Gayrimenkul Alım Satım Harcında Değişiklik

Pek çok vergi kanununda değişiklikler yapan 5766 sayılı kanunla değişikliğe uğrayan Kanunlardan biri de Harçlar Kanunudur. Kamu idareleri ile iş yaparken veya kamudan hizmet alırken pek çok defa karşımıza çıkmasına rağmen, vergi yazınında harçlar üzerinde pek durulmamıştır. Oysa Harçlar Kanunu özel olarak irdelenmesi gereken pek çok hüküm içermektedir.

Harçlar Kanunu kapsamına alınarak harca tabi tutulan işlemlerin belirlenmesinde, her hangi bir ölçüt yoktur. Harçların belirlenmesinde tek ölçüt "nereden para alabiliriz" mantığıdır. Örneğin geçmişte esnafa "esnaf muafiyeti" belgesi alması zorunluluğu getirilmiş, hemen ardından bu belge harca tabi tutulmuştur. Kurumlar Vergisi Kanununun transfer fiyatlandırması müessesesinde mükelleflere idare ile "peşin fiyat Anlaşması" yapabilecekleri olanağı sağlanmış, sonraki ilk yasa değişikliğinde bu anlaşma için müracaat harca tabi kılınmıştır.

5766 sayılı Kanunla düzenlenen bir harç bize çok ilginç gelmiştir. Bu kanunun 11. maddesi ile Harçlar Kanunu 42. maddesinin ikinci fıkrası değiştirilerek "kamu idarelerine verilmek üzere ilgili mevzuatla belirlenen kurallara uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen taahhütnameler"de değer belirtilmeyebileceği hükme bağlanmıştır. Maliye Bakanlığı'da daha sonra 56 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile, "davranış kurallarına uyulacağına ilişkin olarak düzenlenen taahhütnamelerin belli bir değer ihtiva etmemeleri halinde maktu esasa göre" harca tabi tutulacağını açıklamıştır.

Ne kadar güzel değil mi? Kamu idaresi iş yapacağı kimselere, müteahhitlere, önce mevzuata uyacağını taahhüt ettirmekte, sonra bu taahhüt bedava olmaz denilip harca tabi tutulmaktadır. Yani Devlet mevzuatını harca tabi taahhütle uygulatmaktadır. Hukuka uymak bile parayladır.

5766 sayılı Kanunla Harçlar Kanunu'nda yapılan ve sessiz sedasız yürürlüğe giren bir önemli değişiklikte,"Gayrimenkul devir ve iktisaplarında" ödenen harçlarla tapu ve kadastro harcındadır.

5766 sayılı kanuna kadarki süreçte gayrimenkul alım satımlarında, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin harca esas alınması yeterli görülmekteydi. Yani gayrimenkulün emlak vergisi değeri üzerinden harç ödenmesi halinde bir sorun yaşanmamaktaydı. Ancak bu değerin altında bir değer üzerinden harç ödenen hallerde, aradaki fark cezalı şekilde ikmalen tarhiyata konu edilmekteydi.

5766 sayılı kanunla yapılın düzenleme ile, 6.6.2008 tarihinden itibaren, gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedeli üzerinden tapu harcı ödenmesi esasına geçilmiştir.

Yapılacak gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespit edilmesi halinde, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat yapılacaktır. Tapuda işlem yapıldıktan sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiğinin tespiti halinde, aradaki farka isabet eden harç, yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilecektir.

Tapuda alım satım işlemi yapanlarca beyan edilen değerin emlâk vergisi değerinden düşük olması halinde vergi dairesi, eksik ödenen harcı derhal ikmalen tarh ederek cezalı şekilde işlemin taraflarından talep edebilecektir. 

Buna karşılık vergi dairesinin, tarafların beyan ettikleri değerin emlak vergisi değerinden yüksek olmakla birlikte gerçek işlem değeri olmadığına dair delil elde etmesi halinde, cezalı tarhiyat yapılabilmesi ancak re'sen tarh yolu ile olabilecektir. Ancak Kanun, vergi idaresinin re'sen tarh edilecek harç tutarının belirlenmesinde takdir komisyonuna müracaat yolunu kapatmıştır. Bu nedenle bu gibi durumlarda cezalı harç tarhiyatı yapılabilmesi ancak inceleme elemanlarınca yapılabilecek vergi incelemesi yoluyla mümkün olabilecektir.

Taraflara kesilecek ceza tutarı ise eksik ödenen harç tutarının dörtte biri kadar olacaktır. (Çok etkin bir ceza). Harç oranı ise devrin her iki tarafı için ayrı ayrı olmak üzere yüzde 1,5'dur. Bu nedenle tapu idarelerinde gayrimenkul alım veya satım işlemi yapanların ileride cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için, işlemlerinde gerçek alım-satım bedelinin beyanı konusunda özen göstermeleri gerekmektedir.

Tapuda beyan edilen değer, gayrimenkul satışı yapanın gerçek kişi olması ve satış kazancının değer artış kazancı olarak vergiye tabi olması durumunda, gelir vergisi açısından da artık önem taşıyacaktır. Satışı yapanın kurum olması halinde ise harç değerinin, fatura değeri ile uyumlu olması gerekmektedir.

Pek çok vergi kanununda değişiklikler yapan 5766 sayılı kanunla değişikliğe uğrayan Kanunlardan biri de Harçlar Kanunudur. Kamu idareleri ile iş yapar...