|
Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan raporun sonuçları, Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş ve Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman'ın katılımıyla düzenlenen toplantıda açıklandı.
Raporda, Türkiye'nin yabancı yatırımcıların radarında olduğu ve her türden yatırımcının pazara olan ilgisinin 2012'de yeniden canlanma sürecine girdiği belirtildi.
Raporda, dövize endeksli kira sözleşmelerini konu alan ve birçok tartışmaya yol açan, yeni Borçlar Kanunu'nun ilgili maddelerinin yürürlüğe girmesinin, 2020 yılına kadar ertelendiği anımsatılırken, bu kararın yakın gelecekte yatırım pazarını olumlu yönde etkilemesi beklendiği ifade edildi.
Mütekabiliyet yasasıyla birlikte, bireylerin Türkiye'de gayrimenkul satın alımında mütekabiliyet zorunluluğu kaldırıldığı anımsatılan raporda, yeni yasanın, özellikle Körfez ülkelerinden bireysel yatırımcılara konut edinimi konusunda olanak sağlaması sebebiyle, ticari gayrimenkul pazarına yasanın çok büyük bir etkisinin olması beklenmediği kaydedildi.
2B yasasının İstanbul'un başlıca alt pazarlarında ve Türkiye genelinde proje geliştirmeye uygun arsa arzında artış sağlaması ile yeni projelerin ivme kazanmasının beklendiği belirtilen raporda, şu tespitlere yer verildi:
''Türkiye pazarına fiyat talepleri ve hukuksal zorluklardan dolayı girişlerini erteleyen yatırımcıların, orta-uzun vadede pazara girmeleri beklenmektedir. En son hazırlanan Küresel Gayrimenkul Şeffaflık Endeksi, Türkiye'nin küresel lig tablosunda 97 ülke arasında şeffaflık gelişiminde zirvede yer aldığını ortaya koymaktadır. Türk markaları yabancı yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ederken, bu markaların yurt dışında, özellikle Rusya ve eski Sovyetler Birliği ülkelerinde büyümeye yönelik faaliyetleri devam etmektedir. Güçlü kullanıcı talebine bağlı olarak, ofis pazarındaki boşluk oranları azalmaktadır. 2012 yılının ikinci yarısında yabancı ziyaretçi sayılarında bir artış beklenmektedir. Bu durumun İstanbul'daki otellerin doluluk oranları ve oda fiyatlarında artışları beraberinde getirmesi beklenmektedir.''
Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2012 İlk Yarı Raporu'nda, 2012 yılında yatırımcı ilgisinin güçlendiği, birkaç potansiyel işlemin tamamlanmasına yönelik müzakerelerin sürdüğü ve geliştirilmekte olan projelerin önümüzde dönemde yatırım gündeminde yer almasının söz konusu olduğu belirtildi.
Rapora göre; perakende sektörü, gerek ikincil şehirleri de kapsayan portföy yatırımı, gerekse de birincil ve güçlü ikincil şehirlerde tek bir alışveriş merkezi yatırımı olmak üzere, yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği öncelikli pazar konumunda bulunuyor.
''Türkiye otel piyasasına olan ilgi yüksek''
Rapora göre, piyasa koşulları, özellikle İstanbul lüks otel pazarı için, 2012 yılının başından itibaren performans bazında iyileşmeye devam ederken, geçen yıla göre ise benzer bir eğilim sergiledi.
2012'nin ilk beş ayında, Türkiye'ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı yüzde 1,5 oranında azalırken, 2012'nin ikinci yarısında yabancı ziyaretçi sayılarında artış beklendiği, bu durumun İstanbul'daki otellerin doluluk oranları ve oda fiyatlarında artışları beraberinde getirmesinin beklendiği anlatıldı.
2012 Ocak-Mayıs döneminde, oda başı gelirlerin TL bazında 2011 yılının aynı dönemine göre yüzde 2,4'lük artış gösterdiği, İstanbul Avrupa yakasında şehir merkezindeki yabancı menşeli beş yıldızlı otellerde geçen yılın aksine, ortalama oda fiyatlarında hafif bir artış, doluluk oranlarında ise az bir düşüş gözlendiği bildirildi.
Raporda, otel pazarıyla ilgili şu tespitlerde bulunuldu:
''2012 yılının ikinci yarısı ile ilgili olumlu öngörülerimize bağlı olarak, yabancı ziyaretçi sayılarında geçen yıla göre çok büyük olmasa da, bir artış olacağını beklemekteyiz. Ayrıca bu durumun İstanbul'daki otellerin doluluk ve oda fiyatlarında hafif artışları beraberinde getireceği kanısındayız. Pazara girecek yeni otellerin inşaatlarının yavaş ilerlemesinin, hem İstanbul hem de diğer şehirlerdeki otellerin performansları açısından olumlu etkileri olmuştur. Her ne kadar 3,600 odanın üzerinde bir arzın 2012 yılı sonu itibariyle İstanbul piyasasına girmesi beklense de, planlanan otellerin bir bölümünün açılışında erteleme olacağı öngörülmektedir. Türkiye küresel krizden Batı Avrupalı ülkelere kıyasla daha az etkilendiği için, Türkiye otel piyasasına olan ilgi yüksektir. Ancak satıcıların ve uluslararası yatırımcıların fiyat beklentileri arasındaki fark, hala bir sorun oluşturmaya devam etmektedir. Bu sorun uluslararası yatırımcıların inşaat döneminde projelere ortak olduğu durumlarda aşılabilmektedir. Türkiye'deki otel alım ve satımlarındaki şeffaflık eskiye nazaran her ne kadar artmış olsa da, pek çok işlem özellikle küçük boyuttaki otellerin satışı halen kapalı kapılar ardında gerçekleşmektedir. Bu sebeple getiri oranlarını hesaplamak için yeterli bilgi mevcut değildir.''
