Gayrimenkul Piyasasında Trendler, Dengeler - Dengesizlikler
Gayrimenkul Piyasasında Trendler, Dengeler - Dengesizlikler
Üçüncü çeyreğe ait milli gelir verilerinin açıklanmasıyla beklenenden daha yüksek olduğu görülen büyüme gerçekleşmeleri, ekonominin yılın ikinci yarısında yeniden güçlenme eğilimine girdiğini düşündürmüştür. Ancak bu eğilim, bazı analizlerde haksız bir şekilde inşaat sektöründeki canlanmaya bağlanmış ve sektörün GSYİH içindeki sınırlı payı dikkate alınmadan yüksek oranlı büyüme göstermesi öne çıkarılmıştır.
Oysa, sektörün en iyi dönemlerinde bile GSYİH içindeki doğrudan payı yüzde 7-8 aralığında olurken, krizlerle beraber bu pay yüzde 3’lere kadar gerilemiştir. Ancak, uzun yıllardır durgunluk içinde bulunan inşaat sektörü, nihayet 2003 yılı sonundan itibaren canlanmaya başlamış ve bu gelişmede, mali sektörün kredi imkanlarının genişlemesi, faiz oranlarındaki düşüş ve ekonomik istikrarın sağlanması gibi gelişmelerin, ertelenmiş talebi harekete geçirmesi etkili olmuştur. Bu doğrultuda, bina ve konut yatırımlarının canlanmasıyla birlikte inşaat katma değeri hızlı bir büyüme kaydetmiş, sektörün GSYİH içindeki payı artarak yüzde 4 seviyesine ulaşmıştır. Sektörün canlanmasında talep yönlü gelişmelerin etkili olması ve konut arzı artış eğilimine geçse de henüz toplam ihtiyacı karşılamaktan uzak olması, konut fiyatlarını ve kiraları hızlı bir artış eğilimine itmiştir.
Konut açığı devam edecek
Sektördeki canlanma ile yapı ruhsatlarının hızlı bir artış eğilimine (Tahminimize göre 2005 yılında verilen yapı ruhsatı sayısı 450 bin adete ulaşarak 1997 yılından beri en yüksek değerine ulaşacak) girmesine karşılık, kullanma izin belgelerinin daha yavaş bir artış eğilimi göstermesi konut açığının bir süre daha geçerli olacağını düşündürmüştür. Bu ise, aynı zamanda sektörün büyüme üzerinde esas etkisini de henüz göstermediğini yansıtmaktadır. Zira, Merkez Bankası’nın bu konudaki son çalışmasında da belirtildiği gibi, TÜİK tarafından özel sektör inşaat sektörü katma değeri hesaplanırken, yapı ruhsatı verilen bir inşaatın en fazla 5 yıl içinde bitirileceği varsayılmakta ve kullanılan yönteme göre, bir yıl için hesaplanan inşaat sektörü katma değerinde, önceki iki yılda inşaat ruhsatı alınan binaların toplam yüzölçümü de önemli bir oranda yer almaktadır. Dolayısıyla, 2003 ve 2004 yıllarında alınan ruhsatlardaki artışın 2005 yılında gözlenen inşaat sektörü katma değeri büyümesini öncülediği söylenebilmektedir.
Kira artışları sınırlanabilir
Konut açığının kira artışları üzerindeki etkisini ortaya koymak üzere, Türkiye genelinde kentlerde toplam konut ihtiyacı ile kullanım izni alan konut sayısı oranını, kira haddi (kira fiyat artışının kira-dışı TÜFE artışına oranı) ile karşılaştırmak oldukça anlamlı görünmektedir. Örneğin; 1990-1997 dönemi ortalamasında konut ihtiyacının yapı kullanma izni alan konut sayısının 1.5 katından fazla olduğu görülürken, bu oran 1998-2001 döneminde 2.3 kat düzeyine, 2002-2004 döneminde ise 3.6 kata yükselmiştir.
Yeni konut inşasının ihtiyaca daha yakın olduğu dönemde (1990-97) kira fiyatlarının enflasyona paralel bir seyir gösterdiği ve kira artışının kira-dışı TÜFE enflasyonuna oranının bu dönemde ortalama 1.0 olduğunu hesaplamaktayız.
İkinci dönemde ise bu oran 1.5’e çıkmaktadır, yani kira artışları enflasyonun yarısı kadar daha fazla olmaktadır. (2001 yılı kriz sebebiyle hariç tutulmuş ve 1998-2000 ortalaması kullanılmıştır.) 2002-2004 döneminde ise bu oran daha da yükselerek 1.7 olmuştur. Sadece 2004 ve 2005 yılına bakıldığında ise kira zamlarının, diğer gruplardaki enflasyonun 2.7 katı kadar daha fazla olduğu görülmektedir. Dolayısı ile, uzun bir aradan sonra kullanım izni alan konut sayısının ihtiyaca göre daha hızlı artması, gelecek yıllarda daha da güçlenmesi beklenen bu trendin kira artışlarını sınırlamada ciddi etkisi olacağını düşündürmüştür.
Sonuç olarak, kredi koşullarında ve gelecek beklentilerindeki iyileşme ile emlak piyasasındaki canlılık sürmektedir. 2005 yılında başlayan yeni inşaatların tamamlanması ile bu alandaki arz-talep koşullarının önümüzdeki yıllarda daha dengeli olması beklenebilir. Kira tarafında ise, şu andaki enflasyon üzerindeki baskının azalması için, bu yeni konutların kullanıma açılmasını beklemek gerekiyor. Türkiye’de artan yabancı varlığının ise talep tarafında henüz fiyatlar üzerinde fazla bir baskı yapacak düzeyde olmadığını düşünüyoruz.
