43 Bin Yeni Konut da Yetmedi, İstanbul'un Açığı Üç Yılda Kapanacak

Türkiye'deki 86 büyük toplu konut projesinden 47'si, konutların da üçte ikisi İstanbul'da yapılıyor. Ama sürekli göç alan ve konutlarının yarısı yenilenmesi gereken kentteki konut açığı kapatılamıyor. İstanbul'un konut ihtiyacı, en iyimser tahminle 3 yılda karşılanacak.

Ticaret ve sanayi faaliyetleriyle Türk ekonomisinin kalbi konumundaki İstanbul, yılın üçüncü çeyreğinde yüzde 7.3'e ulaşan ekonomik büyümeye lokomotif olan konut üretiminin de merkezi. Toplam vergi gelirlerinin yüzde 41'inin toplandığı İstanbul, devam eden en büyük konut projelerinin de öncelikli adresi. Türkiye'de halen devam eden 86 büyük toplu konut projesi bulunuyor. Bu projelerin 47'si İstanbul'da yapılıyor. Kişi başı milli geliri 4 bin 416 dolarla Türkiye ortalamasının yaklaşık iki katına ulaşan şehirde, şu anda 43 bin 316 adet konut (villa ve recidence'lar dahil) üretiliyor. Kalan 25 bin 40 adet konut ise diğer illere dağılıyor.

Aralık ayı sayısında inşaatta en büyük 250 projeyi açıklayan Turkishtime Dergisi'ne göre, toplu konut alanında devam eden 86 projenin yarıdan fazlası İstanbul'da yapılıyor. Yeni başlayacak projelerde de ilk tercihin İstanbul olduğu görülüyor. Yapımına başlanması planlanan 12 projeden 7'si de İstanbul'da olacak. Devamlı göç alan ve konut stokunun yarısı depreme dayanıksız olan şehirdeki konut açığı hakkında çelişkili tahminler yapılmakla birlikte, konut üretimi bu hızda devam ederse şehrin konut açığının en erken 3 yılda kapanabileceği belirtiliyor.
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş, 3 yıl sonra arz ve talebin başabaş gelmesi ile fiyatların da gevşemeye başlayacağını öne sürerken, İstanbul'da büyük projelere imza atan Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan Kodal, mevcut projelerin ağırlıkla orta ve üst gelir grubuna yönelik olduğunu, alt gelir grubunun ihtiyacının kapanmasının faizlerin daha da düşmesine bağlı olduğunu ifade ediyor. Kodal'a göre, faizlere bağlı olarak yoksul kesimlerin konut ihtiyacı 5-6 yılda ancak karşılanabilecek.

Talep neden güçlü?
Türkiye'de 8 milyona yakın bina, 17 milyona yakın da konut bulunuyor. Konut stokunun yarıdan fazlasının ruhsatsız ve izinsiz yapılardan oluşması, büyük bir kısmı 20 yaş ve üzerinde olan bu konutların tadilata ihtiyaç göstermesi ve yüksek nüfus artış hızı, Türkiye'nin konut talebinin gelişmiş ülkelere göre daha yüksek olmasına neden oluyor. Devlet Planlama Teşkilatı (DPT) verilerine göre, Türkiye'deki konut stokunun nüfus artış hızına uygun artması ve yenilenmesi için her yıl 500 bin konut üretmek gerekiyor. Bu rakam kriz ya da deprem gibi olaylar olmadığı takdirde Türkiye'de konut inşaatı işinin önümüzdeki yıllarda gücünü koruyacağı anlamına geliyor.

