İkinci Oturum Açılış Konuşması: William Kistler - ULI - Urban Land Institute Avrupa Başkanı

ULI Avrupa Başkanı William Kistler, "Avrupa'da Gayrimenkulde Ortaya Çıkan Trendler" başlıklı sunumuyla Gayrimenkul Zirvesi V'in ikinci oturumunu açtı. Kistler sunumunda sektöre ve kurum olarak ULI'ye bir bakış sundu, ortaya çıkan trendlerden, kapitalden bahsetti, pazarın durumu ile ilgili bir özet sundu ve Türkiye için bu durumları değerlendirdi. ULI - Urban Land Institute 1936'da kuruldu. 25.000 kadar üyesi var. 80'den fazla ülke bu organizasyonla bağlantı kurmuş durumda. Bu toplanmanın amacı üyelerin bilgi ve deneyimlerini birbirleriyle paylaşabilmeleri. İşlerin objektif ve kulis kurmadan değerlendirilmesi organizasyonun oluşumunda önemli. Kistler ULI'nin misyonunu arazi kullanımında, tüm çevrenin değerini artıracak şekilde, sorumlu bir liderlik sunmak olarak tanımlıyor ve buranın çeşitli konferans, toplantı ve etkinlikler üzerinden "küresel bir fikir paylaşım platformu" oluşturduğunu söylüyor. Kistler burada 1-2 Haziran 2005'te İstanbul'da gerçekleşecek Avrupa Trendler Konferansı'na da değiniyor. ULI'nin çalışmalarının sonuç ürünleri aslında çıkardıkları yayınlar. Kistler'in belirttiği "küresel fikir paylaşımları" Urban Land Magazine, Urban Land Europe ve diğer özel yayınlar üzerinden gerçekleştiriliyor. ULI ilgilendiği yönlerdeki çalışmalara özendirmek, yapılan işleri desteklemek için 1978'den beri "ULI Mükemmellik Ödüllerini" (ULI Awards for Excellence) veriyor. Bunlarda gelişim tüm yönleriyle değerlendiriliyor. Avrupa'daki ilk ödüllerde de katılan 42 katılımcıdan 11'i final için seçilmiş ve 5'i kazanan olarak seçilmiş durumda. ULI'nin araştırma ve eğitim alanında geniş çalışmaları var. Tavsiye niteliğinde paneller düzenliyor, Avrupa'dan "durum çalışmaları" üzerinde çalışıyor, çalışma alanlarını genişletmeye çalışıyor, genel olarak Avrupa ve seçilen yerler için yerel araştırmalar yapıyor, sektörü genel olarak bir arada tutuyor ve tüm çalışmalarının sonuçlarını yayınlarıyla sunuyor. ULI'nin Avrupa'daki üyelik durumu şu şekilde:

İngiltere	357
Almanya	201
İspanya(3)	198
İtalya(2)	121
Diğer	109
Fransa	137
Portekiz	134
Hollanda	120
Belçika	86
Türkiye	79

ULI ile ilgili ayrıntılı bilgi için Kistler İnternet sitesinin adresini veriyor: http://www.uli.org Kistler piyasa ile ilgili biriken çok fazla paraya karşın üretimin çok az olduğunu söylüyor. Yeri doldurulamayacak kadar çok para toplandığından bahsediyor ve kapital kaynakları genişlerken kazanç için uygun mallarda eksiklik çekildiğini belirtiyor. Burada gayrimenkul sektörü ile ilgili, özvarlık (equity), hisseler veya nakit gibi alternatiflere nazaran gayrimenkul yatırımlarını "en az kötü seçenek" olarak niteliyor. Kistler kapital için genel bir çerçeve sunmaya çalışıyor. Özvarlık ve borç kaynaklarının yayılmak için daha fazla paraya sahip olacağını söylüyor. Özel özvarlık fonlarının, kurumların, sendikaların, özel ve kamuya ait firmaların ellerinde yatırım yapmak için çok büyük miktarlarda kapital birikmiş olduğunu belirtiyor. Kistler yatırım için Paris, Milano ve Londra piyasalarının riskler açısından en iyi uyarlanmış ve güvenilir geri dönüşleri olan piyasalar olduklarını söylüyor. En fazla "satın almanın" önerildiği şehirler ise Prag, Varşova ve Budapeşte. Bu şehirlerin ekonomik gelişim hızları AB ortalamasının iki katı kadar. Kistler bu konuda yatırım olanakları için Türkiye gibi yeni ortaya çıkıp kendini göstermeye başlayan pazarlara bakıldığını söylüyor. Kistler yatırım açısından sektöre de genel bir bakış sunuyor. Ofisler için şehir merkezlerindeki ofislerin önümüzdeki yıllar içinde daha da fazla yatırımcı ilgisi çekeceğini öngörüyor. Perakende satılan yapılarda sektörün diğer yapı tiplerine göre daha iyi durumda olduğunu belirtiyor. Alışveriş merkezleri ve perakende satılan yapıların yatırım yapmak için en uygun sektörler olduğunun altını çiziyor. Endüstriyel yapılarla ilgili imalat taleplerinin durgunlaştığını belirten Kistler bu kategoride depoların yer aldığı iş parkları ve şehir merkezlerinin dışında kalan ofislerin yapılan araştırmada artık yatırım ilgisi çekmediklerini onlar yerine modern dağıtım birimlerinin talep gördüğünü söylüyor. Otellerle ilgili farklı görüşler olduğundan bahseden Kistler otellerin yatırım çekme ile ilgili bir düzelme dönemi geçiriyor olabileceğini söylüyor. Oteller sektörde bir dönüm noktası yaşayacak gibi görünüyor. Son olarak konutlarla ilgili yatırım ilgisinin birkaç sene öncesine kıyasla daha az olduğunu belirtiyor. Kistler yapılan bir anketin sonuçlarını ofis yapıları, perakende yapılar ve endüstriyel yapılar için ayrıştırılmış şekilde sunuyor. Ofis yapılarında İstanbul diğer şehirler arasında yatırım açısından sondan beşinci görünüyor. Perakende satılan yapılar ve endüstriyel yapılarda İstanbul listenin daha yukarılarında. Kistler İstanbul'un listenin bu kadar aşağılarında yer almasının şaşırtıcı olduğunu söylüyor ve gerçek durumu yansıtmadığını iddia ediyor. Ankete girenlerin İstanbul'un sunduğu yatırım olanaklarını görecek kadar piyasanın içinde olmamalarının bunun nedeni olabileceğini ekliyor. Gelişimle ilgili yapılan başka bir araştırmada İstanbul listenin en üstünde yer alıyor. Araştırma en iyi gelişim bölgesinin AB'nin dışında bir ülke olacağını gösteriyor fakat bu dikkat edilmesi gereken bir risk faktörünü de yanında getiriyor. Listede İstanbul'u dev bir pazar potansiyeline sahip olan Moskova takip ediyor. Özet olarak Kistler Türkiye'nin sunduğu fırsatlarla öne çıktığını vurguluyor. Buranın yabancı yatırım beklediğini de ekliyor. Uluslararası ortaklıkların gerekliliğinin altını çizen Kistler bunların gerçekleşmesi için ekonomik ve politik tutarlılığının zorunlu olduğunu söylüyor.