Konut Kaldıraç mı, Balon mu?

Gayrimenkul sektörü, küresel krizin önemli aktörlerinden biri oldu. Global likidite bolluğu ve mortgage sisteminin sağladığı imkânlarla, özellikle ABD ve İngiltere’de gayrimenkul yatırımları büyümeyi sürükleyen, ama aynı zamanda finansallaşma balonunu şişiren yatırımlar oldu. Küresel kriz öncesinde Çin, Hindistan, Rusya ve AB’nin yeni üyesi olan Doğu Avrupa ülkelerinde de konut ve inşaat yatırımları hız kazanmıştı.

Türkiye’de ise 2000 yılında canlanma gösteren gayrimenkul sektörü, Şubat 2001 krizinin ardından ciddi bir daralma sürecine girmişti. Kriz sonrası IMF programıyla enflasyon ve faiz oranlarında gözlenen gerileme ve uluslararası likidite bolluğunun etkisiyle artan finansman imkânları, AKP iktidarının TOKİ’yi yeniden yapılandırması, gayrimenkul sektörünü Türkiye’de de büyümenin lokomotiflerinden biri yaptı. Bu durum, özellikle 2005 yılından itibaren daha da belirginleşti.

Konut yatırımlarının yanı sıra özellikle İstanbul’da hız kazanan alışveriş merkezi, kule-ofis inşaatları ile önemli bir iş hacmi yaratıldı. Yine 2008’e girerken önemli bir konut-ofis stoku oluştu.

***

TÜİK’in 2008’den itibaren ürettiği konut satışlarıyla ilgili veriler, inşaattaki büyük stokun konutta daha düşük olduğu kanısını güçlendirmektedir. Hem konut satışlarına hem de konut kredisi kullanımlarına bakıldığında, krize rağmen konuta talebin azalmadığı görülebiliyor.

2008’in ilk 3 mevsiminde, yani küresel krizin Türkiye’yi etkisi altına aldığı Ekim 2008’e kadar 3 ayda ortalama 112 bin, ayda ortalama 37 bin konut satışı gerçekleştiği anlaşılıyor. Sadece, sıcak paranın geri çekildiği, kur şoku yaşanan 2008 son çeyreğinde bu satışların 92 bine ya da aylık 30 bin dolayına düştüğü anlaşılmaktadır. Ancak bu talep gerilemesinin 2009 Ocak-Mart döneminde de bir süre devam ettikten sonra, Nisan-Haziran döneminde hızlı bir alıma yerini bırakarak 3 ayda 195 bin, ayda 65 bin konut satışına çıktığı anlaşılıyor.

***

Kriz şartlarına rağmen, 2008’in ilk 7 ayı ile 2009 ilk 7 ayı karşılaştırıldığında, konut kredilerine talebin gerilemediği anlaşılmaktadır. Enflasyondan arındırıldığında bile 2009 Temmuzu’nda 41 milyar TL’ye ulaşan konut kredisi stoku, 2008 Temmuzu’nun yine üzerindedir. Aynı dönemde taşıt kredilerinde yüzde 23 gerileme yaşanırken konut kredilerine talebin azalmamış olması dikkat çekicidir.

Konut satışlarının, 2009 Nisanı sonrası ayda ortalama 65 bine çıkması, konutu “kullanım” amaçlı almak isteyenlere, “yatırım” amaçlı satın almak isteyenlerin eklenmesiyle mümkün olmuştur. Mevduat faizlerinin hızla düşmesi, dövizin prim yapmaması, birikim sahiplerini “yatırım aracı konut”a yöneltmiştir. Kriz öncesi stokların artması ve talebin bir süre düşmesi ile görece düşen konut fiyatları, birçok birikim sahibini konut yatırımına yöneltti. Nitekim son 1.5 yılda 740 bini bulan konut satışlarının yüzde 30’u, Türkiye gelirinin önemli bir kısmına el koyan İstanbul’da gerçekleşmiştir. Aynı dönemin konut satışlarının, yüzde 18’i rantçılığın ikinci merkezi Ankara’da gerçekleşmiştir. Buna karşılık, “rantçı” kimliğinden çok üretici kimliği ön planda olan İzmir’in konut pazarındaki payı yüzde 6’da kalmıştır. Göçün yeni adresi Antalya’nın konut satışlarının yüzde 5’te kalması, buradaki satışların daha çok “kullanım” amaçlı olduğunu düşündürtmektedir.

Türkiye ekonomisinin yavaş da olsa büyüme kulvarına geçmesinde, ama belki de kendi balonunu yaratarak yeniden dibe vurmasında konut sektörü etkili olacağa benzemektedir. Bunun için de yakın markaja alınıp takibi yerinde olur.