Gayrimenkul Satın Alma Zamanı mıdır

Salı günkü Financial Times gazetesini okurken sanırım "mesleki deformasyona" uğradım. Küresel kriz başladığından bu yana 20 milyon göçmen Çinli işçinin nasıl işsiz kaldığını ve Google ile NASA tarafından ortak kurulacak bir üniversitede insandan daha zeki bilgisayarların 2050 yılına kadar geliştirileceği haberini okurken üç ilan gözüme çarptı. Farklı yerlerde ve tamamen farklı boyutlarda verilmiş üç ilan. Ama üçü de gayrimenkul satış ilanı. Büyük bir olasılıkla uluslararası piyasalarda "distressed asset" (strese girmiş/finansal olarak sorunlu hale gelmiş varlıklar) dedikleri türden gayrimenkul projeleri.

İlk ilan ABD'den geliyor. New York'a yakın (New York kentine 1.5 saat uzaklıkta) Pocono dağlarında yer alan Great Wolf Lodge denen bir gayrimenkul projesi satılacakmış. 95 dönümlük ağaçlık bir arazide; toplam 42.000 metrekarelik bina; bunun içinde her biri 50 metrekarelik 401 suit oda, 10 bin metrekarelik eğlence merkezi, kapalı bir su parkı, spa, vb... Ayrıca lokantalar, perakende alanları, toplantı salonları ve genişlemeye uygun bir mimari. Yıllık nakit akışı da 20 milyon dolarmış!

Böyle "kebap bir projeyi" adam niye satar ki? Neden olacak, mutlaka nakit akışı ve proje finansmanı "patlamıştır"! Piyasanın çok yukarıda olduğu hay huylu günlerde satın alınan ya da geliştirilen her proje gibi, fizibilite tamamen kadük kalmıştır. O nedenle de "aman zararın neresinden dönersek dönelim kârdır" düşüncesi ile proje satışa çıkmıştır.

İkinci ilan küçücük. Bizim gazetelerdeki küçük ilanlar gibi. "Dikkat: Fon Yöneticileri" diye kalın ve büyük harflerle yazılmış başlığı var. Zaten benim dikkatimi de bu başlık çekti ve ilanın altını okudum. Bulgaristan'da on sekiz ayda sermayenize yüzde 150 ile yüzde 250 arasında kazanç sağlayacak(!) havaalanı çevresi arsası satıyorlarmış. Vay anam vay... Demek on sekiz ayda en az yüzde 150 kazanacağız ha! Acaba bu arsayı satanlar neden beklemezler ki? O kadar zamanları mı yok, yoksa sundukları proje mi "patlak?"

2004 ile 2007 arasında portföylerine bol bol Doğu Avrupa (özellikle Romanya ve Bulgaristan) gayrimenkul projesi katan (ve kriz sonrasında bu projelerde "eşek yükü ile zarar" yazan) İrlandalı ve İngiliz fonlarının, şimdilerde bu ilana yan gözle bile bakacaklarını pek sanmam!

Üçüncü ilan ise kocaman. "İstisnai Yatırım Olanağı" başlığı ile yayımlanmış. İlanı görmemek nerede ise olası değil. İngiltere'nin "önde gelen" (ben ilanın yalancısıyım) gayrimenkul geliştirme ve yönetim şirketlerinden biri, önemli bir gayrimenkul projesinin yürütülmesi için bir yatırım ortağı aramaktaymış. (Öykü bildik değil mi?) İlanda açıkça yazmıyor ama anlaşıldığı kadarı ile perakende ve turizm konusunda büyük potansiyeli olan ve kuruluşu 17. yüzyıla kadar giden proje bölgesi, tarihi bir İngiliz kentinin merkezindeymiş...

İlanlar farklı ama verilen mesaj aynı: "Aman kaçırmayın. Felaket iyi bir gayrimenkul projesi yatırımcı arıyor. Bu projeye yatırımcı olarak muazzam para kazanacaksınız". Reklama inanıp da "Hadi bir bakalım neymiş" dediniz mi yandınız! Yakanızı bu adamlardan kurtaramazsınız. Çünkü gayrimenkul piyasasının geberik olması sadece Türkiye'ye özgü bir durum değil. (Kaldı ki Türkiye'de gayrimenkul piyasası bu saydığım üç pazar, yani ABD, İngiltere ve Bulgaristan kadar kesinkes geberik değil.)

Biz Türkler, elimize hatırı sayılır bir para geçince hemen oturmak için ya da yatırım olsun diye, gayrimenkul (özellikle de ev ve dükkân) satın almaya bayılırız. İşadamları ve sanayiciler de kazandıkları paralarla (bazen daha kazanmadıkları, sadece ciro yaptıkları paralarla) arsa satın almaya meraklıdırlar.

Olağan zamanlarda rant artışı ile diğer yatırım araçlarına göre daha fazla değerlenen gayrimenkuller, kriz dönemlerinde neredeyse değersiz olurlar. O nedenle yatırım için gayrimenkul satın almayı düşünenlerin, her türlü gayrimenkulün son derece "gayrimenkul" (menkul olmayan likit olmayan hemen paraya çevrilemeyen) olduğunu çok iyi bilmesi gerekir.