Konut Fiyatları Nasıl Etkilenecek

Türkiye'de en güvenilir yatırım aracı olarak altın ve gayrimenkul görülür. Yapılan yatırımın hiçbir zaman zarar ettirmeyeceğine inanılması, fiyatların bugüne kadar ciddi anlamda şişmemesinden kaynaklanıyordu. Ancak, sonsuza kadar yükselmesi mümkün olmayan fiyatlar elbette denge noktasını bulacak ve iyimserliğin zirvesinde alışa geçenler için zarar yaratacaktır. Sonuçta "emlak piyasası borsa gibidir". Onun kadar hızlı olmasa da inişleri çıkışları olması doğaldır.

Konut fiyatlarının bir özelliği de piyasa hareketlerini oldukça geç yansıtmasıdır. Kriz de yaşansa, durgunluk da olsa fiyatların bir anda tepetaklak olmasını beklemek gerçekçi olmaz. Bunun için bir süreç gerekmektedir. Maalesef inşaatı yapanın veya evini satmak isteyenin sıkışması fiyatları aşağı çekecektir. Sıkışma; ilk etapta talep yetersizliğinden satılmak istenen gayrimenkulün elde tutulma süresini uzatacak daha sonrasında ise fiyatları talebin olduğu noktaya doğru itecektir.

2006 Mayıs ayından itibaren adım adım durgunluğa giren gayrimenkul sektöründe birçok şirket, ekim başından itibaren krizin derinleşmesi üzerine yeni projelerini erteleme kararı aldı. Şu anda alıcılar ve yatırımcılar bekleme sürecinde. Genelde elindeki mülkü satmak isteyenler fiyat indirmekte tereddütlü davranıyorlar. Ancak denge alıcı tarafında bozuluyor. Bırakınız emlak alım satım aktivitesinin kendisini, bunun için çıkan gazete ilanlarının azalması bile durumu özetliyor. Bireysel olarak verilen satılık daire, kiralık dükkân ilanlarında da ciddi bir düşüş var. Emlak ofislerinin çoğu daha az para kazandıran kiralamaya sevinir hale geldi.
    
Talep erteleniyor

2002 yılından sonra özellikle konut fiyatlarının artmasında, yabancıların Türkiye'nin sahil kasabalarında ev almasının da etkisi büyüktü. Kriz nedeniyle Avrupa'dan gelen konut talebinin azalması, alım gücünün düşmesi ve güven problemleri nedeniyle yabancıya satışlar durma noktasına geldi. Tabii bunda yabancıya yapılan mülk satışını düzenleyen kanunun ikide bir değişikliğe uğramasının da payı yadsınamaz. Konut almak isteyen binlerce yabancının dolandırılması da potansiyel alıcıyı ürkütmesi açısından unutulmaması gereken bir diğer unsur.

Mevcut konjonktürde en büyük darbeyi yatırım için gayrimenkul alanların yemesi beklenebilir. Neticede kullanılmak üzere konut edinenler ihtiyaç karşılaması açısından zarara pek bakmazlar. Gerçekte Türkiye'de alım gücünün yetersizliği nedeniyle konut ihtiyacı bir türlü talebe dönüşemez. Çünkü konut almak fazladan masraf kapıları açacağı için ertelenir de ertelenir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü verilerine göre ülkemizde son 5 yılda 6.4 milyon adet gayrimenkul satıldı. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu verilerine göre de 2003 yılı sonunda 786 milyon YTL olan konut kredilerinin toplam miktarı, 2007 yılı sonunda 32 milyar 448 milyon YTL'ye yükseldi. Durumu ertelenen taleplerin karşılanması olarak tasvir edersek, şimdi yine taleplerin erteleneceği günlere giriyoruz.

Faizler artar, fiyatlar düşerse

Bu dönemde özkaynaklarını güçlendirmek isteyen bankaların konut kredilerinde çok sıkı olması ve artan faizler ile birlikte kredilere talebin azalması da emlak piyasasını etkileyecektir. Faiz oranlarının, her zaman olduğu gibi sektördeki canlanma üzerinde çok büyük etkisi olacaktır. Piyasalar iyi olunca faizler düşer fakat emlak fiyatları artar.

Faizler yükselirken bu sefer emlak fiyatları düşüş sürecine girer. Nitekim elinde nakit parası olan için zamanlama büyük fırsatlar sunarken kredi ile alma sürecinde belli bir seviye korunur, fazla fark yaratmaz. Bu durum satıcının acil nakit ihtiyacına kadar sürer. Bu aşamadan sonra fiyatlar faiz ile arasındaki ilişkiyi koparır ve daha hızlı olarak neredeyse maliyetlerine geriler.

Ancak Türkiye'deki büyümenin hız kesmesi ve 2009 yılı beklentilerinin oldukça düşük kalması ister istemez bir baskı oluşturacaktır. Strateji olarak eğer yeni gelişmeler olmaz, ortam müsait olursa 2009 ortalarından itibaren faizler yüksek olsa bile ucuz fiyatlı konut alınabilir. Faizlerin düşmesi ile belirli bir ceza ödeyip refinansman yapılır ve alınan konut kredisinin faizleri yeni ortama göre ayarlanıp düşürülebilir. Ancak bunun gerçekleşmesi için Türkiye'nin bazı önemli adımları atıp güven ortamı oluşturması, bununla beraber dünya piyasalarının da belirli bir istikrar kazanması gerekmektedir.