Fraser Hughes - EPRA Araştırma Direktörü (EPRA - European Public Real Estate Association)

Oturumun ilk sunumu EPRA Araştırma Direktörü Fraser Hughes tarafından yapıldı. Hughes sunumuna EPRA'nın "Avrupa genel gayrimenkul sektörünü ilerletmek, geliştirmek ve temsil etmek" şeklindeki misyonunu açıklayarak başladı. Hughes sunumunda, EPRA'nın hedeflerini sektörün genişlemesi için gerekli koşulları tesis etmek, genel gayrimenkul sektörünü bir araya getirmek, yatırımcılara verilen bilgiyi genişletmek, en iyi uygulama için gerekli yaygın ve işletilebilir standartları ilerletmek ve odaklanmış ve etkili bir forum oluşturmak olarak sıralıyor. Fraser Hughes EPRA'nın Eylül 2004 tarihli demografik raporundan Avrupa nüfusu ile ilgili yapılan araştırma ve öngörüye dair bir tablo sunuyor. Araştırma genç nüfus, çalışan ve emekli nüfus ile ilgili 1950'den 2050'ye kadar bir süreci kapsayan sayısal değerler veriyor. Bu öngörüye göre 2005'ten sonra yıllar ilerledikçe Avrupa toplam nüfusunda bir düşüş olacağı belirtiliyor. Genç ve çalışan nüfusta yıllar içinde büyük bir düşüş yaşanacağı öngörülürken emekli nüfusta da büyük bir artış bekleniyor. Bunun sonuçları olarak sunuşta ('Pay as you go') 'Gittiğinde öde' şeklindeki devlet emekli maaşı sistemi büyük baskı altında kalacağı, özel emekli aylığı fon sistemi fon karşılama zorluğuyla karşılaşacağı ve emekli aylığı fon gelirlerinin gelecekteki borçları karşılayabilmek üzere artması gerektiği sıralanıyor. Ülkelerin yatırım için harcayabilecekleri fonlar ve bunların dünyadaki toplama göre yüzdelerini gösteren UBS'ten alınan tabloya göre ABD %42 ile bu yatırım potansiyelinin başını çekiyor. İkinci sıradaki 'Avrupa kıtasının tamamı' %25 oranına sahip. Onu da sırasıyla Japonya, Çin, İngiltere, Avustralya ve Asya'nın diğer ülkeleri izliyor. Ülkelerin bu yatırım hareketlerinden etkilenmeyen güvenli yüzdeleri de bu tabloda yer alıyor. Avustralya yüzdelerde %52 ile başı çekiyor. Bunun nedeni Hughes'un belirttiği üzere ülke nüfusunun fazla olmaması. Onu %17 ile İngiltere ve %13 ile Çin izliyor. ABD'de oran %12 iken Avrupa kıtası için bu oran %4. Pazar içindeki toplam kapitalin ülkelere ve alt sektörlere göre dağılımını gösteren, FTSE EPRA/NAREIT Küresel Gayrimenkul İndeksi'nden alınan grafiklere göre pazardaki toplam kapital 400 milyar Euro. Türkiye bu kapitalin 750 milyon Euro'suna sahip. Kapitalin ülkelere göre dağılımında ABD %48 ile ilk sırada görülüyor. Onu sırasıyla Avustalya (%11), İngiltere (%10), Japonya (%9), Hong Kong, Kanada, Hollanda, Fransa, İsveç ve diğer ülkeler izliyor. Kapitalin alt sektörlere göre dağılımına baktığımızda ise en fazla yatırımın %27'lik pay ile ofis yapılarına, %26 ile perakende satılan yapılara, %22 ile çeşitlendirilmiş (rizikoları dağıtılmış) yapılara, %6 ile endüstri yapılarına ve %5 ile otellere ayrıldığını görüyoruz. Hughes, Avrupa ve Türkiye'nin bu konudaki performanslarını karşılaştıran bir grafik ile Türkiye'deki pazarın kendini toparladığı sonucunu çıkardığını söylüyor ancak Türkiye'nin pazarındaki değişkenlik ile ilgili hala yapması gereken şeyler olduğunu ekliyor. Hughes, sunumunun sonunda bir tablo ile GYO'ların küresel dağılımıyla ilgili bir genel bakış sunuyor ve bir değerlendirme yapıyor. Değerlendirmeye göre bu pazara giriş için gerekli görünenler türevler, akışkanlık, büyüklük (ticareti kolaylaştırması açısından), sektörde çeşitlenme ve ülkelerde çeşitlenme olarak sıralanıyor. Değerlendirmeye göre GYO gelişimleri açısından İngiltere ve Almanya öne çıkıyor. Sektörde söz sahibi olmak üzere yaklaşan pazarlar olarak da Türkiye, Rusya ve Polonya sıralanıyor.