Kamuya Özel Teknikler

"Türkiye’de orta gelir grubunu, ortalama geliri kazanan grup olarak tarif etmek gerekir. Bu tanımıyla orta gelir grubu çok büyük bir potansiyel taşıyor. Kurumlar da yavaş yavaş bu kesime yönelmeye başladı. Ancak büyük şehirlerde orta gelirliye odaklanma süreci çok yavaş ilerliyor" diyen Emlak Konut GYO Genel Müdürü Feyzullah Yetgin ile kamu-özel sektör işbirlikleri ve orta gelir grubuna yönelik projeler hakkında konuştuk.


Gayrimenkul projelerinde, özel sektör ile nasıl bir işbirliği gerçekleştiriyorsunuz?
Emlak Konut GYO olarak özel sektör işbirliklerinde “arsa satışına yönelik gelir paylaşımı” modelini uyguluyoruz. Emlak Bankası’nın kapanmasıyla büyük bir sermaye ve ciddi boyutta bir gayrimenkul portföyü devraldık. Bu portföyün verimli şekilde değerlendirilmesi için özel sektöre özgü proje geliştirme tekniğiyle ilerlemenin yollarını aradık. Bu noktada “arsa satışına yönelik gelir paylaşımı” modelini denedik ve başarı elde ettik. Bu modeli izleyerek yaklaşık 24.000 konuta imza attık.

Modelde satış ve inşaat riskini özel sektörün üstlenmesiyle, kamu kuruluşu olarak hiçbir risk almadan, hasılattan arsa değerine göre bir pay alıyoruz. Özel sektörün avantajı ise, kurumsallaşma ve geliştirilen projenin kayıt içine alınmasıyla oluşan tüketici güveni oluyor.

Modelin avantajlarını biraz daha açıklar mısınız?
Modelde projeler ihaleyle devrediliyor. İhaleye katılım için hem finansal hem de finans dışı kriterler yüksek olduğu için, özel sektör de kaliteli projeler geliştirmeye bir bakıma mecbur kalıyor. İhaleyi kazanan firma kaliteli iş yapamazsa satamaz; satamazsa inşaatı yürütemez ve idareye taahhüdünü yerine getiremez.

Bunun yanında kamu kuruluşuyla çalışan firmalar, zaman zaman eleştirilen bir uygulama olsa da, maket üzerinden satışlarda daha başarılı oluyor. Kamunun projeye dahil olması ile tüketici işin bitmesi ve teslimi konusunda firmaya daha fazla güven duyuyor.

Uygulamaların tümünün kayıt içi gerçekleştiğini vurgulamak gerek. Kamu-özel sektör işbirliğiyle gerçekleştirilen tüm uygulamalar kayda geçtiğinden model gayrimenkul sektöründe kurumsallaşma ve şeffaflık sağlıyor.

Emlak Konut GYO olarak genellikle orta gelir grubunu hedefliyorsunuz. Neden bu gruba yöneliyorsunuz? Bu soruyu bir diğeriyle bağlamak istiyorum: Türkiye’de orta gelir grubunu nasıl tanımlıyorsunuz?
Türkiye’de üst gelir grubuyla alt gelir grubu arasında net bir şekilde tanımlayabileceğimiz bir kesim maalesef yok. Doğru tanım aylık 1000-2000 YTL taksit ödeyebilecek kesim olabilirdi; ancak Türkiye’de bu kesimdekilerin sayısı çok fazla değil. Dolayısıyla, Türkiye’de orta gelir grubunu, ortalama geliri kazanan grup olarak tarif etmek gerekir. Bu tanımıyla orta gelir grubu çok büyük bir potansiyel taşıyor. Kurumlar da yavaş yavaş bu kesime yönelmeye başladı. Ancak büyük şehirlerde orta gelirliye odaklanma süreci çok yavaş ilerliyor.

Bu gruba yönelik projeler gerçekleştirilirken öncelikle arazi konusunda sorun yaşanıyor. Yeterli arazi var; ancak arazilerin üzerinde gerçekleştirebileceğiniz projeler arazinin maliyetine göre şekilleniyor. Ataşehir’deki bir arazide geliştireceğiniz projede birtakım kriterlerin altına inemezsiniz. Ancak ulaşım sıkıntısı yaşansa da, şehir merkezinden biraz daha uzak noktalarda geliştireceğiniz projelerle orta gelir grubunu hedef alabilir, buradaki potansiyelden faydalanabilirsiniz.

Üst gelir grubundan yatırım amaçlı üç veya beş daire alanların olduğu doğru; ancak bu kesimin talebi de doyuma ulaşmaya başladı. Özel sektörün diğer gelir gruplarına da yönelmesi gerekiyor.

Güncel projeleriniz hakkında bilgi verir misiniz?
Ataşehir’deki projelerimiz zaten artık biliniyor. Şu sıralar Bahçeşehir Ispartakule mevkiinde geliştirmeye devam ettiğimiz yaklaşık 7000 konutluk bir projemize odaklandık. Bu projenin satışları çok kısa sürede başlayacak.