|
b>'Kira öder gibi' ev sahibi olmanın dayanılmaz çekiciliği yine gündemde. Kavramsal olarak birçoğumuzun bildiği ya da duyduğu, çoklukla uzun vadeli konut finansmanı adı altında 'göstermelik' ve 'saman alevi' gibi parlayıp sönen uygulamaları hatırlıyoruz. Geçmiş dönemlerin politik ve ekonomik istikrarsızlıklarının ortasında, uzun vadeli finansal ürünlerin olamayacağı ve ekonominin genelinde gelir seviyelerinin reel olarak gerilediği bir ortamda, uzun vadeli konut sistemi gerçekten de 'hayal' gibiydi.
Mevcut koşullarda artık durum daha farklı. Düşen enflasyon ortamında, zaman içinde iyice belirginleşecek olan satın alma gücü artışları ile uzun vadeli konut finansmanı mutlaka önem kazanacak. İpoteğe dayalı uzun vadeli konut edindirme kredisine dayalı 'mortgage' sisteminin işlerlik kazanması için önümüzde ciddi bir fırsat bulunuyor. Öncelikle, politik irade ve arzu mevcut; bürokratik olarak Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) teknik anlamda hazırlıklı ve donanımlı. Ancak, geçmişte işin sonunu getirirken zorlandığımız ve uzun soluklu düşünemediğimiz birçok uygulama yine de bizi tedirgin ediyor.
'Şeytan ayrıntılarda gizlenir' yaklaşımı ile 'mortgage' sistemini incelemeye alalım. Bu sistemin birçok temel taşı bulunuyor.'Mortgage' sistemi ile, uzun vadeli varlıkları likit hale getirecek bir sistem kurularak, gayrimenkul finansmanının kalıcı ve sürdürülebilir olabilmesine çalışılıyor. İkinci bir piyasanın çalışabilmesi için öncelikle birincil pazarın, yani gayrimenkul pazarının iyi işlemesi gerekiyor. Ekonomideki düzelme ile beraber konut alıcısının alım kabiliyetinin artması ile, gayrimenkul yatırımına talep de olacaktır. Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü verilerine göre, Türkiye'nin toplam yüzölçümünün yüzde 52'si üzerinde kamu kesimi söz sahibi. Gayrimenkul yatırım maliyetinin önemli bir bölümünü oluşturan arsanın temininde kamu kesiminin öncü bir rol oynaması gerekiyor.
Gayrimenkul piyasasının gelişmesi için kurumsal açıdan en kritik nokta, kalıcı ve sürdürülebilir konut finansman modelinden geçiyor. Dünyada, finans kurumları ya ipotek kredileri satarak ya da ipotek kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç ederek fon sağlıyor. Konut finansmanı için fonlar, ilk aşamada konut kredi bankalarının kurulması ile sağlanmış. Böyle bir sistemin çalışması için ipotek hayat sigortası ve özel ipotek sigortası gibi sistemler ayrıca geliştirilmiş. Yani gayrimenkul finansmanı sisteminde sigortacılığın önemli bir işlevi bulunuyor.
Amerika'da gayrimenkul piyasasının gelişebilmesi için, ikincil piyasanın gereklerini yerine getirmek üzere, kamunun öncülüğünde, birçok kurum kurulmuş. Ginnie Mae, Fannie Mae ve Freddie Mac olarak isimlendirilen kuruluşlar, ABD'deki merkezi (federal) yönetimin kurduğu kuruluşlar arasında. Benzer şekilde Türkiye'de de, SPK kuruluş aşamasında devlet destekli, zaman içinde tamamen özel sektöre devredilecek bir ikincil piyasa kuruluşunun tesisini doğru olarak öneriyor.
İkinci el ipotek piyasasının cazip olmadığı durumda ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı mümkün. İkincil piyasadaki kuruluşlar, ipotek kredilerini satın alarak menkul kıymetler ihraç edebilir.
Kamunun garanti altına aldığı bu finansal araçların faizi, teorik olarak, kamu borçlanma araçlarının getirilerine yakın belirlenir. Adil rekabeti sağlamak için, bu tür araçlar kamu menkul kıymetleri gibi vergilendirilmeli. Ayrıca, ikinci el piyasası kuruluşlarına anlamlı bazı vergi muafiyetleri vermek doğru olur. Benzer şekilde, konut kredileri ile ilgili olarak ödenen faiz giderleri vergi matrahından indirilmesi sağlanarak bu sistemin önü açılmalı. Her durumda, uzun vadede büyüyen bir piyasanın getireceği ek vergiler, kısa vadede vazgeçilecek vergilerin çok üzerinde olur. İkincil piysasa için gerekli düzenlemeler gündeme gelince daha ayrıntılı incelemeler yapmaya devam edeceğim.
|
