"Yabancılar Daha Fazla Yatırım Yapacak"

Ülkemizde hem müteahhit-geliştirici-yatırım­cı kavramlarının ayrıştırılması hem de sektö­rün sermaye bakımından gelişmesi için yatırım ortamının iyileştirilmesinin gerekliliğine dikkat çeken Sur, “Bu şekilde özellikle yabancı yatırımcıların Türk gayrimen­kul sektörüne daha fazla yatırım yapacağı­nı düşünüyorum” diyor...

Öncelikle Türkiye’de Konut sektörü­nün bir durum analizini yapabilir misiniz? Türkiye’de son 20 yılı değerlendirdiğimiz zaman Türkiye’nin hangi bölgelerinde ve il­lerinde konut üretimi daha yüksek ya da art­tı? Bu konutların türü nedir ve genel içindeki yüzdesi nedir? (Deprem konutu, sosyal konut ya da A+ konut, müteahhit eliyle üretilen ko­nutlar vb.)

İç talepteki canlanma sonucunda yılın ilk çey­reğinde yüzde 2,9 büyüyen Türkiye ekonomi­si 2. çeyrekte yüzde 4,4 büyümeyi yakaladı. İnşaat sektöründeki büyüme hızlarına bak­tığımızda ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5,9, ikinci çeyreğinde ise yüzde 7,6 büyümenin varlığını görüyoruz. Ülke ekonomisine kıyas­la daha yüksek bir büyüme gösteren inşaat sektörümüzün dinamizmi ülke ekonomisine de son derece olumlu katkılar yapmaktadır. Bunda Türkiye’nin bugün itibariyle yürüttüğü en önemli projelerin başında gelen Kentsel Dönüşümün itici gücünün, kentsel dönüşü­mün getirdiği heyecanın, toplum ve özellikle gayrimenkul, inşaat sektörü üzerindeki yan­sımasının pozitif olduğunu gözlemliyorum. Bu çerçevede de kentsel dönüşümün piyasa­lara ve gayrimenkul piyasalarına olumlu etki yaptığına şahit oluyoruz. Kentlerin silueti yenilenirken, değişirken ve bu üretim kapa­sitesine konut sektöründe özellikle ağırlıklı olarak erişilirken elbette piyasada canlılık olacak. Türkiye’de bugün itibariyle 20 milyona yak­laşmış bir konut stoğu var ve yılda 500.000 adete ulaşan konut talebi yalnızca nüfus ar­tışından kaynaklanıyor. Üretilen 100 konutun yaklaşık 30’unun nüfus yoğunluğu ve iç göç gibi etmenlerden ötürü İstanbul’da olduğu dü­şünülürse konut üretiminin en yoğun olduğu illerin başında İstanbul’un yer aldığını söyle­mek yanlış olmayacaktır. Türkiye’de üretilen konutların çoğunluğu orta sınıfa yönelik üre­tilmektedir.

Şu an genel olarak konutta başta TOKİ’nin eliyle üretilen, ikinci olarak TOKİ’nin sağladığı araziler ya da katkılarla büyük inşaat firmaları ve GYO’larla üretilen konutlar ve şehiriçi mü­teahhitler eliyle üretilen konutlar var… Kaçak konut yapımı hâlâ söz konusu mu?

Kaçak konut yapımı maalesef hâlâ Türkiye gündemini meşgul ediyor. Ankara, İstanbul gibi büyük kentlerin dışında kıyı bölgelerinde de ruhsatsız konut türlerine rastlanıyor.

Bu üretim seçenekleri sürdürülebilir mi? Bu üretim yönteminde sorunlar var mı?

Belediyeler tarafından yapılan imara aykırılık denetimleri, yeterli uzman olmaması sebebiy­le uzmanlık alanına bakılmadan teknik per­sonel tarafından yapılıyor. Yeterli donanıma sahip olmayan kişilerce yapılan denetimler nedeniyle pek çok sorun ve işlemlerin mahke­melerce iptaliyle karşı karşıya kalınabiliyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı imara aykırı ya­pılaşmaları önlemek için kısa bir süre önce denetim timi kurulacağını ifade etti. Bu bilgi­ler ışığında imar denetçileri yapılacak deneti­min konusuna uygun mesleklerden seçilecek. Bakanlık İmar Kanunu’nda yapacağı düzenle­meyle kaçak veya ruhsata aykırı yapıları yık­tırmayanlara emlak vergisine esas bina değeri ile belirlenen rayiç değer ortalamasının yüzde 5’i ile 10’u arasında cezai işlem uygulayacak.

