Kat Karşılığı İnşaatlarda Gayrimenkul Sahiplerine Ödenen Kiralar

Ülkemizde giderek yoğunluk kazanan "kat karşılığı satış vaadi ve inşaat sözleşmeleri" nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde karşılaşılan vergisel olaylar da çeşitlenmektedir. Bazı bölgelerde sahibi oldukları daireleri veya az katlı binaları kat karşılığı müteahhitlere verenler, inşaatın tamamlanmasına kadar kendilerine belli bir oturma yerinin sağlanmasını talep edebilmektedirler. Bu durum karşımıza iki şekilde çıkmaktadır. Şöyle ki;
   
* İnşaatı yapmayı üstlenen, inşaat bitene kadar gayrimenkul sahibine oturması için bir kat ya da daire kiralamaktadır. Bu durumda gayrimenkulü kiralayan aynı zamanda kat karşılığı inşaatın yapımını taahhüt eden müteahhit daha açıkçası inşaatçı olmaktadır.

* Bir başka şekilde dairesini ya da evini kat karşılığı veren, inşaatı yapacak olandan belli bir aylık talep edebilmekte, bazı hallerde bu aylık kat karşılığı verilen yerin özelliğine göre çok yüksek bir bedel olabilmektedir.
   
Yine yapılan sözleşmelerde, söz konusu inşaatın süresinde tamamlanmaması halinde belli bir tazminatın ödenmesi koşulu da sözleşmeye konulabilmektedir. Yapılan sözleşme gereği inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların sayısı da ülkemizde giderek artmaktadır. Bu tür uyuşmazlıkların temel nedeni zaman zaman karşılaşılan ekonomik sorunlar olduğu gibi inşaatın yapımını üstlenenlerin karşılaştıkları talep yetersizlikleri de olabilmektedir.

Burada, bizim üzerinde duracağımız konu, gayrimenkul üzerine kat karşılığı yapılan inşaat bitene kadar, gayrimenkul sahibine yapılan aylık ödemelerin vergilendirme açısından değerlendirilmesidir. Bir başka açıdan bu durumda sahibi bulunduğu gayrimenkul üzerinde inşaat tamamlanana kadar kendisine her ay belli bir bedel ödenen kişinin elde etmiş bulunduğu bu gelir vergilendirme açısından nasıl değerlendirilecektir?

Bu tür sözleşmeyle öncelikle inşaat bitene kadar kat karşılığı gayrimenkulünü müteahhide verenin elde ettiği gelir gayrimenkul sermaye iradı niteliğindedir. Örneğin, evini ya da dairesini kat karşılığı bir inşaatçıya devreden Bay (A), bu devirle birlikte inşaatın kendisine teslimine kadar her ay 5 bin YTL verilmesini öngörmüş bulunuyorsa ve inşaatı üstlenen de bu anlaşma gereğince gayrimenkul sahibine her ay 5 bin YTL ödüyorsa, bu ödenen gayrimenkul sermaye iradıdır.
   
Yapılacak ödeme ile ilgili hüküm, inşaatla ilgili sözleşme içerisine konulabileceği gibi ayrıca yapılacak bir sözleşme ile de belirlenebilir. Bu aşamada karşımıza bir başka soru çıkmaktadır. Gayrimenkulünü kat karşılığı inşaat için veren kişiye yapılan bu ödemeler stopaja tabi tutulacak mıdır?
   
Amaç ticari olduğuna göre bu bağlamda hak sahibine yani gayrimenkulünü kat karşılığı veren kişiye yapılan ödemelerin ayrıca stopaja da tabi tutulması gerekmektedir. Bazı hallerde "kat karşılığı satış vaadi ve inşaat sözleşmesi" uyarınca inşaattaki gecikmeden dolayı gayrimenkul sahibine ödenen kira tazminatının niteliği konusunda ortaya çıkan duraksamaları Danıştay 4. Dairesi vermiş olduğu bir kararla çözmüş bulunmaktadır. Şöyle ki;
   
"Kat karşılığı satış vaadi ve inşaat sözleşmesi uyarınca inşaattaki gecikmeden dolayı ödenen kira tazminatları gayrimenkul sermaye iradı niteliğindedir." (Danıştay 4. Daire E. No: 2006/3554, K. No: 2007/402)

Böyle bir durumda Danıştay 4'üncü Dairesi'nin vermiş olduğu bu karar doğrultusunda inşaatçılardan kat karşılığı gayrimenkulünü veren gayrimenkul sahiplerinin almış oldukları kira bedellerinin de gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi kaçınılmaz olmaktadır.
   
Gerçekte; Gelir Vergisi Yasası'nın gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesi ile ilgili hükümleri arasında söz konusu yasanın 74/11 maddesi gereği olarak sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelini elde ettikleri gayrimenkul sermaye iradından yani kira bedelinden indirim konusu yapmalarını öngörmektedir. Bu yasa maddesinde gayrimenkulün hangi amaçla gelir getirdiği hususu dikkate alınmamış, sahibi bulunulan bir gayrimenkulün başkası tarafından kullanılarak sahibine gelir getirmesi halinde, söz konusu gayrimenkul sahibinin kira ile başka bir yerde oturması durumunda ödemiş olduğu kira gelirini, elde etmiş olduğu kira gelirinin beyanı aşamasında indirim konusu yapmasına olanak sağlanmış olmaktadır.

Uygulamada özellikle bitmiş bağımsız oturulabilir yerlerin pazarlanmasında ortaya çıkan talep yetersizlikleri ile birlikte sahibi bulundukları gayrimenkulleri kat karşılığı verenlerin bu bağlamda ortaya çıkan vergisel durumları da ayrıca ilgi çekici hale gelmektedir.