Artan Kamu Yatırımlarıyla İstanbul'da Gelişen Bölgeler

Son 10 yılda Istanbul gayrimenkul piyasası, ciddi anlamda yapılan kamu yatırımları ile hızlı bir gelişim göstermeye başladı. Ulaşım bağlantılarının artırılması, yeni bölgelerin yaşam alanlarına açılması, 3. Havalimanı, Marmaray, Kuzey Marmara Otoyolu ve Sahil Park alanlarının düzenlenmesi ile birlikte talebin arttığı ve buna paralel olarak gayrimenkul yatırımlarındaki artış olarak gözlemlenmiştir. Son yıllarda raylı sistem yatırımları ile trafik ve ulaşım sorununu çözmek anlamında ciddi yatırımlar yapılmaktadır.

Bu projelerin yapılması ile özellikle konut fiyatlarında artışlar yaşandığı görülmüştür. Yaklaşık  1,5 sene önce açılan Marmaray’la birlikte etkilenme bölgelerindeki fiyat artışları belirli bölgelerde iki katına kadar çıkmaktadır.

ZeytinburnuZeytinburnu:

Marmaray projesinin ilk etki alanlarındaki konut fiyatlarındaki değişime ve gelişime bakıldığında; Zeytinburnu ilçesinin en çok etkilenen bölge oldugunu goruyoruz. Kentsel dönüşüm ile birlikte Marmaray bağlantısının ilçeye ulaşması ve yaklaşık 500.000 m2 alan üzerine kurulması planlanan kent parkı projesi ile birlikte Zeytinburnu’na olan talep artmış ve fiyatlarda 2013 aynı dönemine göre yer yer %20’e yakın artışların yaşanmasına neden olmuştur. Önümüzdeki yıllarda uzun zamandır proje aşamasında bekleyen Kazlıçeşme’deki Seaport projesinin hayata geçirilmesi ile birlikte ulaşım alternatifleri de birlikte düşünüldüğünde ilçeye katkısı çok büyük olacaktır. Konut projelerindeki m2 satış rakamlarının ortalama 3.000-5.000 TL/m2 aralığında olduğu ilçede sahildeki lüks konut projelerinde ise İstanbul ortalamasının üzerinde seyir etmekte olup, ortalama 12.000 TL/m2 civarında bir satış rakamı sağlanmıştır.

SancaktepeSancaktepe:

Üsküdar – Sancaktepe Metro hattı inşaası ile Sancaktepe’de konut fiyatlarında yüksek artışların yaşandığı görülmektedir. Önceki yıllarda 1.500-2.000 TL/m2 olan daire fiyatları günümüzde metro hattının inşası ve markalı konut geliştiricilerinin bölgeye gelmesi ile birlikte 3.000-4.000 TL/m2 birim fiyat aralıkları görülmektedir. Bölgedeki ilk fiyatlamaların İstanbul ortalamasının altında kalıyor olması, aslında gelişen bölgeye yakın ve tam gelişimini istenilen şekilde tamamlamamış olması gibi nedenler ile konut açısından ilk tercih edilen lokasyon olarak tanımlanmamıştır. Daha çok Çekmeköy ve Tepeüstü lokasyonları öncelik kazanırken artık o bölgelerin doyuma ulaşmış olması, fiyatlarının Istanbul ortalamasına yaklaşması ve boş arazi kullanımının kısıtlı olması nedeni ile bu bölgelere olan talepler yerini Sancaktepe hattına yönlendirmiştir. Bölgedeki fiyatların düşük olması nedeni ile de ilk fiyat artışları yüksek oranlarda gerçekleşmiş ve metro hattı ile de ulaşımın destekleniyor olması gibi nedenlerle fiyatlardaki artışın devam edeceği düşünülmektedir.

KaraköyKaraköy:

Denize yakınlığı, tarihi binaları ve ulaşım olanaklarıyla şehrin en merkezi noktalarından biri olmasına rağmen uzun  bir süre büyük yatırımcıların ilgisini çekemeyen Karaköy’de küçük yap-satçılarla başlayan emlak hareketleri giderek büyük yatırımcıların radarına girmeye başlamıştır.

Söz konusu bölge, İstanbul’un en önemli ve en eski yerleşkelerden biridir. Bölgenin eğlence ve kültürel aktivitelerin yoğunlaştığı bir merkeze yürüme mesafesinde olması, erişilebilirliğinin yüksek olması, Tarihi Yarımada ve Boğaz’a yakınlığı gibi faktörler dolayısıyla yerli ve yabancı turistler tarafından konaklama amaçlı olarak tercih edilmektedir. Bölgede mevcut durumda çok sayıda boş bina ve ticarethaneler yer almakta olup, söz konusu durum özellikle akşam mesai saatleri dışında bölgenin canlılığını yitirmesine sebep olmaktadır. Ancak son dönemde bölgenin bu çehresinin yavaş yavaş değişim göstermeye başladığı görülmektedir. Mevcut durumda bölgede çok sayıda otel projesinin geliştirilmesi planlanmakta olup, Salıpazarı Kruvaziyer projesinin de geliştirilmesi ile beraber bölgede önemli bir turizm potansiyelinin oluşması beklenilmektedir.

Bölgedeki bir diğer önemli değişim ise Haliç Tersanesi Projesi’dir. Tarihi Haliç Tersaneler Bölgesi’nin yat limanına dönüştürülmesi planlanan projede 70’er yat kapasiteli iki yat limanı, 400’er oda kapasiteli 5 yıldızlı otel, cami, AVM ve otopark yapılması planlanmaktadır. Söz konusu proje Karaköy ve Galata Bölgeleri’nin gelişimini tetikleyecek unsurlardandır.