Özellikle son yıllarda kentlerimizde belirgin­leşen konut ihtiyacı nedir ve kullanıcı profili nasıl değişiyor?

Bu sorunuza bir projeksiyonla başlayarak ya­nıt vereceğim: 2015’te kentleşme oranının %79’a kentli nüfusun da 55,7 milyondan 61 milyona çıkması bekleniyor. Konut ihtiyacı­nın da bu ve diğer demografik veriler doğrul­tusunda önümüzdeki 10 yılda yıllık 550-600 bin arası olacağını söyleyebiliriz. Bu rakama dönüşüm ihtiyacı nedeniyle yıkılıp yapılacak­lar da eklenmelidir, bu da yıllık yaklaşık 300- 400.000 konuttur. Yani kentlerde sizin de belirttiğiniz gibi belirginleşen bir konut ihti­yacı söz konusu.

Türkiye’de konut üretiminde hangi disip­linler, kurumlar, kuruluşlar görev alıyor, bu yapı içinde eksik aktör var mı?

Ülkemizde hem müteahhit-geliştirici-yatırım­cı kavramlarının ayrıştırılması hem de sektö­rün sermaye bakımından gelişmesi için yatırım ortamının iyileştirilmesi gerekli. Bu şekilde özellikle yabancı yatırımcıların Türk gayrimen­kul sektörüne daha fazla yatırım yapacağı­nı düşünüyorum. Kurumlar arasında TOKI ve EmlakGYO önemli aktörler, hem dar gelirli için konut üretiyor hem de imarlı arsa yaratılma­sında ve ekonomiye kazandırılmasında etkinler. Afet yasasını ve diğer yasaları hazırlayan Çevre ve Şehircilik bakanlığı da son derece önemli bir konumda. SPK da sektörün sermaye eksikliğini giderebilmesi için sermaye piyasalarına yöne­lik tebliğlerle destek oluyor. Ve elbette meslek odalarımız, üniversitelerimiz ve sektörel örgüt­lerimiz de önemli roller oynuyor.

Özellikle Kentsel dönüşüm projelerinde tar­tışmalı yerleşim projeleri üretildiğini görü­yoruz. Sulukule, Tarlabaşı vb. Konut üreti­minde “katılımcı” proje üretimi olanaklı mı?

Türkiye’de önümüzdeki 10-20 yıllık sürede yaklaşık 7-8 milyona yakın konutun yenilen­mesinin planlandığı dönüşümün uygulaması çok önemli. Bunu her fırsatta belirtiyoruz. Burada kritik olan, mal sahibinin kentsel dö­nüşümü bir zenginleşeme aracı olarak gör­memesidir. Bunu teknik bir iyileştirme ve daha kaliteli bir ortamda yaşama olanağı olarak görmesi lazım. Ayrıca bu sürecin sos­yal, kültürel ve tarihi boyutları üzerinde de durulması gerekli. Çünkü yalnızca sağlıksız yapıların yıkılarak yerlerine sağlıklı yapılar yapılması çözüm değil. Bu yapıların çevre­si de ele alınmalı. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında dönüşüme tabi olacak alanlarda enerji verimliliği denetimlerinin de yapılma­sı, bu binaların deprem dışında çevreci olarak da değerlendirilmesi son derece önemli diye düşünüyoruz. Kentsel dönüşüm alanlarında, kültürel ve sanatsal etkinliklerin yapılacağı mekânlar, yeşil alan uygulamaları birlikte ele alınmalı. Ayrıca ulaşım, altyapı gibi konula­rın da bir bütün olarak düşünülüp dönüşümün tamamlanması lazım. Kentsel dönüşümü ve yeni şehirler dahil diğer altyapı yatırımlarını (havaalanı, köprü vb.) bir de yabancı yatırı­mın ülkemize gelişini hızlandıracak bir konu olarak değerlendirmek gerekiyor. Kentsel dönüşüm sürecini, özellikle İstanbul’da ken­tin tarihi dokusunda ortaya çıkan sorunları da ele alabilecek bir fırsat olarak değerlen­dirmeliyiz.

Farklı gelir gruplarına ait kullanıcıların ya­şayabileceği, farklı finansal modellerin bir arada işleyebileceği konut projeleri üret­mek mümkün mü? Sosyal, kültürel, finan­sal olarak Türkiye buna hazır mı? Bunun için hangi kurum ve kuruluşlara görev dü­şüyor?

