|
b>Büyük umutlar bağlanan ipoteğe dayalı konut finansmanı (mortgage) sistemi ile kira öder gibi ev sahibi olmak zaman alacak.
Sistemin özünün uzun vadeli ve düşük faizle finansman olduğunun altını çizen uzmanlar, son yıllarda düşmekle birlikte reel faizlerin hâlâ yüksek olduğuna dikkat çekiyor. Mortgage sisteminin temelini oluşturan düşük faizle borçlanabilmek için Türkiye'nin önünde engeller olduğunu belirten uzmanlar, sistem için yaratılacak yurtiçi ve yurtdışı kaynakların yetersiz olduğuna dikkat çekerek, sistemin hukuki altyapısının ve işlerliğinin sağlanmasının da uzun yıllar alacağını belirtiyorlar.
GYODER: Bu reel faizle zor
GYODER Yönetim Kurulu Başkanı ve Garanti Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı AŞ Genel Müdürü Kürşat Tuncel, ipoteğe dayalı konut finansmanı için ekonomide iniş-çıkışların olmaması gerektiğine dikkat çekerek, Türkiye'de enflasyonun ve yüzde 12-13'lerde seyreden reel faizlerin yüksek olduğunu belirtti.
Şu an için kira öder gibi ev sahibi olmanın 3 yıl içinde belki mümkün olmayacağını ifade eden Tuncel şunları söyledi:
"Bir anda 3-4 milyon kişinin ev sahibi olması beklenmemeli. Artış kademeli olacaktır. Örneğin yüzde 12'lik reel faiz düzeyinden 250-300 bin kişi ödeme yapma gücüne sahipse bu oran, 8-10'lara geldiğinde 1-1.500 milyona çıkacak, 5-6'lara geldiğinde 4-5 milyona çıkacak. Dolayısıyla 'sistem hiç çalışmaz, iş yapmaz, tutmaz' demek yanlış. En azından belli bir kitle için çalışacaktır. Aynı bireysel emeklilik sistemi gibi. Sistemin tamamının başarısız olması gibi bir durum söz konusu olmayacak."
Yapı Kredi: Devlet desteği şart
Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan Kodal ise, mortgage sisteminin hükümetin vereceği destekle hayata geçirileceğini belirterek, şu anki bütçe maliyetleri ile bu sistemin hayata geçirilmesinin mümkün görünmediğine işaret etti. Kodal, "Kredi süresi 10 seneden 30 seneye kadar çıksa da faizler düşmedikçe taksitler düşmez. Düşük taksit için projenin ucuzlaması ya da arsanın ücretsiz verilmesi gerekiyor" diye konuştu.
Oyak Bank: Zaman alacak
Oyak Bank Genel Müdür Yardımcısı Nihat Karadağ da, sisteme geçişte hukuki olarak engelleyici bir çok şey olduğunu ancak konuyla ilgili yasa tasarısı çıktığında engellerin kalkacağını söyledi. Sistemin tam çalışır duruma gelmesi için zamana ihtiyaç olacağını belirten Karadağ, şöyle devam etti:
"Menkul kıymetleştirme aracı ile finansman kaynağı yaratılacak. Bunun sağlanabilmesi için bir çok yasada değişiklik yapmamız gerekiyor. Medeni Kanun'da, Borçlar Kanunu'nda ile ilgili yasalarda. Bunlar zaten kanun tasarısı haline getirildi."
Garanti: LİBOR'a endeksleyelim
Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Tolga Egemen ise sabit faizle verilen mortgage kredilerinin erken kapatılabilmesinin yarattığı problemlere dikkat çekerek "Yurtdışından 10 yıl sabit faizli kredi alıyorsunuz banka olarak. Bunu da sabit faizle veriyorsunuz. Faizler düşünce, krediyi kullanan kişi, kapatıp daha düşük faizle başka bir yerden kredi kullanıyor. Ama banka yurtdışından aldığı krediyi kapatamıyor. Dolayısıyla bu bir risk. Yani erken geri ödeme riski oluşuyor. LİBOR'a bağlı bir mortgage kredisi verilebilir. Fakat Tüketiciyi Koruma Kanunu'na göre verdiğiniz kredinin faizini değiştiremiyorsunuz" diye konuştu. Sabit faiz yerine değişken faizli mortgage kredisi önerisinde bulunan Egemen, Garanti Bankası'nın yurtdışından mortgage sistemi için 15 milyon dolarlık bir kaynak temin ettiğini hatırlatarak, bu rakamın 200-300 milyon dolarlar seviyesine ulaşması gerektiğinin altını çizdi.