2013 yılında hızlı bir şekilde devam eden otel yatırımları 2014 yılında da devam etmiş ve etkilerinin yoğunlukla Karaköy, Kabataş, Galata, Beyoğlu bölgelerinde olduğu görülmüştür.

Son dönemde alınan ruhsatlar dikkate alındığında, inşaatların tamamlanması ile tahmini yaklaşık 2.000 oda kapasiteli yeni konaklama tesisleri yer alacaktır. Beyoğlu Belediyesi’nden alınan bilgilere göre; aralarında Galata ve Kasımpaşa Mevlevihanesi, Turabi Baba Kütüphanesi ve Karaköy Voyvoda Karakolu gibi yapıların bulunduğu yaklaşık 5.000 yapı yenilenmiştir.

Bölgede satış fiyatları önceki yıllarda ortalama m2 fiyatlar 4.000- 5.000 TL/m2 iken, son bir yılda Salıpazarı Kruvaziyer projesi ve bölgedeki otel gelişimi ile birlikte m2 fiyatlar ortalama 9.000 TL/m2’ye kadar yükselmiştir.  

KayabaşıKayabaşı:

3. Havalimanı ile gelişime hız katan Kayabaşı bölgesi Başakşehir ilçesi’nin de en hızlı gelişen bölgesi haline gelmiştir. Bölgedeki markalı konut projelerinde satış fiyatlarının  3.500-4.500 TL/m2 aralığına ulaştığı, geçen yıla göre yaklaşık %10-%15’lik bir artışın oldugu görülmektedir.

3. Havalimanı, İstanbul'da Karadeniz'in Avrupa yakasındaki; Yeniköy ile Akpınar köyleri arasındaki alana yıllık 150.000.000 yolcu kapasiteli birbirinden bağımsız 6 pisti olacak şekilde yapılacak havalimanı olarak projelendirilmiştir. Tüm bölümleri açıldığında dünyanın en büyük havalimanlarından biri olacaktır. İhaleyi 3 Mayıs 2013'de Cengiz-Kolin-Limak-Kalyon-Mapa OGG (Ortak Girişim Grubu) kazanmştır. Havalimanının yerleşimi kısmen 2014 tarihinde yapılacak olup, tamamının 2018 yılında bitirilmesi planlanmaktadır.

3. Havalimanı projesi inşaat ve işletim aşamalarında kullanılması planlanan yollardan D010 Hasdal – Kemerburgaz Karayolu, Kayaşehir merkezine yakın konumlu akstır. İşletme aşamasında, söz konusu yolun mevcut taşıt hacminin % 120 oranında artarak, 93.511 taşıt/gün olacağı tahmin edilmektedir.

Havalimanları, içinde bulundukları toplumun sosyal ve ekonomik açıdan gelişiminde önemli rol oynamaktadır. Öncelikle havalimanı çevresinde havza sınırlarının izin verdiği uygun bölgelerde sanayileşmenin gelişmesi, enerji kaynaklarının tüketiminde artış yaşanması, yerleşim alanlarının büyümesi ve nüfusta artış beklenmektedir. Havacılık, hava meydanları, havayolları ve hizmetler (4H) birlikte gelişen unsurlardır. Bu açıdan bakıldığında, havalimanları çevresinde otel, ofis, alışveriş merkezi, konut, sanayi, lojistik, depolama, hastane, eğlence, teknokent, üniversite, üretim fonksiyonlarının bölgeye çekilmesine kaçınılmaz olarak bakılmaktadır. 3. Havalimanı ve 3. Köprü yoluna yakınlığı göz önünde bulundurulduğunda Kayabaşı bölgesinin, öngörülen uçuş hacmi ile birlikte insan trafiği açısından yoğun bir transfer merkezi olacak havalimanının, beraberinde belirli bir istihdam ve yerleşimi bölgeye çekeceği düşünülmektedir. Bunların yanı sıra, havalimanı inşaatı sırasında toplam yaklaşık 80.000 kişiye ve işletme aşamasında yaklaşık 120.000 kişiye istihdam sağlanacağı öngörülmekte olup, bu durum da değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu çevreye istihdam sağlayacaktır.

Ayrıca Kayaşehir bölgesinde planlanan Sağlık Kampüsü ve Bio İstanbul projesi oldukça büyük kapasiteli bir proje olup, yakın çevresinin sağlık tesisi ihtiyacını fazlasıyla karşılayacak niteliğe sahip olacaktır.

Yatırımların 3. Havalimanı bölgesinde artacağı ve buna paralel olarak Kuzey Marmara Otoyolu’nun geçtiği bölgelerde (Riva, Çekmeköy, Tuzla ve Kurtköy-Ömerli tarafları ile Avrupa yakasında Çatalca- Arnavutköy-Bahçeşehir aksında yoğunlaşacağı söylenebilir.

Ayrıca ulaşım bağlantılarının artması ve 2B arazilerinin yeniden düzenlemesinin etikleri ile Göktürk-Kemerburgaz ve Zekeriyaköy bölgelerinin de yerli ve yabancı yatırımlar tarafından tercih edildiği, bölgedeki talep artışlarından ve fiyat yükselişlerinden de analiz edilmektedir.

İstanbul’un en önemli sorunlarından biri olan ulaşım sorununun çözülmeye başladığı ve alternatif ulaşım yöntemleri ile gelişmeye başlayan ilçelerde yatırımların artacağı ve talebin de geçmiş dönemlere göre benzer şehirlerde de yaşandığı gibi yükseleceği bilinmektedir.

* Ozan Kolcuoğlu / Müdür, TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