Yabancıların Gayrimenkul Alımlarına Değerleme Raporu Zorunluluğu Getirildi

EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şebnem Hasdedeoğlu, T.C. vatandaşlığına hak kazanılmasıyla ilgili gayrimenkul değişiklikleri hakkında bilgi vererek, 18 Eylül 2018 tarihi itibarı ile Resmi Gazete‘de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle gayrimenkul alımındaki tutarın 1 milyon dolar yerine en az 250 bin dolar olarak belirlendiğini, taşınmazın tapu kayıtlarında üç yıl satılmaması şerhi koyulması şartıyla satın alan yabancı yatırımcıların vatandaşlık hakkı elde edebileceklerini kaydetti.

Değerleme raporu zorunluluğu
Vatandaşlık için gerekli olan 250 bin dolar tutarındaki gayrimenkulün bir veya birden fazla olmasının sorun teşkil etmediğini söyleyen Hasdedeoğlu, 4 Mart 2019 tarihi itibarı ile T.C. vatandaşlığı konu olmasına gerek kalmadan yabancılara yapılacak olan satışların tamamında değerleme raporu (ekspertiz raporu) hazırlanmasının zorunlu hale geldiğini, rapor sayesinde gayrimenkul değerlerinin doğru değerlerle tapuda kayıt altına alınmasının sağlandığını vurguladı.

Değerleme raporunda nelere dikkat edilmeli?
Vatandaşlık başvurusunda bulunacak olan kişiler için tek bir taşınmaz şartı bulunmadığını kaydeden Hasdedeoğlu, “Bir ya da birden fazla taşınmaz ile bu kriter sağlanabiliyor. Esas önemli nokta, 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmazlar için taşınmaz değerlerinin toplamının en az 1 milyon dolar, 19.09.2018 tarihi ve sonrası için ise bu değerin en az 250.000 doları tutarında olmasına dikkat edilmesi.

Satın alınan gayrimenkulün değer tespitinde ise lisanslı değerleme kuruluşunca onaylanmış, piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporu aranıyor. BDDK’nın resmi internet sitesinde belirtilen değerleme şirketleri tarafından hazırlanan raporlar kabul ediliyor. Bireysel olarak hazırlanan ve herhangi bir lisanslı değerleme firmasının imza ve kaşesi olmayan raporlar tapu müdürlüklerince kabul edilmiyor. Başvuru tarihine göre raporun son üç ay içerisinde hazırlanmış olmasına dikkat edilmeli. Raporun içinde raporu hazırlayan uzmanların ve değerleme kuruluşunun lisans belgelerinin yer alması zorunlu. Değerleme raporunun her sayfasında firma kaşesi olması ve raporu hazırlayan uzmanların ıslak imzalarının olması da yine tapu sicil müdürlüklerinin zorunlu tuttuğu kriterlerden biri. Söz konusu değerleme raporu işlem tamamlanıncaya kadar geçerli sayılıyor“ bilgisini verdi.

Tapu Sicil Müdürlüğü başvurusunda resmi senette yer alacak olan satış bedelinin değerleme raporunda yer alan bedelden düşük olamaması gerektiğini ifade eden Hasdedeoğlu, taşınmaz/taşınmazların ABD Doları cinsinden değerinin, işlemin yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın efektif satış kuru esas alınarak hesaplanması gerektiğini söyledi.

Para transferi banka aracılığıyla yapılmalı
Dikkat edilmesi gereken konulardan birinin de para transferi olduğunu belirten Hasdedeoğlu, “Satış bedeli transferinin mutlaka bankalar aracılığıyla gerçekleştirilmesi ve alıcı hesabından çıkan paranın satıcı hesabına yatırıldığını gösteren ve banka tarafından onaylanmış dekontlarla belgelenmesi gerekli. Araya küçük ancak önemli bir detay eklemek gerekirse, edinilecek taşınmazın ipoteğe konu olması ya da ipotekli olarak satın alınması durumunda aranan değerin tespitinde, gayrimenkulün toplam değerinden ipotek bedeli düşülmek suretiyle kalan tutar dikkate alınmakta. Bu sebeple borcu ödenmiş ancak tapudan terkin edilmemiş ipoteklerin rapor hazırlamadan önce terkin edilmesi önem taşıyor“ dedi.

BDDK‘nın resmi sitesinde belirttiği değerleme şirketleri tarafından hazırlanmış ekspertiz raporlarının geçerli olduğunu vurgulayan Hasdedeoğlu, “Rapor formatının uzun ya da kısa olması fark etmiyor. Bireysel olarak hazırlanan ve herhangi bir lisanslı değerleme firmasının imza ve kaşesi olmayan raporlar kabul edilmiyor. Değerleme raporlarının geçerlilik süresi 3 ay. Yabancı kişilerin tanzim edilen raporla birlikte 3 ay içinde başvuru yapması gerekiyor. Tapu satışı gerçekleşmişse satışın olduğu tarihli değerleme raporu hazırlanması (geçmişe yönelik) gerekiyor.

Raporda yasal/mevcut durum ayrışımları olabilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü raporda yer alan ve piyasa değerini yansıtan mevcut durum değerlerini esas alıyor. Taşınmazın tapu kayıtları üzerinde ipotek varsa, ipotek bedeli düşülerek kalan kısımlar dikkate alınıyor. Bu sebeple borcu ödenmiş ancak tapudan terkin edilmemiş ipoteklerin rapor hazırlamadan önce terkin edilmesi önem taşıyor. Bir raporda birden fazla taşınmaz rapora konu olabilir ve birden fazla yabancı malik müşteri ismi yer alabiliyor. Hazırlanan raporların ekine hazırlayan kişilerin SPK lisansları, imza sirküleri, şirketin SPK-BDDK yetki belgeleri eklenip tüm sayfalarda imza ve kaşe bulunması şartıyla müşteriye teslim edilmeli“ bilgisini verdi.