Türkiye Artık Gayrimenkulde 'Orta Şeffaflık'ta

Dünyanın en şeffaf gayrimenkul piyasası Avustralya, en iyi gelişim gösteren ülke ise Türkiye...

Jones Lang LaSalle ve LaSalle Investment Management tarafından hazırlanan "2010 Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi"ne (Global Real Estate Transparency Index 2010 - GRETI 2010) göre; 2010 yılında Avustralya dünyanın en şeffaf gayrimenkul piyasası olurken, Türkiye en iyi gelişim gösteren ülke oldu.

Raporda;

- Küresel anlamda piyasaların üçte birinde herhangi bir değişiklik görülmediği, buna karşın pazarların çoğunda şeffaflık bakımından iyileşmeler gözlendiği, en çok iyileşme gösteren 15 ülkeden dokuzunun Avrupa'da, altısının ise Asya Pasifik'te bulunduğu,

- Şeffaflık anlamında iyileşme gösteren ülkeler arasında Türkiye'nin en üst sırada yer aldığı,

- Çin, Hindistan, Polonya, Portekiz, Romanya, Yunanistan ve Macaristan'da ilerlemeler gözlendiği,

- Pakistan, Kuveyt, Venezuela, Dubai ve Bahreyn gibi ülkelerde az da olsa gerileme görüldüğü,

- Geçtiğimiz iki yıl içerisinde, endeks kapsamında yer alan 81 pazardaki gayrimenkul şeffaflık alanındaki ortalama iyileşmenin hem 2006-2008, hem de 2004-2006 dönemleriyle mukayese edildiğinde yarı yarıya azaldığı belirtiliyor.

Türkiye'nin endeksteki başarılı gelişimini yorumlayan Jones Lang LaSalle Türkiye Yönetici Direktörü Alan Robertson; "İki sene önceki son endeksten bu yana, Türkiye 27 sıra yükselerek 'düşük şeffaflık' kategorisinden 'orta şeffaflık' kategorisine çıktı ve 81 pazar içerisinde en çok gelişim gösteren ülke oldu" dedi ve ekledi:

İŞTE TÜRKİYE'NİN GÖSTERDİĞİ BU GELİŞİMİN SEBEPLERİ

"Türkiye'nin gösterdiği bu güçlü gelişimin iki önemli sebebi bulunuyor. Öncelikle hükümet, iş çevresini geliştirmek için güçlü bir kararlılık göstermiş olup yabancı ve yerel yatırımcılar için uygun ortam yarattı. AB'ye üyelik süreci çerçevesinde yasal düzenlemelerin gelişmiş ülkeler ile eşitleyebilmek için çalışmalar gerçekleştirildi. İkinci olarak, özelikle perakende sektöründe gayrimenkul verilerini iyileştirmek için birkaç özel girişim sayesinde şeffaflık düzeyi arttı. 

Örneğin, Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği ile Alışveriş Merkezleri Yatırımcıları Derneği artık ciro ve ziyaretçi girişi ana verilerini düzenli olarak yayınlıyor. Jones Lang LaSalle gibi uluslararası gayrimenkul hizmeti sağlayıcıların katılımlarıyla gayrimenkul piyasa bilgilerinin yayılmasına imkan sağlanmıştır. Bu pozitif değişimler, yatırımcılar tarafından bilinmeye başlandı ve 2009 yılının 4. çeyreği itibariyle yatırımcı ilgisinde kayda değer bir yükseliş görüldü. Demografik özellikleri, Şeffaflık Endeksi'nde vurgulanan etkenler ve diğer yükselen piyasalara göre istikrarlı olan ekonomisi Türkiye'yi cazip bir ülke haline getiriyor. Gelecek birkaç yıl boyunca Türkiye gayrimenkul piyasasında şeffaflığın artmasını bekliyoruz."

