|
taplar halinde tamamlanarak teslim edilen pek çok markalı konut projesine, projenin çıkış tarihinde yatırım yapanlar kazançlı çıktı. 2-3 yıl önce başlayan ve bugün bazıları teslim edilen projelere başlangıçta yatırım yapanların, bugün dairelerini sattıkları takdirde paralarını yüzde 100'ü aşan oranlarda geri alma imkânı doğdu. Hatta 2005 yılından bu yana mevduata yatırım yapanlar yüzde 45, altına yatırım yapanlar yüzde 51 oranında getiri elde ederken, parasını Fulya, Maslak, Ulus ve Esentepe gibi lokasyonlarda yer alan bazı konut projelerinde değerlendirenler yüzde 185’e varan oranda kazançlı çıktı. Emlak danışmanları, yaşayacağı evi sadece maket üzerinde görerek alan müşterinin sonuçta bir riske girdiğini, inşaat şirketlerinin de bu müşterilere pazarlık gücü bıraktığını ifade ediyor.
Taşyapı’nın Maslak’taki projesi Mashattan’da 85 metrekarelik bir dairenin 2005 yılındaki fiyatı 250 bin YTL iken, bugün YTL bazında yüzde 112 primlenerek 530 bin YTL’ye çıktı. Projenin dolar bazında ortalama metrekare fiyatlarındaki artış da yüzde 50 seviyesinde gerçekleşti, 2 yıl önce metrekaresi 2700 dolar olan fiyatlar bugün 4058 dolar seviyesinden başlıyor.
Aşçıoğlu İnşaat’ın Ulus’ta inşa ettiği Selenium City satışa çıktığı 6 aylık sürede dolar bazında yüzde 54 oranında prim yaptı. Şirket başlangıçta belirlediği 3 bin dolarlık metrekare fiyatını 6 ayda 5500 YTL’ye yani 4620 dolara çıkardı.
İlk başta fiyatlar düşük tutuluyor
Soyak’ın satışına 2004 yılında başladığı Halkalı’daki Olympiakent de, şehir merkezindeki en çok kazandıran projeler arasında yer aldı. Proje 3 yılda yüzde 185 oranında prim yaptı. 3 yıl önce 140 metrekarelik bir dairenin ortalama metrekare fiyatı 575 dolarken bugün 1715 dolar seviyesinde seyrediyor. Aynı projede 60 metrekare dairenin ortalama metrekare fiyatı ise 650 dolardan 1850 dolar seviyesine kadar yükseldi. Emay İnşaat’ın 2005 yılında lansmanını yaptığı Kentplus Ataşehir projesinde 165 bin dolar olan 150 metrekarelik bir dairenin şimdi ikinci eldeki fiyatı 364 bin 500 dolar seviyelerinde seyrediyor.
İnanlar İnşaat'ın Beşiktaş Fulya'da 10 dönüm arazi üzerinde inşa ettiği Terrace Fulya projesinde 58 metrekare daireler şu anda 350 bin dolar seviyesinde satışa sunuluyor. Dairelerin ilk çıkış fiyatı ise yaklaşık 162 bin dolar düzeyindeydi. Bu projede de dolar bazında artış oranı yüzde 116’ya denk geliyor.
Century 21 Türkiye Genel Müdürü Ahmet Rauf Saatçi, inşaat firmasının da hem projeye başlaması hem de projesine alıcı çekebilmesi için başlangıçta fiyatlarını daha ılımlı rakamlarda tutması ya da müşteriye pazarlık gücü bırakması gerektiğini söyledi. Saatçi, "Projenin satışı ilerlediğinde, binalar yükselmeye başladığında artık müşteri gördüğü bir konutu satın alırken, proje sahibi de artık müşteri tarafından talep görmüş, görmeye devam eden, doluluk oranı artmış, yeni bir yaşam mahallinin sona kalmış en değerli konutlarını satar konuma geliyor. Dolayısı ile bu aşamada fiyatlar daha da yükseliyor” dedi.
Risk alan kazançlı çıkıyor
Colliers International danışmanlık departmanı sorumlusu Cem Demiröz de bunun pazara çıkan ürünün kalitesinin anlaşılabilmesi için projeyi geliştiren firmanın ilk müşterilere sağladığı bir avantaj olduğunu ifade ediyor. Demiröz, "İlk etap pazarlandıktan sonra artık ürün piyasaya çıktığı için beklentileri karşılayıp karşılamadığı da ölçülmüş oluyor ve takip eden etaplara olan talep artışına bağlı olarak fiyatlar da yükseliyor. Bu durumda ilk etapta risk alan müşterilerin kazancı da diğer etaptaki müşterilere göre daha fazla oluyor" dedi.
Bu tür projelerde önce hareket edenlerin en fazla riski aldıkları için en fazla kâr edenler olduğunu ve şehrin büyüme yönünde bulunan yeni lokasyonlar ve yeni konseptlere yatırım yapmanın hâlâ en doğru hareket olacağını ifade eden Demiröz şunları söyledi:
"Şehrin genişlediği lokasyonlarda yeni yapılan projelerde altyapı, ulaşım, konsept gibi başlangıçta birçok soru işareti ve riskler bulunmaktaydı. Bunlara örnek olarak Ataşehir bölgesini verebiliriz. Ancak zaman içerisinde bu risklerin ortadan kalkmasıyla birlikte yeni projeler hayata geçirildi ve bu tür bölgeler kendi kendine yetebilen ve her türlü altyapıya sahip bölgeler haline geldi. Bu gelişim sırasında fiyatlar da büyük oranda arttı. Buna ek olarak residence konsepti gibi şehirde yaşayanların pek alışkın olmadığı ancak yapıldıktan sonra büyük talep gösterdiği konseptler de çok hızla değer kazandı. Burada birçok başarılı proje gerçekleştirildi ve gerçekleştirilmeye devam ediliyor. Ancak bugün itibariyle birkaç yıl öncesinin yatırım ve kâr fırsatı bulunmamakta. Bundan sonra artık yüzde 10-15 gibi sınırlı fiyat artışlarının gerçekleşmesini bekliyorum. Buna ek olarak özellikle Avrupa yakasında, Levent, Etiler, Şişli, Taksim gibi merkezi bölgelerde bulunan residence projeleri oldukça değerlendi. 3-4 yıl önce metrekaresi 1500-2000 dolara satılan residence üniteleri artık metrekaresi 5000-6000 dolara alıcı bulabiliyor. Bundan sonraki residence projelerinin de yüksek talep göreceğini ve fiyat artışının devam edeceğini düşünüyorum. Çünkü residence arzı henüz doyum noktasına uzak görünüyor."
Fiyat artışı bölge ile ilgili değil
Etaplar arasındaki yüksek oranlı fiyat artışlarının bölge ile doğrudan bir ilgisi olmadığını da savunan Ahmet Rauf Saatçi bu durumun taleple ilgili olduğunu söyledi. Saatçi "Bir dönem talebin çok arzın düşük olması bu fiyat farklılıklarını yarattı ama son altı aydır biz piyasada böyle bir durum olduğunu gözlemlemiyoruz. Şimdi sektör belli bir doygunluğa ulaşmış durumda. Artık fiyat artışları önceki dönemlerde olduğu gibi daha itidalli. Arzın yetersiz olduğu dönemde satış yapanlar bu anlamda kârlı çıkmış olabilirler ama şu günlerde müşterinin alternatifi çok fazla” dedi.
|
