Timsah Arena'nın Kentsel Gelişim Üzerindeki Etkileri

Yeni İnşa Edilen Stadyumun Kentsel Gelişim Üzerindeki Etkileri Bursa; sahip olduğu nüfus ve sosyo-ekonomik altyapılar bakımından Türkiye’nin 4. büyük kenti olarak ön plan çıkmaktadır. Çevresindeki ve kendisi ile benzer özellikteki kentlerden; kültürel ve finansal alanda yaşadığı gelişmelerle daha hızlı gelişen Bursa; Marmara Bölgesi’nin önemli metropollerinden biri olma yolunda hızla ilerlemektedir. Kültürel ve finansal anlamda yaşadığı gelişmelerle birlikte, ekonomik anlamda da Doğu Marmara’nın önemli bir sanayi şehri olan ve istihdamın neredeyse yarısının sanayide olduğu Bursa ili hızla göç almaktadır. Türkiye’nin en hızlı büyüyen 3. kenti olan Bursa, İstanbul’dan sonra en fazla göç alan kenti konumuna gelmiştir. Hızlı göçler hareketi kent merkezinin yetersiz kalmasına, yoğunlaşmasına sebep olmuş ve bu süreç yeni bir kentsel yapılanmayı beraberinde getirmiştir. Kentsel mekanın yeniden yapılanma süreci farklı sınıf profilleri ortaya çıkarmış bu sınıf profilleri de farklı mekan tercihlerinde bulunmuşlardır. Farklı istekleri karşılamak için sunulan projeler, kentte mekânsal, sosyal ve kültürel dönüşüm sürecini tetiklemiştir. Kentin ekonomik gelirlerinin artması ile birlikte dünya kenti olma sürecinde, Bursa ili uluslararası boyutta “kent simgesi” arayışına girmiştir. Şehirlerin simgesi haline gelen stadyumlar tüm dünyada dikkati en çok çeken yapıların başında gelmektedir. Bursa, yeni stadyum yatırımıyla “Bursa Markası” nı güçlendirecek bir proje ile Türkiye ve dünya gündemindeki yerini pekiştirmeyi hedeflemektedir. Dünyada takımın sembolüyle yapılacak ilk stadyum olma özelliğini taşıyan yapı, büyüklüğü ve modernliğiyle Türkiye'nin 4. büyük şehri ile yakın zaman içerisinde bütünleşecektir. Yaklaşık 179 bin 611 metrekare betonarme inşaat alanına sahip 45 bin kişi kapasiteli stadyum 2 bodrum katı ve 1 platform katı ile 3 kat olarak projelendirilmiş yeni stadyumun çatısı Bursaspor futbol takımının da simgesi olan timsah görünümü ile uluslararası organizasyonlara da ev sahipliği yapması amacıyla FIFA ve UEFA’nın en son kriterlerine uygun olarak inşa edilmektedir. 70 adet loca, 84 ayrı giriş kapısı ve 60 adet turnikenin yer alacağı proje toplamda 179 bin 642 metrekare inşaat alanından oluşmaktadır. 207 engelli koltuğunun da bulunacağı stadyumun ilk etabında 641 araç ve 2 otobüs kapasiteli katlı otopark da yer alacaktır. Proje kapsamında daha sonra yapılacak olan ulaşım ve çevre düzenlemesi ile birlikte 1551 araç ve 256 otobüse hizmet verecek 95 bin 477 metrekare otopark alanı da ilaveten oluşturulacaktır. Stadyum projesi beraberinde yer alacak Bursaspor Müzesi, ticari alanlar, kafeteryalar ve sosyal donatı alanları ile birlikte kent yaşamına katma değer sağlayacaktır. Stadyumun bulunduğu veledrom alanı, bölgenin önemli akslarından İzmir Yolu ve Mudanya Yolunun kesiştiği bölgede yer almaktadır. Kentin gelişimi İzmir yolu aksı üzerinde konut ve ticaret fonksiyonları hızla sürmekte olup stadyum projesi ile daha da bütüncül bir yapıya bürünecektir. Tüm kentin, heyecanla bitmesini beklediği Timsah Arena’daki çalışmalar çatı montajı ile devam etmektedir. Stadyumun, 2014 son çeyreğinde başlayacak olan 2014-2015 futbol sezonunun ilk karşılaşmasına ev sahipliği yapması amaçlanıyor. Bu gelişime paralel olarak ofis projelerinin de bölgede yoğunlaştığını görmekteyiz. Bursa’nın en yoğun ofis stoğunun yer aldığı