Koçbank: Kaynak sıkıntısı var
Uzun vadeli krediler için 10-15 yıl vadeli kaynak bulunması gerektiğini kaydeden Koçbank yetkilileri de Türkiye'deki halkın tasarruflarının kısa vadeli ve ortalama 1 ay olduğunu belirtiyorlar. Kamu finansmanı yönteminin değişmesi gerektiğine işaret eden Koçbank yetkilileri, krediye konu olacak konutların tapulu ve imar planına uygun olması gerektiğine işaret ettiler. Konutların yaklaşık üçte ikisinin kadastrodan geçirilmiş hazine arazileri üzerine kaçak olduğunu belirten banka yetkilileri yeni konut üretimi projelerinin gerektiğini ifade ederek sistemin düzgün çalışması için gerekenleri şöyle sıraladılar:
"İpotek mevzuatının düzenlenmesi, İcra-İflas Yasası'nda düzenlemeler yapılması, Türkiye'de konut değerinin doğru tespitine yönelik bilimsel çalışan kuruluşların gerekliliği, sistemin maaliyetlerinin daha aşağı çekilerek daha rekabetçi getiriler sağlanabilmesi için kredi verene ve alana vergi teşvikleri."
Dört adımda mortgage sistemi...
1-Finans kuruluşları ipotek karşılığı uzun vadeli konut kredisi açıyor.
2-Kredilerden doğan alacaklar ipoteğe dayalı menkul kıymet kuruluşlarına devredilir.
3-Bu kuruluşların çıkardığı ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymetler piyasaya sunularak sisteme verilir.
4-Fonlar sayesinde uzun vadeli konut kredileri finanse edilmiş olur.
Mevcut engeller
- Yüksek faiz
- Yetersiz kaynak temini
- Yurtiçi tasarruflarda vade kısalığı
- Hukuki düzenlemelerin yetersizliği
Sistemin çalışması için yapılması gerekenler
- İpotek mevzuatı düzenlenmeli
- İcra ve İflas Yasası'nda değişiklik
- Konut değerlerini doğru belirleyecek kuruluşlar
- Vergi teşvikleri
- Ucuz arsa temini
AB, ekonomisini canlandırmak için umudunu mortgage bağladı
Türkiye'de son dönemde sıkça tartışılan `mortgage sistemi', tüketici harcamalarının giderek yavaşladığı Avrupa'da ekonominin yeniden canlandırılması için can simidi görevi üstleneceğe benziyor.
Dünyanın saygın ekonomi dergilerinden The Economist, Euro bölgesinde talebi artırmak için mortgage sisteminde yeni düzenlemeler yapılması önerisinde bulundu. ABD ile Avrupa'daki tasarruf ve tüketim eğilimleri ile mortgage sistemindeki farklılıklara karşılaştırmalı olarak yer veren dergi, Avrupa mortgage sistemindeki düzenlemelerin hafifletilmesi ve insanların konut almaya teşvik edilmesi halinde ekonominin canlanabileceğini savunuyor. Dergide yer alan araştırmaya göre, hane halkının ortalama borcunun GSYİH'ya oranı ABD'de yüzde 90 iken Euro bölgesinde yüzde 50. Yine ABD'de hanelerin tasarruf oranı yıllık gelirinin binde 2'sine inerken, Euro bölgesinde bu oran yüzde 10.
Dergi bu durumu, Avrupa'da kredi almanın daha zor olduğu mortgage sistemine bağlıyor. Nitekim, Fransa'da bir evin değerinin yüzde 70'i, İtalya'da yüzde 55'i, 15 yıl geri ödemeli kredi olarak veriliyor. ABD'de ise evin bedelinin yüzde 90'ı 30 yıl geri ödemeli olarak kerdi verilebiliyor. ABD, İngiltere ve Avustralya'da kredi alma ve aldığın evi satma kolaylığının konut fiyatlarından gelen kazançların harcamaya dönüşmesinde önemli bir rol oynadığına dikkat çekilen araştırmada Euro bölgesindeki mortgage sisteminde serbest faiz gibi esnekliklerin sağlanması gerektiği vurgulanıyor.
|