LaSalle Investment Management Küresel Strateji Başkanı Jacques Gordon ise şunları söyledi:

"2010 Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi, geçtiğimiz iki yıl içerisinde gayrimenkul şeffaflık ilerlemesinde kayda değer bir yavaşlamanın olduğunu göstermiştir. Bu durum küresel finans, ekonomik ve gayrimenkul piyasalarında son dönemlerde yaşanan iniş çıkışların pazar davranışlarını etkilediğini ve gayrimenkul oyuncularının piyasa ilerlemesini sağlamak yerine hayatta kalmaya odaklandığını göstermektedir. Geçtiğimiz iki yıl boyunca, en şeffaf gayrimenkul piyasalarına sahip olan ülkelerin likidite yetersizliği ve piyasalarında ciddi belirsizlik yaşamalarına karşın; yine de şeffaflığın yeniden yapılanma sürecini hızlandırmakta olduğu dikkatlerden kaçmıyor. 2010 raporuna göre; birçok ülkede borç piyasasındaki şeffaflık genel emlak piyasasındaki şeffaflığın gerisinde kalmıştır. Kredi krizi sonrasının en önemli sonucu, gayrimenkul borç piyasasında düzenleyici kurumlar ve özel sektör destekli bir yeniden yapılanma sürecine girilmesi olacaktır."

Şeffaflığın, bir şehrin rekabet edebilme gücünü belirleyen en önemli faktörlerden biri olduğuna değinen Jones Lang LaSalle Küresel Araştırma Birimi Başkanı Rosemary Feenan, "Geçtiğimiz birkaç yılda karşılaşılan zorluklar, yatırımcı dostu piyasaların önemini ortaya çıkardı. Şeffaflığın iyileştirilmesi, bir şehrin yatırım noktası ya da kurumsal bir konum olarak cazibesini arttıran bir özellik olarak ortaya çıkacaktır. Araştırmalarımız, pek çok şehirde yasal düzenlemelerin yapıldığını ortaya koyuyor. Örneğin; Abu Dabi'de, Dubai'deki RERA'ya benzer bir gayrimenkul piyasası düzenleyici kurum oluşturulmak üzere, Brezilya'da ise artık tüm belediyeler arsa kulanımlarını belirlemek amacıyla bir şehir düzenleme planı benimsemekle yükümlü olacaklar. Bu yaklaşımlar, yeni bir rekabetçilik tanımı getiriyor. Özellikle gelişmekte olan pazarlarda, yeni şehircilik stratejileri oluştukça ve bu şehirler yatırım çekmek için yoğun çaba sarf ettikçe, şeffaflık konusuna daha da ciddi bir şekilde eğilinmesi gerekecek" dedi.

2010 Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi'ne göre:

GARİMENKUL BORÇ ŞEFFAFLIĞI

2010 Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi; performans ölçümü, pazar temel unsurları, kayıtlı araçlar, kanuni düzenlemeler ve işlem süreçlerine yönelik önlemlere ek olarak; ilk kez gayrimenkul borç şeffaflığının iki unsurunu ölçüyor: gayrimenkul (CRE) borçlarına ilişkin mevcut verilerin kapsamı ve kredi verme risklerinin ilgili makamlarca ne denli iyi bir şekilde izlendiği. Rapora göre; genel şeffaflık puanları ve borç piyasasının şeffaflık seviyeleri büyük ölçüde farklılık gösteriyor. Birçok gelişmiş ülkede düzenleme ve gözetim süreci, makul ölçüde yüksek puanlar elde etmesine karşın, gayrimenkul borç piyasalarına dair puanlar aynı ölçüde yüksek değilken, daha az gelişmiş ülkelerde bu puanlar yarı-şeffaf yelpazede ya da bunun da altında seyrediyor. 

ABD, Kanada ve İrlanda'da gayrimenkul borç pazar verileri detaylı bir şekilde mevcut olmakla birlikte, birçok Yüksek Şeffaflığa sahip ülkeler için bu durum söz konusu değil. Fransa, Yeni Zelanda ve Almanya gibi üst sıralarda yer alan Yüksek Şeffaflığa sahip olan ülkeler dahi ödenmemiş gayrimenkul borçları, vadeler ve kaynak kurumlar gibi veri istatistiklerinin temin edilmesi söz konusunda sıkıntı çekiyorlar. Gayrimenkul borç pazarı alanında istikrarlı ve tutarlı bir düzenlemeye sahip  ülkeler; Avustralya, İrlanda ve Kanada.

