Arsa ile Bitmiş Binanın Değeri Aynı Olur mu?

"Olur mu öyle şey?" dediğinizi duyar gibiyim. Haklısınız... Ama oldu bile!.. Bir tebliğ çıktı ve arsanın değeri ile üzerine yapılmış binanın (arsa dahil) değerinin aynı olduğu açıklandı. Daha ötesi, "arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı bulunmamaktadır" denilerek, arsa payı ile ilgili tapu harcının tamamlanmış konut değerine göre ödenmesi istenildi (Bkz. 56 No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği Örnek 2. Tebliğin metni için Bkz. www.yaklasim.com).

Olay neydi?

Konut almak isteyenler, genellikle proje üzerinden ya da inşaatın başlangıcında alıyorlar. Böylece hem istedikleri katta hem de daha makul bir fiyata ev almış oluyorlar. İnşaat firması da alıcıya "kat irtifaklı arsa tapusu" veriyor. Tapu işlemleri de arsanın değeri üzerinden yapılıyor.

- İnşaat tamamlandığında da binde 15 "cins düzeltme harcı" ödenip, iskanı alınıyor ve "konut tapusu" veriliyor. Yıllardır devam eden uygulama böyle...

5766 sayılı Kanunla; tapu harcının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli (yani arsanın, konutun, dükkanın, satış ve edinme bedeli) üzerinden alınması benimsendi (Bkz. www.yaklasim.com). Deniliyor ki; "Evin emlak vergisi değeri 120 bin YTL, satış ve edinme bedeli de 300 bin YTL ise, evin değeri 300 bin YTL gösterilecek." Burada bir sorun yok.

Sorun, arsa payının devrinde... Yasada yazılı olmadığı halde Maliye Tebliğ ile "Arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı yoktur. Dolayısıyla, arsa payı satışında arsanın değeri, tamamlanmış konutun bedelinden aşağı olamayacak" diye, yeni bir uygulama başlattı.

Tebliğ hukuka aykırı

1- Anayasa’nın 73. maddesine göre; "Vergi, resim ve HARÇ, kanunla alınır". Olayımızda ise "tebliğ" ile harç alınmak isteniyor; Anayasa’ya aykırı...

2- Arsa payının değeri ile tamamlanmış konutun değeri, hiçbir zaman aynı olamaz.

3- Konutların çoğu proje aşamasında satılıyor. Bazı müteahhitlerin inşaatı tamamlayamaması ve yarım bırakması halinde ne olacak? Arsa payı değeri, bitmiş inşaatın değeri nasıl olacak?

4- Maliye’nin tebliğinde 5.000 YTL arsa payının 300 bin YTL’ye satılması örneği yer alıyor. Arsa payı değerinin 60 katına konut satışı örneğine rastlamak mümkün değil.

5- Ödemenin vadeli olarak dövizle ya da vade farkı ödenerek yapıldığı durumlarda, gerçek satış bedeli, inşaat bittiğinde ortaya çıkacaktır. Nitekim, gelir-kurumlar vergisi ve KDV yönünden, "inşaatın bitimi" esas alınıyor.

6- Arsanın, örneğin 100 konutluk kat irtifakı kurulduktan sonra, arsa olarak satılması halinde 100 konutun bitmiş değerinin esas alınması, ne ölçüde gerçekçi olacak?

7- Villa arsalarının, kat irtifakı kurulduktan sonra, arsa olarak satılması villa satışı kabul edilmesi gibi bir çelişkiyi doğuracak.

8- "Kat irtifakı" ve "kat mülkiyeti" birbirinden farklı iki hukuki kavram. Tebliğde, bunların hukuki nitelikleri ve sonuçları aynı kabul ediliyor bu da hukuka aykırı (Doç.Dr. Şebnem AKİPEK’in, bu konudaki görüş ve yorumları için Bkz. www.yaklasim.com).

9- İnşaat bitince, tamamlanmış konutun değeri üzerinden binde 15 "cins düzeltme harcı" ödeniyor. Bu durumda "Bir koyundan iki post" çıkarılmış olmayacak mı?

Özetle, çelişkiler ve hukuka aykırılıklar uzayıp gidiyor.

10 Eylül Çarşamba akşamına kadar, Danıştay’da "tebliğin iptali" için dava açılması ya da Maliye’nin tebliği düzeltmesi bu konuda çözüm yolu olarak gözüküyor.