Bu konuda, önemli olan kent kültürünü be­nimsemiş olmak. Bu da birlikte yaşama kültürüdür. Çok basit olarak sitenin ya da apartmanın kurallarına uymak, çevresi ra­hatsız etmemek vb. Kentte yaşamanın ku­rallarını tamamen içimize sindirdiğimiz, iç­selleştirdiğimiz zaman tüm kullanıcılar bir arada yaşayabilir diye düşünüyorum. Kentlerdeki değişim ve dönüşüm esnasında sosyal, kültürel ve finansal olarak ele alınması gereken tedbirler olduğunu düşünüyoruz. Ve bu önlemleri şöyle özetliyoruz:

•Dönüşüm sonrası tüm gelir gruplarının bir arada yaşayabileceği kentler oluşturulmalı.

•Şehir dokusu, kimliği ve ikonları korunmalı.

•Dönüşüm ekonomik gelişimi de destekleye­cek şekilde yapılmalı buna yönelik, yabancı sermaye girişini destekleyecek yeni iş alanla­rının yaratılması hedeflenmeli.

•Dönüşümün bedeli yaşayanları da içeren ilgili taraflar tarafından karşılanmalı.

Konut üretiminde yabancı yatırımcının varlı­ğı düşünülebilir mi?

Türkiye’de gayrimenkul sektörünün en bü­yük sıkıntısı sermaye ve öz kaynak yetersiz­liğidir. Gayrimenkul sektörü bu sıkıntıyı gi­dermek için yabancı ortaklıklar geliştirebilir, yabancı fonlarla ve yatırımcılarla çalışabilir. Önümüzdeki günlerde bu tür uygulamaları göreceğimizi düşünüyoruz. Bu sayede büyük montanlı kalıcı projeler gerçekleştirecek olan gayrimenkul sektörünün, cari açığı kapatmak için döviz girdisini artıracağını ve konut sto­ğunun daha hızlı yenilenmesini sağlayacağını düşünüyoruz. Ancak, Türkiye’ye kalıcı yaban­cı sermaye girişini sağlamak için devlet-özel sektör-sivil toplum kuruluşları olarak beraber hareket edilmelidir. Ayrıca, yabancı sermaye­nin memleketimize giriş yapması için yatırım ortamında daha fazla şeffaflık, kurumsallık, uzmanlık ve birtakım kolaylaştırıcı yasal dü­zenlemeler şarttır.

Yabancıya konut satışında şu an yasanın çerçevesi ile gerçekte pratikte işleyen du­rum birbiriyle örtüşüyor mu?

2012 yılında yürürlüğe giren Mütekabiliyet Yasası öncesi satışların %2-4’ü yabancı­laraydı. Artık %5-10 hattâ bazı projelerde %20-30 mertebesine ulaştı. Bu yasanın, yıl­da 5 milyar dolar ile 10 milyar dolar arasında Türkiye gayrimenkul sektörüne olumlu etkisi olacaktır. Türkiye’de son 10 yılda yabancıla­ra yönelik anlayış değişikliği ve buna bağlı olarak da başta Körfez ülkeleri olmak üze­re pek çok ülkeyle direkt diyaloglar başladı. Ekonomideki istikrar ve izlenen olumlu çizgi, Türkiye’de yatırıma yönelik güçlü bir talebi de başlattı. Türkiye Gayrimenkul piyasasının yıllık işlem hacminin kentsel dönüşüm, 2B ve hem ku­rumsal hem özel yabancı yatırımlarının art­ması ile 50 milyar dolardan 100 milyar dolara yükselme potansiyeli var. Kurumsal yabancı yatırımcıyı çekmek için müktesep imar ve ruhsat hakkı konusunun çözüme ulaştırılması gerekiyor. İmar Kanunu tasarısında ne yazık ki müktesep hakka dair beklenti karşılanmamış. Tasarıda başlanmış inşaata dair hakkın ‘müktesep’ olduğu belir­tiliyor. Bu durumda ruhsat müktesep haktır diye yorumlanabilir mi? Yalnızca yabancı yatırımcı değil, yerli yatı­rımcı da satın aldığı arsanın yeşil alana ya da sağlık alanına dönüşebilir korkusu yaşa­mamalı. İmar durumu en başta nasıl alındıysa o şekilde devam edilmeli, değişiklik yapılma­malı diye düşünüyoruz.