Ülkemizde hem müteahhit-geliştirici-yatırımcı kavramlarının ayrıştırılması hem de sektörün sermaye bakımından gelişmesi için yatırım ortamının iyileştirilmesinin gerekliliğine dikkat çeken Sur, “Bu şekilde özellikle yabancı yatırımcıların Türk gayrimenkul sektörüne daha fazla yatırım yapacağını düşünüyorum” diyor...
Öncelikle Türkiye’de Konut sektörünün bir durum analizini yapabilir misiniz? Türkiye’de son 20 yılı değerlendirdiğimiz zaman Türkiye’nin hangi bölgelerinde ve illerinde konut üretimi daha yüksek ya da arttı? Bu konutların türü nedir ve genel içindeki yüzdesi nedir? (Deprem konutu, sosyal konut ya da A+ konut, müteahhit eliyle üretilen konutlar vb.)
İç talepteki canlanma sonucunda yılın ilk çeyreğinde yüzde 2,9 büyüyen Türkiye ekonomisi 2. çeyrekte yüzde 4,4 büyümeyi yakaladı. İnşaat sektöründeki büyüme hızlarına baktığımızda ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5,9, ikinci çeyreğinde ise yüzde 7,6 büyümenin varlığını görüyoruz. Ülke ekonomisine kıyasla daha yüksek bir büyüme gösteren inşaat sektörümüzün dinamizmi ülke ekonomisine de son derece olumlu katkılar yapmaktadır. Bunda Türkiye’nin bugün itibariyle yürüttüğü en önemli projelerin başında gelen Kentsel Dönüşümün itici gücünün, kentsel dönüşümün getirdiği heyecanın, toplum ve özellikle gayrimenkul, inşaat sektörü üzerindeki yansımasının pozitif olduğunu gözlemliyorum. Bu çerçevede de kentsel dönüşümün piyasalara ve gayrimenkul piyasalarına olumlu etki yaptığına şahit oluyoruz. Kentlerin silueti yenilenirken, değişirken ve bu üretim kapasitesine konut sektöründe özellikle ağırlıklı olarak erişilirken elbette piyasada canlılık olacak. Türkiye’de bugün itibariyle 20 milyona yaklaşmış bir konut stoğu var ve yılda 500.000 adete ulaşan konut talebi yalnızca nüfus artışından kaynaklanıyor. Üretilen 100 konutun yaklaşık 30’unun nüfus yoğunluğu ve iç göç gibi etmenlerden ötürü İstanbul’da olduğu düşünülürse konut üretiminin en yoğun olduğu illerin başında İstanbul’un yer aldığını söylemek yanlış olmayacaktır. Türkiye’de üretilen konutların çoğunluğu orta sınıfa yönelik üretilmektedir.
Şu an genel olarak konutta başta TOKİ’nin eliyle üretilen, ikinci olarak TOKİ’nin sağladığı araziler ya da katkılarla büyük inşaat firmaları ve GYO’larla üretilen konutlar ve şehiriçi müteahhitler eliyle üretilen konutlar var… Kaçak konut yapımı hâlâ söz konusu mu?
Kaçak konut yapımı maalesef hâlâ Türkiye gündemini meşgul ediyor. Ankara, İstanbul gibi büyük kentlerin dışında kıyı bölgelerinde de ruhsatsız konut türlerine rastlanıyor.
Bu üretim seçenekleri sürdürülebilir mi? Bu üretim yönteminde sorunlar var mı?
Belediyeler tarafından yapılan imara aykırılık denetimleri, yeterli uzman olmaması sebebiyle uzmanlık alanına bakılmadan teknik personel tarafından yapılıyor. Yeterli donanıma sahip olmayan kişilerce yapılan denetimler nedeniyle pek çok sorun ve işlemlerin mahkemelerce iptaliyle karşı karşıya kalınabiliyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı imara aykırı yapılaşmaları önlemek için kısa bir süre önce denetim timi kurulacağını ifade etti. Bu bilgiler ışığında imar denetçileri yapılacak denetimin konusuna uygun mesleklerden seçilecek. Bakanlık İmar Kanunu’nda yapacağı düzenlemeyle kaçak veya ruhsata aykırı yapıları yıktırmayanlara emlak vergisine esas bina değeri ile belirlenen rayiç değer ortalamasının yüzde 5’i ile 10’u arasında cezai işlem uygulayacak.
