Gayrimenkul Alım-Satımlarında Gerçek Değer

Harçlar Yasası'nın dördüncü kısmında "Tapu ve kadastro harçları" ile ilgili hükümler yer almaktadır. (Madde: 57-70) Tapu ve kadastro harçları, söz konusu yasaya ekli (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınmaktadır. Bu bağlamda söz konusu tarifede harç hesaplamasında bazı hallerde kayıtlı değerlerin, yine bazı hallerde emlak vergisi değerinin esas alınması öngörülmüştür.

Yasanın 63. maddesinde "kayıtlı değer" ile "Emlak Vergisi" değerinin tanımı yapılmış olup, bu tanımlamaya göre yasada sözü edilen "kayıtlı değer" veya "Emlak Vergisi değeri" deyimi Emlak Vergisi Yasası'na göre belirlenen değerdir.

"Amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanunda ve bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkında"ki yasanın 11. maddesinin (c) bendi ile Harçlar Yasası'nın 63. maddesinin 2 ve 3. fıkraları değiştirilmiş, "gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı"nın, Emlak Vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanması hüküm altına alınmıştır.

Buna göre, yine söz konusu yasa ile yapılan değişiklik uyarınca "Tapuda yapılan işlemlerden sonra, Emlak Vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh" edilecektir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için Vergi Usul Yasası'nda varolan vergi ziyaı cezası yüzde 25 nispetinde uygulanacaktır.

Yapılan yeni düzenleme ile gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçilmiş olup, söz konusu değişiklikten önce uygulanmakta olan Emlak Vergisi değeri esasına bağlı beyandan vazgeçilmiştir. Bu değişiklik özellikle gayrimenkul devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan (4) sayılı tarifenin diğer bentlerine göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcı hesaplanacaktır.

Bu nedenle 6 Haziran 2008 tarihinden itibaren yapılan ve yapılacak olan gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit edilmesi halinde, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapulu işlem yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin belirlenmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilecektir.

Dolayısıyla alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için tapuda yapılacak gayrimenkul devir ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedelle işlem yapmama konusunda özen göstermeleri gerekmektedir. Bir başka anlatımla tapu işlemlerinde düşük beyanda bulunmaları halinde hem alıcı, hem de satıcı hakkında işlem yapılacaktır.

Yasal düzenleme gereği, gayrimenkul devir ve iktisaplarında (edinimlerinde), gerçek alım-satım bedelinin tespitine ilişkin takdir komisyonu kararlarına dayalı olarak tarhiyat yapılamayacaktır. Örneğin Bay (A) sahibi bulunduğu gayrimenkulü (B)'ye 17 Temmuz 2008 tarihinde 150 bin YTL karşılığında satmıştır. Söz konusu gayrimenkulün Emlak Vergisi değeri 73 bin YTL'dir. Taraflar tapuda alım-satım bedelini 80 bin YTL olarak beyan etmişler ve bu tutar üzerinden tapu harcını ödemişlerdir. Böyle bir durumda tapuda işleme konu edilen bedel olan 80 bin YTL Emlak Vergisi değerinden yüksek olsa bile gerçek alım-satım bedeli olan 150 bin YTL ile tapuda işlem sırasında beyan edilen değer olan 80 bin YTL arasındaki (150.000-80.000=) 70 bin YTL'lik fark üzerinden hem alıcı, hem de satıcı hakkında cezalı tarhiyat yapılacaktır. Bir başka açıdan örneğin Bayan (Z)'nin konut almak üzere halihazırda arsa olan gayrimenkul üzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu ortaya çıkan arsa payını Bay (D)'den 20 Haziran 2008 tarihinde 300 bin YTL'ye satın almış olduğunu varsayalım. Tapu harcı ise 20 bin YTL üzerinden ödenmiştir. Bu durumda ilk bakılacak olan, söz konusu arsanın Emlak Vergisi değeri olacaktır. Söz konusu arsanın Emlak Vergisi değerinin de örneğin 20 bin YTL olduğunu varsayacak olursak, bu taktirde burada üzerine üzerine kat irtifakı tesis edilmiş olan arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı yapılmıştır. Dolayısıyla arsa payının satışının konut satışından bir farkı bulunmamaktadır. Böyle bir durumda arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alım-satımında alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyecektir. Buna göre beyan edilen değer arsa payı için belirlenen Emlak Vergisi değeri olmakla birlikte gerçekte alım-satım bedelini yansıtmamaktadır. Dolayısıyla gerçek alım-satım bedeli ile Emlak Vergisi değeri arasındaki fark (300.000-20.000=) 280 bin YTL üzerinden alıcı ve satıcı adına cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılabilecektir.
Yukarıda belirttiğimiz gibi 6 Haziran 2008 tarihinden itibaren gayrimenkul devir ve edinimlerinde tapu harcının alım-satım değeri üzerinden hesaplanması gerekmektedir.