bölge üzerinde mevcutta ve inşaatı devam eden bir çok ofis projesi bulunmaktadır. Nilpark, N&M Ofis Park, Kumova Plaza, Komkurt Plaza, Zeno Business Center ve Alpiş Plaza mevcutta yer alan projelerdir. Nilüfer ilçe sınırları içerisinde Mudanya Yolu üzerinde inşaatı devam eden Ofis 4200 Plaza bir diğer önemli ofis projesidir. Yapılan araştırmalarda stadyum çevresindeki iş merkezlerinde kiralamaların 10-21 USD/m² arasında değiştiği tespit edilmiştir. Stadyum çevresindeki ofis sektörünün gelişimine paralel olarak bölgede bir çok otel projesi gerçekleşmiştir. Bursa’da otellerin yer seçimine bakıldığında genellikle kent merkezi ve Yalova Yolu üzerinde konumlandığı görülmektedir. Ancak stadyum çevresinde gelişen ofis projeleri ve ticaret potansiyelinin bölgedeki otellere talebi arttıracağı düşünülmektedir. İzmir Yolu aksı üzerinde inşaatı tamamlanan 5 yıldızlı Sheraton Otel, Crowne Plaza ve 3 yıldızlı Aloft Otel bulunmaktadır. Son 5 yıllık süreçte geliştirilen bu projelere inşaat firmalarının talepleri göz önünde bulundurularak stadyumun faaliyete girmesi ile daha da artacağı tahmin edilmektedir. Stadyumun bulunduğu bölgede bir çok alışveriş merkezi projesi gerçekleştirilmiştir. Orta ve üst gelir grubu konut kullanıcısının bölgede yoğunlaşması alışveriş merkezlerinin yer seçim kararları üzerinde etkili olduğu düşünülmektedir. Carrefour Bursa Alışveriş Merkezi, Nilpark Alışveriş Merkezi, Bauhaus Alışveriş Merkezi bölgede yer alan başlıca AVM’lerdir. İzmir Yolu üzerinde; yer alan Carrefoursa AVM’de ortalama kira aralıkları 50-75 USD/m² mertebelerinde iken, Nilpark AVM’de ortalama 17-18 USD/m² aralığında değişiklik göstermektedir. Carrefoursa AVM’de doluluk oranı %100 seviyelerinde iken, Nilpark AVM’de %80 doluluk oranı gözlenmektedir. Timsah Arena Stadyumu’nun yakın çevresinde yer alan, Dikkaldırım-Hüdavendigar, Hürriyet-Soğukkuyu ve Odunluk Mahalleleri’nde, gerek stadyum projesinin doğrudan etkisi gerekse de bu bölgede yer seçen pek çok önemli projenin dolaylı etkisi ile gayrimenkul sektöründe ciddi hareketliliklerin gözlenmeye başladığı bölgeler olmuştur. Stadyumun güney ve güneydoğusunda yer alan Dikkaldırım-Hüdavendigar Mahallelerinde, stadyum projesi gündeme geldiği günden günümüze gayrimenkul piyasasında %20-25 oranında, projenin kuzeyinde yer alan, bölgeye kısmen daha uzak konumda yer alan Hürriyet-Soğukkuyu Mahallelerinde %15-20 oranlarında bir artış yaşanmıştır. Stadyumun batısında yer alan Odunluk Mahallesi; bölgenin en hızlı gelişim gösteren ve stadyum projesinin de önemli etkisiyle bölgede arka arkaya yer seçmeye başlayan önemli zincir oteller, ofis projeler, lüks konut projeleri ile ön plana çıkmaktadır. Odunluk Mahallesi’ndeki gayrimenkul piyasası özellikle son 3 yılda %30-40 oranında bir artış eğilimi sergilemiştir. Bursa’nın gelişme eğiliminin büyük oranda batı aksında olması ve bölgede arsa arzının bulunması, stadyum projesi ile çekiciliğini gün geçtikçe arttıracağı tahmin edilmektedir. Cazibenin artması ile ulaşım ağına erişebilirlikde önem kazanmıştır. Bölgede önemli ulaşım bağlantıları olarak, stadyumun çevresinde yer alan Helitaksi Pist Alanı, Acemler Metro İstasyonu, İzmir Yolu, Mudanya Yolu ve 5 km kuzeyde yer alan Bursa Çevre Yolu Otobanı yer almaktadır. Sonuç olarak baktığımızda, stadyum projesi Bursa Kentine hem bir simge yaratacak olup çevresine kattığı katma değerle birlikte kentin planlı büyümesinde önemli bir rol alacaktır.