''İstiklal Caddesi en çok talep edilenlerden''
Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı, Avi Alkaş, perakendeci talebinin 2012'nin ilk yarısında, hem İstanbul hem de diğer şehirlerde güçlü olmaya devam ettiğini, Decathlon ve H&M gibi, geniş kitlelere hitap eden markaların, agresif büyümelerini sürdürdüklerini belirtti.
Pazarın bazı kollarında, talep edilen mağaza büyüklüklerinin, değişen pazar şartlarına bağlı olarak küçüldüğünü anlatan Alkaş, şunları kaydetti:
'' Bazı elektronik marketler, daha küçük mağaza alanına ihtiyaç duyan konseptler geliştirirken, bazı süpermarket ve yapı market zincirleri ise, pazarda daha hızlı büyüyebilmek, uygun ölçekte mağaza bulamama sorununu aşmak için, daha küçük ölçekli mağazalar açmaya yönelmişlerdir. İstiklal Caddesi, perakende caddeleri arasında perakendeciler tarafından en çok talep görenlerden biridir. Ancak, uygun mağazaların kısıtlılığı, karşılaşılan en önemli engel olmaya devam etmektedir. İstiklal Caddesi'nin yakın çevresinde bulunan Karaköy de, gelişmekte olan yeni bir perakende bölgesi olarak ortaya çıkmaktadır. Özellikle restoran ve kafelerin bölgeye olan ilgisinin oldukça yoğun olduğu görülmektedir. Anadolu Yakası'nda Bağdat Caddesi'nin en önemli sorunlarından biri, perakende için uygun arzın kısıtlı oluşudur. Özellikle yeme ve içme alanında faaliyet gösteren perakendecilerin caddeye ilgisi çok yüksektir. Nişantaşı ise, önemli lüks markalar ve restoranlar için bir çekim merkezi olmaya devam etmektedir.''
''Sat-geri kirala'' yönteminin önümüzdeki dönemde önem kazanacağını ifade eden Alkaş, bu konuda şu görüşleri paylaştı:
''Örneğin Çağlayan'daki Adalet Sarayı'nın illa ki Adalet Bakanlığı mülkiyetinde olması gerekmiyor. Adalet Bakanlığı onu satıp yine içinde kiracısı kalmaya devam edebilir, oradan elde edilecek gelirle belki 4 tane daha 5 tane daha adalet sarayı inşa edilebilir. Belediyeler için de bu aynı şekilde geçerli. Çünkü karşılarında kurumsal sayılabilecek devlet kuruluşlarını kiracı olarak görmekten bir endekslemeyle yıllık belirli kira artışlarıyla yarar üretebilecek olan bazı uluslararası fonlar sabit ama güvenceli gelire meyledecekleri için bu bakımdan da enteresan yatırım kaynakları olabilir.''
''Türkiye'ye talep güçlü''
Jones Lang LaSalle Sermaye Piyasaları & Danışmanlık Hizmetleri Direktörü Dr. Kıvanç Erman ise, Ortadoğu ve Avrupa'daki birçok ülke ile karşılaştırıldığında, ekonomik gelişim anlamında pozitif bir görüntü veren Türkiye'ye yönelik kullanıcı talebinin oldukça güçlü olduğunu, ilaç ve telekomünikasyon firmaları başta olmak üzere, birçok sektörde faaliyet gösteren çok uluslu şirketlerin İstanbul'u bölgesel yönetim merkezi olarak seçtiklerini belirtti.
Erman, şu bilgileri verdi:
''2012 yılının ilk yarısında, hem Merkezi İş Alanı'nda (MİA) hem de Kozyatağı, Ümraniye, Kavacık ve Merter gibi ikincil ofis alt pazarlarında güçlü bir kullanıcı talebi gözlemlenmiştir. MİA en çok talep gören ofis alt pazarı olmakla beraber, yüksek kira oranları nedeniyle birçok firma ikincil ofis pazarlarını tercih etmektedir. Kavacık ve Ümraniye, son dönemde MİA'ya bir alternatif olarak hızla gelişen ofis alt pazarları olarak öne çıkmaktadırlar. Bu bölgelere olan yüksek kullanıcı talebi nedeniyle, kira oranlarında önemli bir artış gözlemlenmesine karşın, orta vadeli dönemde kira oranlarının sabitlenmesi beklenmektedir. 2009 yılının ikinci yarısından itibaren metrekare başına 30 avro seviyesinde olan birincil kira oranlarının, 2012 yılı boyunca sabit kalacağı, fakat, kullanıcı talebindeki artışla beraber orta vadeli dönemde artış göstereceği öngörülmektedir.
İstanbul A tipi ofis pazarında boşluk oranları, 2011 sonu itibariyle yüzde 9,1 iken, 2012 yılının ilk yarısında yüzde 8,6 seviyesine gerilemiştir. 2011 yılı sonu itibariyle yüzde 4 seviyesinde olan MİA'daki ofis boşluk oranı, 2012 yılının ilk yarısı itibariyle yüzde 5 oranında gerçekleşmiştir. MİA dışı Avrupa alt pazarları yüksek boşluk oranları ile öne çıkmaktadır. Bu bölgelerde 2011 yılı sonu itibariyle yüzde 13 olan boşluk oranı, 2012 yılının ilk yarısı itibariyle yüzde 11,6 seviyesine gerilemiştir. Asya Yakası ofis boşluk oranlarının ise 2011 yılı sonunda yüzde 12 iken, 2012 ilk yarısında yüzde 10,5 seviyesinde kaydedildiği görülmüştür.
|
