
Ara toplam	%80
Kiralık odalar/Dinlenme yerleri	%6
Sağlık yapıları	%5
Özel yapılar	%5
Kişisel depolama	%4
Ofis binaları	%100

Grupe, bugün var olan GYO tiplerini aşağıdaki gibi sıralıyor: %90 Equity GYOları - Gayrimenkul mal varlığına sahip olarak, ticari gayrimenkuller için 'equity' kapitali sağlar. Gelirleri öncelikli olarak kiralardan elde eder. %8 Mortgage GYOları - Mortgagelara ve mortgage destekli güvencelere yatırım yaparak konutlara ve ticari gayrimenkullere borç kapitali sağlar. %2 Hibrid GYOlar - 'Equity' ve 'mortgage' GYOlarının yatırım stratejilerini birleştirir. Grupe, GYO sektörünü yasa üzerinden güçlendirmek için de çeşitli çalışmalar yapıldığından bahsediyor. Bunların içinde "GYO Modernizasyon Hareketine" (1999) değiniyor. Grupe, 2005 yılı için GYO endüstrisinin ana hatlarını çiziyor. Bununla ilgili Grupe'nin sunduğu Kurumsal Hissedar Hizmetleri (Institutional Shareholder Services - ISS) tarafından sağlanan, ISS'nin Birleşik Yönetim Bölümleri (Corporate Governance Quotient - CGQ) veri tabanı tarafından ölçülen bilgiler, GYOların 20 Nisan 2005 itibariyle ABD Endüstrisi Birleşik Yönetimleri (Corporate Governance) sıralamalarında en iyi ortalamalardan birine sahip olduğunu gösteriyor:

Endüstri Grubu	CGQ Dizini Ortalamaları
Kamusal yapılar	66.6
Gayrimenkul	66.2
Bankaları	62.2
Pharmaceuticals&Bioteknoloji	55.6
Sigorta	55.2
Ortalama	52.4

GYOların bugün kazandıkları güç Grupe'nin şu açıklamalarından da anlaşılıyor. GYOların yatırımlarının %15-20'si ticari gayrimenkule ayrılıyor. Ülke çapında 24.000'den fazla mülk stoğuna sahipler. Bütün ana mülk sektörlerinde ve ana coğrafi bölgelerde etkililer. 'Equity' pazarını finanse etmek için 283 milyar dolar ayrılmış durumda. NAREIT indeksinde 195 genel ticaret yapan GYO mevcut ve NYSE'de ticaret yapan 161 firma var. FTSE EPRA/NAREIT Küresel Gayrimenkul İndeksi'ne baktığımızda da günümüzde GYOların durumu ile ilgili aşağıdaki tablo ortaya çıkıyor:

Birleşik indeks	275 Firma	395.7 Milyar Euro
Kuzey Amerika	135 Firma	203.7 Milyar Euro (%51.5)
Asya	62 Firma	111.9 Milyar Euro(%28.3)
Avrupa	78 Firma	80.1 Milyar Euro(%20.2)

(31.03.2005'te güncellenmiş) Grupe, gayrimenkul güvencelerinin küreselleşmesi ile ilgili GYO tipi strüktürlerin bir çok ülkede var olduğunu söylüyor ve aşağıdaki örnekleri veriyor: LPT - Listed Property Trusts (Avustralya) Dutch FBI - Fiscal Beleggings Instelling (Hollanda) S-REIT - Singapore Real Estate Investment Trust J-REIT - Japanese Real Estate Investment Trust SIIC - Sociétés d'investissements Immobiliers Cotées (Fransa) Kanada GYOlar -1993'te yasallaştı, büyümekte Belçika GYOlar - büyümekte Grupe'nin verdiği örnekler arasında bugün kurulması tartışma aşamasında olan örnekler de bulunuyor: Hong Kong GYOlar - kanun sınanma aşamasında İngiltere - tartışma bildirisi yayımlandı, 2005 Almanya - olanaklı kılan yasal değişikliklerin 2006'da tamamlanması bekleniyor. Grupe, GYOları uluslararası finansal raporlama standartları açısından da değerlendiriyor. Bu konuda NAREIT'in uluslararası standarlarla ilgili aktiviteleri: Uluslararası Raporlama Standartları Kurulu'nun (International Accounting Standards Board - IASB) genel toplantılarına katılır ABD'nin Finansal Raporlama Standartları Kurulu'nun (Financial Accounting Standards Board) sonuçlanma sürecine katılır Görüşlerini Avrupa Kamu Gayrimenkul Topluluğu (European Public Real Estate Association - EPRA) ile paylaşır IASB standartları önerisine yorum yapar Gayrimenkul endüstrisi için finansal ifade modeli geliştirir Grupe GYOlara yatırım yapmak için beş ana neden sıralıyor. Bunlar: 1) çeşitlendirme 2) kar hisseleri 3) akışkanlık 4) performans 5) şeffaflık