Özellikle son yıllarda kentlerimizde belirginleşen konut ihtiyacı nedir ve kullanıcı profili nasıl değişiyor?
Bu sorunuza bir projeksiyonla başlayarak yanıt vereceğim: 2015’te kentleşme oranının %79’a kentli nüfusun da 55,7 milyondan 61 milyona çıkması bekleniyor. Konut ihtiyacının da bu ve diğer demografik veriler doğrultusunda önümüzdeki 10 yılda yıllık 550-600 bin arası olacağını söyleyebiliriz. Bu rakama dönüşüm ihtiyacı nedeniyle yıkılıp yapılacaklar da eklenmelidir, bu da yıllık yaklaşık 300- 400.000 konuttur. Yani kentlerde sizin de belirttiğiniz gibi belirginleşen bir konut ihtiyacı söz konusu.
Türkiye’de konut üretiminde hangi disiplinler, kurumlar, kuruluşlar görev alıyor, bu yapı içinde eksik aktör var mı?
Ülkemizde hem müteahhit-geliştirici-yatırımcı kavramlarının ayrıştırılması hem de sektörün sermaye bakımından gelişmesi için yatırım ortamının iyileştirilmesi gerekli. Bu şekilde özellikle yabancı yatırımcıların Türk gayrimenkul sektörüne daha fazla yatırım yapacağını düşünüyorum. Kurumlar arasında TOKI ve EmlakGYO önemli aktörler, hem dar gelirli için konut üretiyor hem de imarlı arsa yaratılmasında ve ekonomiye kazandırılmasında etkinler. Afet yasasını ve diğer yasaları hazırlayan Çevre ve Şehircilik bakanlığı da son derece önemli bir konumda. SPK da sektörün sermaye eksikliğini giderebilmesi için sermaye piyasalarına yönelik tebliğlerle destek oluyor. Ve elbette meslek odalarımız, üniversitelerimiz ve sektörel örgütlerimiz de önemli roller oynuyor.
Özellikle Kentsel dönüşüm projelerinde tartışmalı yerleşim projeleri üretildiğini görüyoruz. Sulukule, Tarlabaşı vb. Konut üretiminde “katılımcı” proje üretimi olanaklı mı?
Türkiye’de önümüzdeki 10-20 yıllık sürede yaklaşık 7-8 milyona yakın konutun yenilenmesinin planlandığı dönüşümün uygulaması çok önemli. Bunu her fırsatta belirtiyoruz. Burada kritik olan, mal sahibinin kentsel dönüşümü bir zenginleşeme aracı olarak görmemesidir. Bunu teknik bir iyileştirme ve daha kaliteli bir ortamda yaşama olanağı olarak görmesi lazım. Ayrıca bu sürecin sosyal, kültürel ve tarihi boyutları üzerinde de durulması gerekli. Çünkü yalnızca sağlıksız yapıların yıkılarak yerlerine sağlıklı yapılar yapılması çözüm değil. Bu yapıların çevresi de ele alınmalı. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında dönüşüme tabi olacak alanlarda enerji verimliliği denetimlerinin de yapılması, bu binaların deprem dışında çevreci olarak da değerlendirilmesi son derece önemli diye düşünüyoruz. Kentsel dönüşüm alanlarında, kültürel ve sanatsal etkinliklerin yapılacağı mekânlar, yeşil alan uygulamaları birlikte ele alınmalı. Ayrıca ulaşım, altyapı gibi konuların da bir bütün olarak düşünülüp dönüşümün tamamlanması lazım. Kentsel dönüşümü ve yeni şehirler dahil diğer altyapı yatırımlarını (havaalanı, köprü vb.) bir de yabancı yatırımın ülkemize gelişini hızlandıracak bir konu olarak değerlendirmek gerekiyor. Kentsel dönüşüm sürecini, özellikle İstanbul’da kentin tarihi dokusunda ortaya çıkan sorunları da ele alabilecek bir fırsat olarak değerlendirmeliyiz.
Farklı gelir gruplarına ait kullanıcıların yaşayabileceği, farklı finansal modellerin bir arada işleyebileceği konut projeleri üretmek mümkün mü? Sosyal, kültürel, finansal olarak Türkiye buna hazır mı? Bunun için hangi kurum ve kuruluşlara görev düşüyor?
