Atsushi Toda - UBS Investment Bank

Jan de Kreij'den sonra sözü alan UBS Yatırım Bankası'ndan Atsushi Toda "Japonya'daki Yabancı Gayrimenkul Yatırımları" başlıklı sunumuyla zirveye katılıyor. Toda, Japon gayrimenkul pazarının ekonomik çöküşten sonraki toparlanma döneminde Japonya'da görevli olduğu gibi, öncesinde ABD'nin benzer bir toparlanma yaşadığı 1994-1997 dönemlerinde ABD'de görev aldığından bu çöküş ve ardından gelen iyileşme dönemlerini iki defa yaşadığını belirterek sunumuna başlıyor. Arsa fiyatı indeksinin ulusal ortalamalarının 1985-2005 arasındaki süreçte yıllara göre dağılımına dair bir grafik sunuyor ve hem konut alanlarında hem ticari alanlarda bu indeksin özellikle 1991'den sonra yaşadığı büyük düşüşü gösteriyor. "Balon ekonomi"nin patlamasından sonra Japon arsa fiyatlarının sürekli olarak azaldığından bahsediyor. Grafik 2005'e yaklaşıldığında bu durumda belirgin bir iyileşme olmadığını gösteriyor. Buna rağmen Toda belirli gayrimenkul varlıklarının ve bunlarla ilgili kapital pazarlarının son zamanlarda bir iyileşme ve toparlanma gösterdiğini söylüyor. Toda, Japon gayrimenkul pazarının dönüşünü açıklıyor. Gayrimenkul pazarı iyileşip toparlandıkça, gayrimenkul para piyasalarının trendlerinde belirgin bir yükseliş olduğunu söylüyor ve bunu ana gayrimenkul firmalarının stok fiyatlarının ve Japon GYOlarının (J-REIT) birim fiyat trendlerinin yıllara göre değişimini gösteren grafiklerle açıklıyor. Toda, Japon gayrimenkul pazarının kendini toplaması sürecinde, yerel yatırımcıların trendleri takip etme eğilimi göstermelerinin yanısıra yabancı sermayenin moment yaratmada baskın bir rolü olduğunu söylüyor ve yabancı gayrimenkul yatırımlarının nasıl gerçekleştiğiyle ilgili örnek bir şema veriyor. Toda bu yatırımların başladığı önceki aşamada faydacı, yabancı yatırımcıları öncelikli olarak kazancın ilgilendirdiğini belirtiyor. Yatırımcılara yatırımlarına karşılık bekledikleri belirgin kazanç geri dönüşlerini veren Japon gayrimenkul piyasasının da, pazara yeni bir moment kazandıran bu yeni para ile ihtiyaç duyduğu canlılığı kazandığını söylüyor. Japonya'da önce ofis binalarına yönelik olan yabancı yatırımlar daha sonra hedeflerini diğer yapı türlerine de yöneltiyor. Toda yabancı sermayenin gayrimenkul piyasalarında önemli roller oynadığını söylüyor ve yabancı sermayenin, yerel sermayeyi takip ederek, Japon gayrimenkul yatırımlarında yeni bir dönem başlattığı sonucuna varıyor. Bundan da yasal sistemin ve yerel sermaye piyasasının yabancı yatırımcıları cesaretlendirecek şekilde düzenlenmesi gerektiği dersinin çıkarılmasının uygun olacağını belirtiyor. Yabancı yatırımların geleceğiyle ilgili de ileride ortaklı/birleşik (corporate) çalışmaların daha sık yapılacağını öngörüyor. Yerel sermayeyle şiddetli bir yarış olacağını öne sürüyor ve daha büyük geri dönüşler için diğer ülkelere yönelme olacağını ifade ediyor.