AVRUPA, ORTA DOĞU VE AFRİKA
 
Rapora göre; Avrupa, şeffaflık açısından karışık bir tablo sunuyor. İsveç, İrlanda ve Fransa da dahil olmak üzere bir dizi Avrupa piyasası; Avustralya, Yeni Zelanda, İngiltere, ABD ve Kanada gibi geleneksel anlamda önde gelen ülkelere yetişmiş durumda. Ayrıca piyasaların giderek daha çok uluslararası boyutta işlem görmesi, düzenleme ve yasaların AB ekonomileri ile paralel hale gelmesiyle birlikte, Türkiye'nin yanı sıra bazı Orta ve Doğu Avrupa ülkelerinin şeffaflık konusunda iyi bir ilerleme kaydettiği gözleniyor. Polonya, Çek Cumhuriyeti ve Macaristan gibi daha gelişmiş olan Orta ve Doğu Avrupa ülkeleri, İtalya gibi gayrimenkul alanında şeffaflıklarını iyileştiremeyen bazı Batı Avrupa ülkelerine yetiştiler. Ancak Rusya'da ve Ukrayna'da şeffaflık alanındaki iyileştirmeler 2010'da duraklama göstermiş ve 2008'de kaydedilen güçlü iyileşme sonrası şiddetli bir düşüş eğilimine girmiştir. 2008 Endeksi'nde şeffaflık alanındaki güçlü ilerlemeleriyle öne çıkan Pakistan, Kuveyt, Dubai ve Bahreyn gibi Orta Doğu ve Kuzey Afrika ülkeleri, 2010 yılında hafif bir gerileme kaydetti. Lübnan, Ürdün ve Suriye gibi Levant bölgesindeki ülkeler ise,şeffaflık eğrisinde de kademeli olarak yükselme gösteriyor.

ASYA PASİFİK
 
Asya Pasifik bölgesi, geçtiğimiz iki yıl içinde şeffaflık alanında en yaygın iyileşme sergileyen bölge oldu. Bölgenin en şeffaf pazarları olan Avustralya ve Yeni Zelanda'yı Singapur ve Hong Kong izliyor. Bölgedeki en büyük ilerleme Hindistan ve Çin'de kaydedildi. Çin ve Hindistan'da gerek devlet sektörü gerekse özel sektörün şeffaflık alanında attığı önemli adımlar, her iki ülkede canlanmakta olan gayrimenkul piyasalarının gelişimine büyük katkıda bulundu. Japonya ve Güney Kore, Asya Pasifik'in en ilginç piyasaları olarak dikkat çekiyor.  Temel pazar unsurları açısından göreceli bilgi eksikliği bulunan ve hizmet ücretleri açısından düşük şeffaflık seviyeleri sergileyen her iki ülkeden Japonya şeffaflık alanında 26., Güney Kore ise 42. sırada yer alıyor.

AMERİKA
 
2010 Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi'ne göre; Amerika'da aynı dönemde şeffaflık açısından daha kısıtlı değişiklikler görüldü. Bölgenin en şeffaf iki pazarı olan ABD ve Kanada'nın yanısıra, Latin Amerika pazarlarının çoğunda iyileşmeler daha durağan seyretti.

Kanada ve ABD ile, bölgedeki diğer ülkeler arasında büyük bir uçurum gözleniyor. Bu iki ülke Yüksek Ölçüde Şeffaf seviyesinde yer alırken, onların arkasından Yarı-Şeffaf seviyesi ile küresel olarak 34. sırada yer alan Şili geliyor. Şili'yi Brezilya, Meksika, Arjantin ve Kostarika takip ederken; Panama, Uruguay, Kolombiya, Peru, Venezuela ve Dominik Cumhuriyeti ise Düşük Şeffaflık kategorisinde yer alıyor.