Bu konuda, önemli olan kent kültürünü benimsemiş olmak. Bu da birlikte yaşama kültürüdür. Çok basit olarak sitenin ya da apartmanın kurallarına uymak, çevresi rahatsız etmemek vb. Kentte yaşamanın kurallarını tamamen içimize sindirdiğimiz, içselleştirdiğimiz zaman tüm kullanıcılar bir arada yaşayabilir diye düşünüyorum. Kentlerdeki değişim ve dönüşüm esnasında sosyal, kültürel ve finansal olarak ele alınması gereken tedbirler olduğunu düşünüyoruz. Ve bu önlemleri şöyle özetliyoruz:
•Dönüşüm sonrası tüm gelir gruplarının bir arada yaşayabileceği kentler oluşturulmalı.
•Şehir dokusu, kimliği ve ikonları korunmalı.
•Dönüşüm ekonomik gelişimi de destekleyecek şekilde yapılmalı buna yönelik, yabancı sermaye girişini destekleyecek yeni iş alanlarının yaratılması hedeflenmeli.
•Dönüşümün bedeli yaşayanları da içeren ilgili taraflar tarafından karşılanmalı.
Konut üretiminde yabancı yatırımcının varlığı düşünülebilir mi?
Türkiye’de gayrimenkul sektörünün en büyük sıkıntısı sermaye ve öz kaynak yetersizliğidir. Gayrimenkul sektörü bu sıkıntıyı gidermek için yabancı ortaklıklar geliştirebilir, yabancı fonlarla ve yatırımcılarla çalışabilir. Önümüzdeki günlerde bu tür uygulamaları göreceğimizi düşünüyoruz. Bu sayede büyük montanlı kalıcı projeler gerçekleştirecek olan gayrimenkul sektörünün, cari açığı kapatmak için döviz girdisini artıracağını ve konut stoğunun daha hızlı yenilenmesini sağlayacağını düşünüyoruz. Ancak, Türkiye’ye kalıcı yabancı sermaye girişini sağlamak için devlet-özel sektör-sivil toplum kuruluşları olarak beraber hareket edilmelidir. Ayrıca, yabancı sermayenin memleketimize giriş yapması için yatırım ortamında daha fazla şeffaflık, kurumsallık, uzmanlık ve birtakım kolaylaştırıcı yasal düzenlemeler şarttır.
Yabancıya konut satışında şu an yasanın çerçevesi ile gerçekte pratikte işleyen durum birbiriyle örtüşüyor mu?
2012 yılında yürürlüğe giren Mütekabiliyet Yasası öncesi satışların %2-4’ü yabancılaraydı. Artık %5-10 hattâ bazı projelerde %20-30 mertebesine ulaştı. Bu yasanın, yılda 5 milyar dolar ile 10 milyar dolar arasında Türkiye gayrimenkul sektörüne olumlu etkisi olacaktır. Türkiye’de son 10 yılda yabancılara yönelik anlayış değişikliği ve buna bağlı olarak da başta Körfez ülkeleri olmak üzere pek çok ülkeyle direkt diyaloglar başladı. Ekonomideki istikrar ve izlenen olumlu çizgi, Türkiye’de yatırıma yönelik güçlü bir talebi de başlattı. Türkiye Gayrimenkul piyasasının yıllık işlem hacminin kentsel dönüşüm, 2B ve hem kurumsal hem özel yabancı yatırımlarının artması ile 50 milyar dolardan 100 milyar dolara yükselme potansiyeli var. Kurumsal yabancı yatırımcıyı çekmek için müktesep imar ve ruhsat hakkı konusunun çözüme ulaştırılması gerekiyor. İmar Kanunu tasarısında ne yazık ki müktesep hakka dair beklenti karşılanmamış. Tasarıda başlanmış inşaata dair hakkın ‘müktesep’ olduğu belirtiliyor. Bu durumda ruhsat müktesep haktır diye yorumlanabilir mi? Yalnızca yabancı yatırımcı değil, yerli yatırımcı da satın aldığı arsanın yeşil alana ya da sağlık alanına dönüşebilir korkusu yaşamamalı. İmar durumu en başta nasıl alındıysa o şekilde devam edilmeli, değişiklik yapılmamalı diye düşünüyoruz.