"Konut Talebi de Fiyatlar da Artmaya Devam Edecek"

Ünlü yatırım bankası Goldman Sachs, Türk konut sektöründe son dönemdeki fiyat artışlarının olağanüstü aşırı olduğunu ve piyasada özellikle de metropollerde balon oluştuğunu belirtti. Yılbaşından bu yana hızla artış kaydeden konut satışları Eylül ayında yüzde 20,1 düştü. Bina İnşaatı Maliyet Endeksi (BİME) 3. çeyrekte bir önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 5,8 artarken işçilik endeksi yüzde 8,2 ve malzeme endeksi yüzde 5,1 arttı.

Kredi faizleri yükseldi. Kentsel dönüşüm nedeniyle İstanbul dev bir şantiyeye dönüştü, kiralar bazı semtlerde yüzde 100'ün üzerinde arttı. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa; "Eskiden insanlar kira ödeyeceğime üstüne para koyayım ev alayım diyordu ama şimdi faiz yüksek, evin fiyatı yüksek dolayısıyla bu tip talepler de ertelendi" dedi. İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes, bir süre sonra aylık geliri 50-60 bin lira olan ailelerin bile Ataşehir’den, Bağdat Caddesi'nden ev alamayacağını söyledi. Konutlar ve üreticisi inşaat sektörüne ait bunca verinin vatandaşa yansıması ne olacak? Vatandaş ev sahibi olabilecek mi? Habertürk'ten Fulya Öktem'in ahberine göre, KONUTDER Danışmanı Murat Parmakçı; bu verileri, konut sektöründeki gelişmeleri ve konut fiyatlarını değerlendirdi.

- Goldman Sachs, konut fiyatlarındaki artışı 'olağanüstü aşırı pahalı' olarak tanımladı. Neden bu kadar pahalı?

"Konut fiyatları için ucuz ya da pahalı şeklinde bir yorum yapmak doğru olmaz. Fiyatlar piyasadaki alıcılar ve satıcılar arasında serbest piyasa kuralları içinde arz ve talebe bağlı olarak oluşmaktadır. Konut fiyatları olması gerekenden daha pahalı olsaydı, alıcılar bu fiyatlardan konut almak istemezdi ve satıcılar fiyatlarını düşürmek zorunda kalırdı."

- Goldman ayrıca fiyatlardaki artışın balon yarattığını belirtti. Emlak balonu tabiri, ABD'de ve İspanya'da yaşanan emlak krizleri ile hala hafızlarda tazeliğini koruyor. Konut fiyatlarında bu balon sürecek mi?

"Konut fiyatlarında bir balon bulunduğu yanlış bir saptamadır. Türkiye’deki konut talebi suni değil gerçek bir ihtiyaçtan kaynaklanıyor. Ülkemizde hala çok kötü ve depreme dayanıksız konutlarda oturan milyonlarca aile var ve ilk fırsatta daha iyi bir konuta taşınmayı arzu ediyorlar. Dolayısıyla ülkemizde gelir düzeyi ve ödeme imkanları arttıkça konut talebi ve konut fiyatları da artmaya devam edecek. Ancak önümüzdeki dönemde konut arzı çok hızlı artar veya bir nedenle talepte bir yavaşlama olursa, konut fiyatlarındaki artış yavaşlayabilir veya hafif bir düzeltme meydana gelebilir. Ancak yine de konut fiyatlarında radikal bir düşüş beklememek gerekir. Tabiri caizse, 'olmayan balon patlamaz' diyebiliriz.

- Kentsel dönüşüm amacına uygun işliyor mu, bunun yanında kent yaşamına uygun bir yapılanma olacak mı?

"Kentsel dönüşümün amacı, 6306 sayılı kanunun adından da anlaşılacağı üzere afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi amacıyla çıkartılmıştır. Kanunun gerekçesinde de öncelikle deprem riski vurgusu yapılmakta ve meydana gelebilecek can ve mal kayıplarının önlenmesi gereğinden bahsedilmektedir. Düzenli yerleşme, kentsel çirkinliğin önlenmesi ve estetiğin artırılması ise bu yasadan beklenen ikincil derecedeki faydalardır. Bu çerçeveden bakıldığında kentsel dönüşüm amacına uygun olarak işlemektedir. "

"Yıkılanın yerine daha büyüğünün yapılması finansman için zorunlu"

 - Kentsel dönüşümde şimdiye kadar vatandaşın gözlemlediği sadece mahallelerde binaların yıkılıp aynı yere daha büyük binaların yapılmış olması. Dünya minimalize olurken neden daha büyük binalar yapıyoruz?

"Binaların yıkılıp yerine daha büyüklerinin yapılması bu projelerin finansmanı açısından kaçınılmaz bir zorunluluktur. Daha büyük binalar yapmak pahasına da olsa eğer olası bir depremde kaybedilecek can kayıpları azaltılabiliyorsa, kentsel dönüşüm amacına uygun olarak işliyor demektir. "

- Fiyatlarda aşırı pahalılık, kredi almanın zorlaşması. Bu sıkışma geçici mi, vatandaş ev sahibi olabilecek mi?

"Fiyatlar aşırı pahalı olsaydı hiç kimse konut almaz ve fiyatlar olması gereken seviyeye düşerdi. Fiyatlar bugün olması gereken seviyededir.
Konut kredilerinin faizleri özellikle son aylarda artış gösterdi ancak kredi hacmi de son on ayda yüzde 13 oranında arttı. Bu da faizler yükselmesine rağmen tüketicilerin konut kredisi kullanmaktan kaçınmadıklarını gösteriyor.
Bütün bu resme bakınca konut sektöründe bir sıkışma gözükmemektedir. Konut satış rakamları da bunu desteklemektedir. 2015 yılı ilk dokuz ayında Türkiye genelinde 936 bin 615 adet konut satıldı, geçen senenin aynı döneminde bu sayı 831 bin 287 idi. Bu da yüzde 13 oranında bir artışa işaret ediyor. Dolayısıyla ülkemizde her yıl bir milyondan fazla vatandaş ev sahibi olmaktadır ve olmaya da devam edecektir."

- İnşaat sektörü gerçekten ölçülebiliyor mu? İstatistiklere girmeyen veriler ve o verilerin büyüklüğü nedir?

"İnşaat sektöründe artık birtakım veriler doğru bir şekilde ölçülebiliyor. Her ay kaç adet konut satıldığını net ve kesin olarak bilebiliyoruz. Tapu kadastro genel müdürlüğünün kullandığı Takbis sisteminden üretilen bu verilerin doğruluğu konusunda bir şüphemiz yok."
Tapuda gerçekleştirilen işlemlerde konut fiyatı olarak düşük değerler beyan edildiği de bir gerçek. Bu nedenle TÜİK de satılan konut adedini açıklarken satış bedelini açıklamamayı tercih ediyor. Bunun doğal bir sonucu olarak konut fiyatlarındaki gelişmeleri tapu verilerinden yola çıkarak takip etmek mümkün olamıyor. Ancak gerek Merkez Bankamız gerekse özel bir veri dağıtım şirketi bu konuda oldukça kapsamlı veriler üzerinden istatistikler oluşturup yayınlıyor. Bu istatistiklerin oldukça sağlıklı olduğunu düşünüyoruz."