1,5 milyon konut yenilenmeli
Referans'a konuşan Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan Kodal, nüfus ve konut stoğuna bakıldığında İstanbul'un iyi bir pazar olduğuna dikkat çekti. Kodal, "12-13 milyon nüfustan bahsediyoruz. Bu da ortalama 3 milyon hane yapar. Bunların yarısı depreme dayanıksız, ruhsatsız binalar. Yani nüfus artışı bir yana, birbuçuk milyon binanın da yenilenmesi gerekiyor" dedi. Kodal'a göre, şehirde en büyük sorun alt ve orta gelir gruplarının nüfus içinde yoğun olması. Pazarın üçte biri orta ve üst gelir grubundan oluşmasına karşılık, alt gelir grubuna üretimde sıkıntı yaşanıyor. "Talebin devamlılığı için konut üretiminde bu gruba yönelmek lazım. Zaten şu anda üst gelir grubunda gözlenen rekabet daha da artacak" diyen Hakan Kodal, orta ve üst gelir grubunun konut ihtiyacının 2-3 yılda karşılanabileceği düşüncesinde. Ancak yoksul kesimlerin konut ihtiyacının kapanması için faizler daha da düşmeli. O zaman şehrin tüm konut ihtiyacının 5-6 yılda karşılanması mümkün olacak. Fiyatlar konusunda ise Hakan Kodal'ın tahmini, talep dengelense bile, fiyatlar düşmeyecek ama bu kadar da sert yükselmeyecek. Yapı Kredi Koray'ın halen devam eden, toplam 700 konutluk 10 projesi bulunuyor. İstanbul, Ankara ve Eskişehir illerini tercih eden şirket, toplamı bin 500 konutu bulan yeni projeleri de geliştirme aşamasında.

Şehirde 750 bin açık var
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş'e göreyse şehirdeki konut açığı 750 bin. Türkiye'nin her yerinden göç alan bir şehir olması nedeniyle nüfusun gün geçtikçe kabardığını belirten Ateş, "Ticaret, sanayi, iş imkanı burada. Ama alt gelir grubunun insanca yaşayacağı sayıda konut burada yok. Daha hızlı konut üretilmeli" dedi. Şehirdeki yeni konut projelerinin satışa çıktığı gün alıcı bulduğunu ifade eden Ateş'e göre, satılan konutların dörtte birini geliri yüksek kesimler rant amacıyla satın alıyor. Alt gelir grubunun konut ihtiyacı için devlet arsa üretip, bunları "alt gelir grubuna konut şartıyla" şirketlere vermesi fikrini savunan Ateş, ekonomik istikrar devam ederse, şirketlerin bu grupta da üretim rekabetine gireceği görüşünde.

45 yıllık inşaatçı konut pazarına girmiyor
Son dönemde konuttaki talebin canlılığı, marketçiden kömürcüye, tekstilciden sanatçılara kadar geniş yelpazedeki profesyonellerin bu pazara müteahhit sıfatıyla girmesine neden oldu. Buna karşılık inşaattaki 45 yıllık tecrübesine rağmen Gama, konut pazarına girmedi ve girmeyi de düşünmüyor. Turkıshtime'de yer alan habere göre Gama'nın Yönetim Kurulu Başkanı Erol Üçer, piyasalardaki konut patlamasında bir sıkıntı olduğunu öne sürdü. Üçer, "Sektöre baktığımızda 200 bin civarında müteahhidin olduğunu görüyoruz. Bu kadar çok müteahhidin olduğu bir sektörde düşük fiyat ile iş yapma mantığının yaygın olduğunu söylemek zor değil" dedi. Erol Üçer, şirket olarak kalite ve standardın birincil öncelik olmadığı bir sektörde bulunmak istemediklerini, bu nedenle konut üretimine girmeyeceklerini söyledi. Gama'nın şu anda 2 milyar dolarlık taahhüt işi bulunuyor, bunun 300 milyon doları Türkiye'de.

2006 yılında 28 toplu konut projesi tamamlanacak
* Narcity, İncity, Terrace, Evidea, Almond Hill gibi konut projeleri üst gelir grubuna sesleniyor. Dumankaya ise Trend projesiyle konut konusunda en yüksek talep seviyesine sahip orta düzey gelir gruplarını hedefliyor.
* Ankara Eryaman 8-9 Etap, Şişli Plaza, Kemer Hill, Yenikent 2. Bölge, Batman'da Tilmenç Konutları önümüzdeki aylarda tamamlanacak olan projeler.
* 28 toplu konut projesi 2006 yılında, 20 proje 2007 yılında, 6 proje 2008 yılında, 1 proje ise 2009 yılında tamamlanacak. Diğerlerinin bitiş tarihi ise açıklanmadı.
* İstanbul'da 4 proje ile toplam 2 bin 320 villa üretiliyor.
* TOKİ Karaman'dan Batman'a, Kars'tan Karabük'e Anadolu'nun pek çok yerinde konut yapıyor.