Haluk BÜRÜMCEKÇİ
Oysa, sektörün en iyi dönemlerinde bile GSYİH içindeki doğrudan payı yüzde 7-8 aralığında olurken, krizlerle beraber bu pay yüzde 3’lere kadar gerilemiştir. Ancak, uzun yıllardır durgunluk içinde bulunan inşaat sektörü, nihayet 2003 yılı sonundan itibaren canlanmaya başlamış ve bu gelişmede, mali sektörün kredi imkanlarının genişlemesi, faiz oranlarındaki düşüş ve ekonomik istikrarın sağlanması gibi gelişmelerin, ertelenmiş talebi harekete geçirmesi etkili olmuştur. Bu doğrultuda, bina ve konut yatırımlarının canlanmasıyla birlikte inşaat katma değeri hızlı bir büyüme kaydetmiş, sektörün GSYİH içindeki payı artarak yüzde 4 seviyesine ulaşmıştır. Sektörün canlanmasında talep yönlü gelişmelerin etkili olması ve konut arzı artış eğilimine geçse de henüz toplam ihtiyacı karşılamaktan uzak olması, konut fiyatlarını ve kiraları hızlı bir artış eğilimine itmiştir.
Konut açığı devam edecek
Sektördeki canlanma ile yapı ruhsatlarının hızlı bir artış eğilimine (Tahminimize göre 2005 yılında verilen yapı ruhsatı sayısı 450 bin adete ulaşarak 1997 yılından beri en yüksek değerine ulaşacak) girmesine karşılık, kullanma izin belgelerinin daha yavaş bir artış eğilimi göstermesi konut açığının bir süre daha geçerli olacağını düşündürmüştür. Bu ise, aynı zamanda sektörün büyüme üzerinde esas etkisini de henüz göstermediğini yansıtmaktadır. Zira, Merkez Bankası’nın bu konudaki son çalışmasında da belirtildiği gibi, TÜİK tarafından özel sektör inşaat sektörü katma değeri hesaplanırken, yapı ruhsatı verilen bir inşaatın en fazla 5 yıl içinde bitirileceği varsayılmakta ve kullanılan yönteme göre, bir yıl için hesaplanan inşaat sektörü katma değerinde, önceki iki yılda inşaat ruhsatı alınan binaların toplam yüzölçümü de önemli bir oranda yer almaktadır. Dolayısıyla, 2003 ve 2004 yıllarında alınan ruhsatlardaki artışın 2005 yılında gözlenen inşaat sektörü katma değeri büyümesini öncülediği söylenebilmektedir.
Kira artışları sınırlanabilir
Konut açığının kira artışları üzerindeki etkisini ortaya koymak üzere, Türkiye genelinde kentlerde toplam konut ihtiyacı ile kullanım izni alan konut sayısı oranını, kira haddi (kira fiyat artışının kira-dışı TÜFE artışına oranı) ile karşılaştırmak oldukça anlamlı görünmektedir. Örneğin; 1990-1997 dönemi ortalamasında konut ihtiyacının yapı kullanma izni alan konut sayısının 1.5 katından fazla olduğu görülürken, bu oran 1998-2001 döneminde 2.3 kat düzeyine, 2002-2004 döneminde ise 3.6 kata yükselmiştir.
Yeni konut inşasının ihtiyaca daha yakın olduğu dönemde (1990-97) kira fiyatlarının enflasyona paralel bir seyir gösterdiği ve kira artışının kira-dışı TÜFE enflasyonuna oranının bu dönemde ortalama 1.0 olduğunu hesaplamaktayız.
İkinci dönemde ise bu oran 1.5’e çıkmaktadır, yani kira artışları enflasyonun yarısı kadar daha fazla olmaktadır. (2001 yılı kriz sebebiyle hariç tutulmuş ve 1998-2000 ortalaması kullanılmıştır.) 2002-2004 döneminde ise bu oran daha da yükselerek 1.7 olmuştur. Sadece 2004 ve 2005 yılına bakıldığında ise kira zamlarının, diğer gruplardaki enflasyonun 2.7 katı kadar daha fazla olduğu görülmektedir. Dolayısı ile, uzun bir aradan sonra kullanım izni alan konut sayısının ihtiyaca göre daha hızlı artması, gelecek yıllarda daha da güçlenmesi beklenen bu trendin kira artışlarını sınırlamada ciddi etkisi olacağını düşündürmüştür.
Sonuç olarak, kredi koşullarında ve gelecek beklentilerindeki iyileşme ile emlak piyasasındaki canlılık sürmektedir. 2005 yılında başlayan yeni inşaatların tamamlanması ile bu alandaki arz-talep koşullarının önümüzdeki yıllarda daha dengeli olması beklenebilir. Kira tarafında ise, şu andaki enflasyon üzerindeki baskının azalması için, bu yeni konutların kullanıma açılmasını beklemek gerekiyor. Türkiye’de artan yabancı varlığının ise talep tarafında henüz fiyatlar üzerinde fazla bir baskı yapacak düzeyde olmadığını düşünüyoruz.
Haluk BÜRÜMCEKÇİ
0 Yorum
Yorum Yap