KİPTAŞ'ın Maltepe İhalesi Kuşku Yarattı

Son iki yıl içinde profesyonel işim gereği İstanbul'da ve Türkiye'nin sahil bölgelerinde birçok arsaya baktım. Amacımız, uygun arsalar bulmak ve bu arsalar üzerinde gayrimenkul projeleri geliştirmekti. Bu çerçevede hem konut projeleri geliştirilebilecek arsalara hem de alışveriş merkezi, ofis, yazlık konut ve otel yapılabilecek arsalara baktık. Bazı arsalar hakkında kimi zaman derinlemesine araştırmalar yaptık. Ayrıntılı mali fizibilite ve banka proje kredisi aşamasına getirdiğimiz projeler oldu.

Ne yazık ki şimdilerde bütün dünyada olduğu gibi Türkiye'de de gayrimenkul işinde bir yavaşlama var. Başlayan yeni proje sayısı oldukça azaldı. Yeni projelerin hemen hepsi de (proje sahiplerinin söylediklerine göre) "kendi özkaynaklarıyla" finanse edilmektedir. (Aslında "ön satışla maketten satışla" finanse ediliyor ama bu gerçek, müşterilere söylenmiyor. Çünkü ön satış ile finansman, çok tehlikeli ve riskli bir proje finansman modelidir.)

Böyle bir ortamda cumartesi günü Sabah gazetesinde yayımlanan bir ilan çok dikkatimi çekti. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin bir kuruluşu olan KİPTAŞ (İstanbul Konut İmar Plan Turizm Ulaşım Sanayi ve Tic. AŞ) Maltepe'de bir arsa satacakmış. Satılması düşünülen arsa, KİPTAŞ tarafından geliştirilmekte olan Maltepe Konutları projesinin hemen yanında 12.738 metrekarelik bir otel arsası imiş.

Belli ki KİPTAŞ hem kaynak gereksinimini karşılamak hem İstanbul'a gereksinimi olduğu söylenen çok yıldızlı otellerden birini kazandırmak hem de projesine değer katmak için bir arsasını satmaya karar vermiş. Olabilir. Ama olmayacak bir iş var: İlan 21 Şubat'ta yayımlandı. Arsa için son teklif verme tarihi ise 27 Şubat. Yani, pazar gününü de sayarsanız, arsayı değerlendirmek ve teklif vermek için tam altı gününüz var!

Şaka gibi. Vallahi de şaka gibi.

Merak ediyorum, acaba hangi ciddi alıcı bu kadar kısa bir sürede bu arsanın değerini anlayabilir? 13.000 metrekare arsa olduğuna göre metrekaresi 500 dolar olsa 6.5 milyon dolar eder. Metrekaresi 1000 dolar olsa 13 milyon dolar eder. Yani nereden bakarsanız bakın, riske atmak için çok ciddi bir paradan söz ediyoruz!

Kaldı ki otel yapmak öyle konut yapmak gibi kolay bir iş de değildir. Yani fizibilite şablonu hazır değildir. Eğer daha önceden hazırlanmış bir bağlantınız yoksa yani uluslararası adı olan (Hilton gibi, Swissotel gibi, Kempinski gibi, Marriott gibi...) bir otel zinciriyle anlaşmadıysanız, fizibilitenizi yapamazsınız. Çünkü oda satış fiyatlarından emin olamazsınız.

Peki, geriye ne kalıyor? Korkarız iki seçenek kalıyor: Ya KİPTAŞ yöneticileri işlerini bilmiyorlar ve bir arsanın altı gün gibi kısa bir sürede değerlendirilebileceğini, bankalardan finansmanının ayarlanabileceğini, uluslararası ortaklarla görüşülebileceğini, gerçek değerinin bulunabileceğini, ihale ile satış için gerçek bir rekabet ortamının yaratılabileceğini düşünüyorlar ya da aklımıza getirmek bile istemeyiz ama bu arsanın satışı konusunda birileri ile daha önceden anlaştılar. Şimdi "kitabına uysun" diye ihaleye çıkıyorlar. Bizim aklımıza ne yazık ki başka bir seçenek gelmiyor.

Bizim aklımıza gelen iki seçenek de birbirinden kötüdür. Umarız KİPTAŞ'ın bu konuda mantıklı ve akılcı bir açıklaması vardır ve bu açıklamayı zaman yitirmeden kamuoyu ile paylaşırlar. Yoksa tam da yerel seçimler öncesinde İstanbul Büyükşehir Belediyesi yönetimi gereksiz yere bir yara alacaktır.