Doğan Cansızlar - Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı

Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Doğan Cansızlar, son dönemde ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte gayrimenkul sektöründe de bir canlanma gözlendiğini söylüyor ve konuşmasına girmeden ülkedeki konut sorununu tanımlıyor. Cansızlar ülkemizin konut sorununu mevcut konutların yenilenerek nitelikli konularla değiştirilmesi ve yeni ortaya çıkan konut ihtiyacının karşılanması gerekliliği olarak ifade ediyor. Konut sorununun giderilmesi ve sektörün sürdürülebilir gelişimi için finansman sorununun sağlıklı bir çözüme kavuşturulması gerektiğini belirtiyor. Cansızlar ülkemizde "mali piyasalar aracılığı ile konut finansmanının" çok sınırlı olduğunu söylüyor. Kişilerin alacakları konutları kendi kaynakları ve kişisel ilişkiler ile finanse etmeye çalıştıklarını ve kurumsal finansman sağlayan tek alanın bankalar olduğunu göz önüne çıkarıyor. Bunun sonucu olarak kişiler dışarıdan kaynak sağlayamıyor ve konut finansmanı sıkıntıları çekiliyor. Dünyada gayrimenkul sektöründe finansman sağlayan üç ana kesim var, Cansızlar bunları şu şekilde sıralıyor: Hane halkı, Kamu kesimi, Bankalar ile kurumsal yatırımcıların başını çektiği kurumsal finansman kuruluşları. Cansızlar bu finansman kesimleri ile ülkelerin gelişmişlik düzeyi arasında bir bağ olduğunu vurgularken gelişmişlik düzeyi arttıkça finansmanın hane halkı ve kamu kesimi yerine daha çok kurumsal finansman kuruluşlarınca sağlandığını belirtiyor. Cansızlar, Türkiye'de karma bir yapı olduğunu söylüyor ve kurumsallaşma ile GYOlara önemli görevler düştüğünü belirtiyor. Kurumsallaşmayı sağlayacak olanların GYOlar olduğunu vurguluyor. Cansızlar, ülkemizde istenen kurumsallaşma düzeyine ulaşılamadığını ve bu sebeple mali piyasaların yeterince iyi kullanılamadığını söylüyor. Gayrimenkul piyasasının gelişiminin kurumsallaşmadaki eksiklikler sonucu gördüğü zararın oluşturduğu istenmeyen sonuçları Cansızlar şu şekilde sıralıyor: kaçak ve dayanıksız yapılaşma, plansız kentleşme, kayıt dışı ekonomi. Cansızlar, ülkemizde gayrimenkul projelerinin finansmanına yönelik kaynak sağlayabilen kurumsal tek yapının gayrimenkul yatırım ortaklıkları olduğunun altını çiziyor. SPK'de GYOların geliştirilmesine yönelik değişiklikler yapıyor. Cansızlar bunların başlıcalarını şu şekilde sıralıyor: portföy sınırlamalarının azaltılması, şirketlerin faaliyet konularının geliştirilmesi, işlemlerin ekspertiz değeri üzerinden yapılması zorunluluğuna belirli durumlar için istisnalar getirilmesi, gayrimenkule dayalı hakların şirketlere ayni sermaye olarak konulabilmesine imkan tanınması, halka açılma süresinin kademeli bir şekilde uzatılması. Cansızlar, kurmaya çalıştıkları ipotekli finansman kuruluşları için Yabancı Sermaye konusunda hiçbir sınırlama olmadığını vurguluyor. Yeni taslak önerisi vergi kolaylıkları ve maliye bakanlığının yardımlarını içeriyor. Hedeflenen kitle içinde sadece orta ve üst gelir grupları yok. Sosyal amaçlı projelerde Toplu Konut İdaresi ile birlikte olunacak. Düşük gelirli vatandaşlarla ilgili de önemli görevler üstlenilmiş. Cansızlar bir çok defa ekonomik istikrarın ipotekli konut kredilerinin yaygınlaştırılmasında şart olduğunun altını çiziyor. Sistemin işleyişine uygun, destekleyici bir yasal altyapının gerekliliğini vurguluyor. SPK'nın ilgili tüm kuruluşların görüşlerini de alarak hazırladığı yasa taslağı önerisinden bahsediyor. Taslağın amaçlarına değindikten sonra, taslakta bahsedilen, Avrupa'da yaygın olarak "covered bond" diye bilinen ve SPK'nın "teminatlı menkul kıymet" olarak adlandırdığı borçlanma senetlerinin sermaye piyasasının gelişiminde önemli rol oynayabileceğini düşündüğünü belirtiyor. Cansızlar yapılan çalışmalarla ilgili olarak taslak önerisinin gayrimenkul piyasasının talep tarafına odaklanmış olduğundan bahsediyor. Bunun en büyük risklerinden biri arz tarafının artan talebi karşılayamaması halinde gayrimenkul fiyatlarının suni bir şekilde yükselmesi olduğunu söylüyor. Burada konut finansman sisteminin başarılı olması için arz tarafının gereken adaptasyonu sağlayabilmesinin gerektiğini belirtiyor. Cansızlar sistemin sektörün kendi içindeki faydalarının yanında Türkiye ekonomisi üzerindeki genel etkilerini de değerlendiriyor ve şunları söylüyor: "Emek yoğun bir sektör olan inşaat sektöründe sağlanacak olan canlanma, işsizliğin azaltılmasına, milli gelirin artmasına ve hatta kira giderlerinin düşmesi sonucu enflasyon üzerindeki baskının azalmasına yardımcı olacaktır." Cansızlar son olarak değerleme konusuna değiniyor ve görüşlerini "ipoteğe dayalı konut finansman sisteminin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi bakımından verilecek konut kredilerine teminat olacak ve çıkarılacak menkul kıymetlere dayanak teşkil edecek gayrimenkullerin doğru ve uluslararası standartlarda değerlemesinin yapılması gerekmektedir." sözleriyle ortaya koyuyor. Cansızlar bu zirvenin sektör için bir fırsat olduğunu belirtiyor, teşekkürlerini sunarak konuşmasını sonlandırıyor.